房地产研究系列六：地产公司项目成本测算 本文为地产项目盈利测算的第二部分，第一部分是项目货值的测算，在上一部分中介绍了 房地产 项目楼面价格测算方法和预计货值的... 

来源：雪球App，作者： 查理研究，（https://xueqiu.com/3431824332/164470896）

本文为地产项目盈利测算的第二部分，第一部分是项目货值的测算，在上一部分中介绍了房地产项目楼面价格测算方法和预计货值的测算，没有阅读的朋友可以先看第一部分网页链接

1、房地产项目成本包含项目

房地产项目成本包括土地成本、建安费用、销售费用、管理费用、相关税收等。

2、项目成本详解

 土地成本

土地成本是指通过招拍挂、旧改等方式取得土地所付成本。我们可以根据容积率与占地面积，可以计算出其计容楼面价格。此数据可以通过公开信息渠道查询。

建安成本

房地产项目建安成本是指完成项目主体建设所需要的资金，包括开发前的评估规划费用、咨询费用；开发过程中的建筑主体建造费用、装饰费用及工程工程费用等。

在项目盈利估算时，一般每平方建筑面积的建安费用乘以项目的总建筑面积计算。

单位建筑面积建安费用取决于项目产品系列、地区通货膨胀水平、人工成本等影响，差异较大。在具体的测算中，要根据每个地区每个项目的不同，进一步确认其成本。

销售费用

销售费用是指项目在销售过程中产生的包括但不限于广告费、活动推广费、渠道费、销售人员佣金等。此类费用与各家房企的品牌溢价及所处区域有关，如果产品力得到认可，项目所处地段优越，其费用率将低于其他房企。这也是在房地产的白银时期，挑选标的的考量因素之一。

管理费用

管理费用是指项目管理人员的工资、差旅费、福利等费用。实务中，大部分地产公司的销售与管理费用约占项目销售额的4-6%。

财务费用

财务费用是指为项目建设所融资资金的费用，包括借款利息，发行手续费等。实务中，由于不同房地产项目采用的杠杆不同（融资比例不同）、融资成本不同，各家公司间的财务费用差异较大。

以上，就是项目成本的大致测算，项目的最终利润水平，还涉及到税收部分的测算，后期将为大家分享其测算思路与方法。

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注：投资有风险，本文提到的标的仅供逻辑示意，不作为推荐及持仓暗示。