物业工作中存在的问题及改进措施 物业个人不足之处和改进

物业既涉及到个人财产，也涵盖了集体和公共财产。无论是个人还是社会，物业管理都是必不可少的，它不仅仅关乎财产权益，更关系到整个社会的繁荣和公共利益的实现。下面是小编整理的物业工作中存在的问题及改进措施，仅供大家参考。

随着社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，人们的生活理念也逐渐发生了变化，对生活工作环境的要求越来越高，物业管理的重要性日益凸显。伴随着国有企业物业发展规模的不断扩大，服务项目的不断增多，物业发展的过程中也逐渐暴漏出一些问题，制约着物业管理水平的提升和服务功能的发挥，业主对提高物业管理水平的诉求越来越迫切。面对激烈的竞争和挑战，现代物业单位必须改变旧的工作思路和工作方式，坚持走改革创新发展之路，才能有效解决发展中遇到的一些问题，全面提升物业管理的水平。

 一、当前物业管理中存在的问题

 1.管理人员思想意识落后

 物业管理人员管理思想落后主要体现在缺乏市场竞争意识方面，究其原因，主要是长期的计划经济体制下形成的 等、靠、要 和 铁饭碗 思想所致。有些物业管理人员缺乏竞争意识，思想纪律散漫，工作中缺乏主动性，一味地 等政策、听指令 ，很多问题需要领导指出了才去做，等到业主投诉了才解决，导致了管理工作效率低下，始终处于被动的局面;缺乏市场经济意识，在管理过程中不计经济效益，忽视成本控制，对管理费用的支出缺乏合理的规划使用，导致物业管理中过多的、不必要的成本支出，使企业缺乏市场竞争力。显然，这种在计划经济体制下形成的落后的管理思想，以难以适应现代市场经济的发展，物业管理的水平依旧停滞在旧体制时代，难以满足现代业主的需求。

 2.物业管理的模式落后

 走市场化路线是物业管理发展的必然趋势，虽然近几年来，物业管理水平得到了一定得提升，但受企业旧的管理体制和管理模式影响，当前企业物业管理中仍然具有比较浓重的后勤色彩，其管理的协调与组织也多是按照以前后勤的管理方式来进行布置和进行的，致使企业物业管理与当前物业行业整体的管理水平存在一定的差距，且发展也相对缓慢。物业单位的运营经费常需要企业主体来输血解决，人员和管理事项的组织和安排也常后勤管理的模式来进行，这种管理和组织模式一定程度上限制了物业管理单位的市场化发展，造成物业管理效率低、服务项目少等问题。

 3.服务意识有待提高

 物业管理是典型的服务行业，服务是物业管理的核心内容，也是反应物业综合管理水平的重要标准。一些物业管理公司在进行物业管理时行政管理的思想较重，缺乏服务意识，主要体现在服务项目不多、服务主动性不强、服务态度不好、服务水平不高等方面。由此造成了业主评价不佳，认可度不高的情况，物业公司的经营发展与整体管理水平的提升也会受到极大的影响。当前我国企事业单位物业管理行业的服务意识普遍差强人意，整体上有待提高，只有树立起业主为先、服务至上的服务意识，才能为业主提供更高品质的物业服务，不断满足业主需求。

 二、提升物业管理水平的措施

 针对当前物业管理中存在的问题，要提升物业管理的水平，关键是要注意经营管理思想的创新，改变过去旧的管理思路，坚持以市场发展为导向，以业主需求为前提，结合本单位内外部实际情况，健全物业管理体系，提高物业管理的市场化程度，强化服务意识，以此来提升物业管理的水平。

 1.建立健全物业管理体系

 合理完善的物业管理体系是提升物业管理水平的基础，因此，首先应建立一套符合市场发展规律的，能够体现业主与物业双方权益的，切实可行的管理制度，规范物业管理的行为。物业管理牵扯的范围广，涉及到的`问题较多，包括水、电、暖、气、交通、环卫等等，都是关系到业主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物业管理制度是非常必要的。这样即使在物业管理过程中遇到问题或是产生纠纷，也可以使矛盾得到妥善的解决，使物业管理做到公开透明、有章可循。制度化的管理可以使物业公司资金人员的使用，管理事项的安排更趋于科学化、规范化，从而为物业公司整体管理水平的提升打好基础。

 2.提高物业管理的市场化程度

 提高物业管理的市场化程度离不开专业的、现代化的物业管理人才的支持。物业管理涉及范围广，管理人员需要具备园林绿化、建筑工程、经济管理等多方面的专业知识。培养专业人才，建设现代化的管理队伍，以此来保证物业管理的服务品质，促进物业管理单位快速健康发展，提升物业管理市场化水平和市场竞争力。另一方面，可以通过加强市场调研和进行业主意见征集等方式来避免物业公司管理的盲目性，使物业管理公司的发展方向更趋于市场需求。另外，还可以通过建立市场竞争机制、公开招投标机制等方式提高国有物业管理单位的市场化水平。

 3.培养服务意识

 加强对物业管理人员的思想培训，树立顾客就是上帝的服务理念。培养正确的服务观念，清醒认识服务工作的意义，增强服务工作的主动性，主动了解业主需求，及时反馈业主意见，以此来确定服务工作的方向和内容，将为业主服务的理念落实到工作当中;增强服务工作的精细化，在管理制度建设、服务流程制定、现场作业等工作中充分考虑人性化需求，培养员工精细化管理理念，精心服务、用心管理。以此来培养人员的服务理念，提升管理服务的水平。

物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一项工作，包括物业基础管理、服务管理和投资管理等方面。随着城市化进程的加快和住宅小区数量的增多，物业管理也面临着越来越多的挑战和问题。本文将就物业管理存在的主要问题进行分析，并提出相应的对策。

一、人员缺乏专业技能和服务意识物业管理人员需要具备专业知识和技能，如安全保卫、设备维修、绿化养护等方面的知识，但实际上大部分物业管理人员缺乏相关专业知识和技能。此外，一些物业管理人员对服务意识的重要性认识不到位，导致对业主的需求不能及时满足。

解决对策：1.加强物业管理人员的培训和学习，提升其专业技能水平和服务意识。2.建立完善的责任制度，激励物业管理人员提供优质的服务。

二、管理体系不健全许多小区物业管理以权力为核心，忽视了规范化管理体系的建立。缺乏科学性和完善性的管理体系导致工作效率低下、决策无序、沟通不畅等问题。

解决对策：1.建立规范的管理流程和制度，明确各项工作的责任和权限。2.加强内部沟通和协作，促进信息共享和流动。3.引入现代化管理工具和技术，提升工作效率。

三、物业费用管理不透明一些小区物业费用的收取和使用缺乏透明度，业主对物业费用的用途和合理性难以监督。同时，一些物业公司存在贪污行为，导致物业费用的滥用和浪费。

解决对策：1.建立透明的物业费用管理机制，确保物业费用的收取和使用合法合规。2.加强对物业公司的监督和约束，严禁贪污行为的发生。

四、住户之间的矛盾和纠纷在小区居住的居民之间存在着各种各样的矛盾和纠纷，如噪音扰民、停车位争夺等问题。这些问题如果得不到妥善解决，将严重影响小区的居住环境和居民的生活质量。

解决对策：1.建立有效的纠纷调解机制，及时解决住户之间的矛盾和纠纷。2.加强对小区规章制度的宣传和执行，提高住户的规范意识。

五、安全管理不到位小区的安全问题是物业管理中至关重要的一环，但一些物业存在安全管理不到位的问题，如巡逻不到位、安全设施缺失等。这些问题对小区居民的生命财产安全构成了潜在威胁。

解决对策：1.加强小区的安保力量和巡逻频率，确保居民的安全。2.完善小区的安全设施，如安装监控摄像头、出入口门禁等。

综上所述，物业管理在实践中面临诸多问题，如人员缺乏专业技能和服务意识、管理体系不健全、物业费用管理不透明、住户之间的矛盾和纠纷以及安全管理不到位等。针对这些问题，我们可以通过加强人员培训与管理、建立规范的管理体系、加强物业费用管理的透明度、建立纠纷调解机制和加强安全管理等对策来解决。这将有助于提升物业管理的水平，改善居民的生活环境和生活质量。

1. 引言

物业管理作为社区生活的重要组成部分，对于居民的生活质量和社区的和谐发展起着至关重要的作用。然而，随着社区规模的扩大和人员的增加，物业管理也面临着一系列问题。本文将从深度和广度两个方面对物业存在的问题进行全面评估，并提出相应的整改措施，以期改善物业管理的质量和效率。

2. 物业存在的问题

2.1 服务态度不到位

在一些社区中，物业人员的服务态度欠佳，缺乏耐心和细致的工作精神。居民在提出问题或需求时，常常遭遇不专业、不友善的回应，导致居民的投诉增多、满意度降低。

2.2 缺乏规范管理

部分物业管理公司或小区物业委员会没有建立起完善的管理制度和流程，导致管理混乱。一些重要的管理事项没有明确的责任单位或流程，容易产生工作漏洞和责任推诿。

2.3 维护保养不彻底

某些物业单位存在维护保养不到位的问题，例如公共设施、绿化系统和道路的维护不及时，存在损坏、脏乱等情况。这不仅影响了社区环境的整洁与美观，也给居民带来了不便和安全隐患。

2.4 费用管理不透明

一些物业单位在费用收取和使用上缺乏透明度，居民对物业费用的支出和使用情况缺乏掌握。这容易引发费用纠纷，也影响了居民对物业管理的信任。

3. 整改措施

3.1 提升服务质量

物业管理公司应加强对物业人员的培训，提高其专业素养和服务态度。建立投诉处理机制，及时解决居民的问题和需求，增强居民对物业服务的满意度。

3.2 建立规范管理制度

物业管理公司或小区物业委员会应建立起完善的管理制度和流程，明确各项工作的责任单位和流程，并加强对这些制度的执行力度。建立事务公开制度，让居民了解物业管理的运作和决策过程。

3.3 加强维护保养工作

物业单位应加强对公共设施、绿化系统和道路等的定期维护保养，确保其功能完善、环境优美。建立维护保养记录和反馈机制，及时解决居民反映的问题，提高社区环境的质量。

3.4 提高费用管理透明度

物业管理公司或小区物业委员会应建立起透明的费用收取和使用制度，明确费用的项目和标准，并及时向居民公布相关信息。定期公开物业费用的使用情况和收支明细，让居民对物业费用的使用情况有所了解，提高居民对物业管理的信任度。

4. 个人观点和理解

物业管理作为社区生活的基础设施，关系到每个居民的生活质量和社区的和谐发展。解决物业管理存在的问题，需要加强居民对物业事务的参与和监督，同时物业管理公司或小区物业委员会也要加强自身建设和提升管理水平。只有形成居民、物业管理单位和相关部门共同努力的良好局面，才能实现社区的良好发展和居民的满意度。

5. 总结

本文对物业存在的问题进行了评估，并提出了相应的整改措施。通过提升服务质量、建立规范管理制度、加强维护保养工作和提高费用管理透明度，可以有效改善物业管理的质量和效率。物业管理要实现长远的可持续发展，需要所有相关方共同努力，形成合力，以创建更美好的社区生活。

一、物业管理存在的问题

1.缺乏专业化管理人员

物业管理涉及到维修、清洁、安全等方面的工作，需要专业的人员来进行管理和执行。然而，在许多小区或写字楼中，物业管理团队的工作人员的专业素质不够高，导致效率低下、服务质量差，不能满足业主或租户的需求。

2.服务精细化程度不高

物业管理的核心是为业主或租户提供优质的服务，但是许多物业公司并没有将服务精细化作为首要目标。例如，有些小区的公共区域清洁不及时，垃圾清运不周，给居民带来困扰；有些写字楼的保洁人员不遵守工作纪律，导致公共区域的卫生状况较差。这些问题都说明物业管理在服务精细化方面存在不足。

3.信息化水平低下

现代物业管理需要借助信息技术来提高工作效率和服务质量，例如使用物联网技术进行设备监控和故障预警，利用移动应用程序提供快捷的服务反馈渠道等。然而，目前许多物业管理公司在信息化方面投入不足，没有建立起完善的信息系统，导致物业管理工作难以高效进行。

4.缺乏透明度和信息沟通渠道

物业管理涉及到许多与业主或租户相关的事务，例如费用收取、维修工作安排等，但是许多物业公司在这些事务中缺乏透明度。例如，一些小区的物业收费不够透明，费用明细难以查证；一些写字楼的维修工作安排不及时告知租户，导致租户投诉不满。此外，与业主或租户之间的沟通渠道也不够畅通，缺乏有效的反馈机制。

二、对策

1.加强物业管理人员的培训和选拔

物业管理公司应该加强对物业管理人员的培训和选拔，提高他们的专业素质和服务意识。可以通过组织专业培训课程、定期考核和激励措施来提升管理人员的能力，并制定职业发展规划，吸引优秀人才加入物业管理行业。

2.提升服务精细化水平

物业管理公司应该将服务精细化作为重要目标，并制定相应的服务标准和流程。例如，清洁工作要定期进行检查和评估，保证公共区域的整洁；维修工作要做到及时响应、快速解决，提供高效的维修服务。同时，可以引入科技手段，例如物联网技术、智能设备等，提升服务的智能化水平。

3.推进信息化建设

物业管理公司应该加强信息化建设，建立起完善的信息系统。可以利用云计算、大数据等技术，整合各项管理工作的数据，实现信息共享和统一管理，提高管理效率。同时，可以开发移动应用程序，提供在线服务和反馈渠道，方便业主或租户随时随地进行沟通。

4.提升透明度和信息沟通渠道

物业管理公司应该加强与业主或租户之间的沟通和信息共享。可以通过建立业主委员会或租户代表会议等形式，与业主或租户进行定期的沟通交流，听取他们的反馈和建议。同时，应该建立起透明的费用收取和工作安排制度，定期向业主或租户公示相关信息，确保透明度和公正性。

总结：

物业管理存在的问题主要包括缺乏专业化管理人员、服务精细化程度不高、信息化水平低下以及缺乏透明度和信息沟通渠道等方面。为了解决这些问题，物业管理公司应该加强管理人员的培训和选拔，提升服务精细化水平，推进信息化建设，以及提升透明度和信息沟通渠道。只有这样，才能提高物业管理的效率和服务质量，满足业主或租户的需求。

随着城市化进程的不断推进，城市物业管理作为一项重要的公共服务，其重要性也日益凸显。而现实中，物业管理中存在的问题也层出不穷。本文将从物业管理中存在的问题入手，探讨解决方法。

    一、物业管理中存在的问题

    1. 业主不参与管理

    在现实中，物业管理大多由专业公司来进行。但是，业主们并不意味着就可以将管理完全交给专业的物业公司。由专业公司完成日常管理工作的同时，业主也应该参与到管理中来，充分发挥业主委员会的作用。但实际情况是，绝大多数业主并不参与管理事宜，只是交纳物业费而已，这样容易导致物业管理工作失去有效的监督和具体的指导，进而到达一些管理不到位、服务质量不高的现状。

    2. 缺乏技术力量

    物业服务的高质量和高效率，主要靠先进的管理技术和技术力量来保证。但是，物业管理企业人员素质普遍偏低，缺乏技术知识和技能水平较低，往往处于被动和被动学习的状态，这严重影响了物业服务的水平和质量。

    3. 用人不当

    物业管理企业在用人方面缺乏科学性、灵活性和系统性，不注重人才引进和培养，员工的学历和知识结构、研究能力等方面的不足就成为制约行业发展的瓶颈。另外，某些管理人员缺乏心理素质和行政能力，沿袭长期行业惯例的管理方式使得行业内竞争不太激烈，从而也被逐渐忽视了。

    4. 社区文化建设不足

    现实生活中，许多小区管理较为松散，也因此出现了很多社区管理的问题。小区文化的建设应该是指在公共空间中创造人与自然和睦相处的和谐环境，以促进居民的身心健康，而现实情况是，社区文化建设相对滞后，进而导致物业管理难度的加大。

    5.物业服务质量不高

    很多居民对物业管理提出了质量要求和批判性的意见。但是，在现实中仍有物业管理服务质量不高的现象。这主要归因于管理人员过于急于求成，忽视了服务质量，致使很多居民对物业管理失去了信心。

    6. 无效的信息沟通

    物业管理与业主之间的沟通与有效的信息传递是良好管理的前提。但是在现实中，许多小区管理人员缺乏良好的沟通和协调能力，无法满足居民的要求，不能与居民形成良好的互动关系，进而影响物业管理的质量。

    二、解决方法

    1. 强化物业集体治理

    一个优质高效的物业管理主要是通过物业公司和业主委员会之间的共同配合以及业主委员会的正确指挥和管理。因此，可以通过加强业主委员会的行政力量，依法规定物业公司的职责、权利和责任等方面的规程，强化物业委员会前、中、后期的管理与监督，这样能够有效加强物业公司与业主委员会的沟通，提高物业管理服务的质量和效率。

    2. 加强人才队伍建设

    物业管理如何才能保持市场竞争能力和引领行业发展的步伐？这需要一个优秀的人才队伍，他们是行业发展和全面服务的紧密结合。因此，在人才引进、培养和管理方面，需要加强管理规范、加强绩效评价，提高知识和技术素养与服务水平，从而使人才队伍成为物业管理发展的先锋、骨干和中坚力量。

    3. 丰富社区文化

    小区管理应该注重社区文化建设，倡导“善治”房地产行业向“美好生活”趋势。物业人员应该注意到社区文化是物业管理及其他行业的基础，以人为本的管理模式，通过加强企业自身的文化建设，从而建立业务流程、质量认证、人事管理并形成处置机制，使建设和管理人员明确了各自的职责和权利，增强人员整合力。

    4. 提高服务水平

    在服务质量方面，需要从居民的需求出发，在有限的物业管理中加强关注和服务。物业管理人员应该注重建立与业主的沟通机制，为业主建立起优质高效的服务方式。此外，可以根据具体需求开展特色服务项目，如增加社区文化活动、引进通信技术、提供电商渠道等，提高服务质量。

    5. 优化信息传递

    物业管理目前在信息传递方面表现出的问题较明显。因此，我们需要通过建立信息化平台，给业主们学会利用各种信息化技术来解决如电话、微信、公众号、App等多种智能化解决办法。同时，物业管理人员要注重信息传递的专业性和有效性，优化沟通渠道，增强居民对物业管理的信任感。

    总之，物业管理的现状与大众有关，市场发展呈现出了显著的特点。因此，需要的是、大家都愿意去负责，每个从业人员都要感受到自己的责任和使命，注重效益和服务质量，提高管理能力和管理水平，注重企业文化建设，从而打造出一支高素质高准度的物业管理队伍，展示出自己的特色，迎接市场竞争的挑战，推进物业管理迈向高端、多元化的现代化方向。

一、物业管理方面存在的问题

物业管理是指对房屋和相关设施进行维修、保养和管理的工作。然而，在实际运营中，物业管理面临着一些问题和不足。本文将分析物业管理方面存在的问题，并提出相应解决方案。

1.1 服务质量下降

在某些小区或商业综合体中，物业管理存在服务质量下降的问题。物业公司对住户或业主的需求缺乏及时响应，不及时处理反馈的问题，给住户带来了不便和困扰。此外，部分物业公司的服务态度欠佳，态度冷漠，缺乏主动性。

解决方案：针对这个问题，物业公司应加强员工培训，提升服务意识和服务技能。定期组织服务培训，加强服务态度与行为规范的学习，培养服务意识，增强员工的责任感和主动性。建立投诉反馈机制，及时处理住户的问题和需求，增加与住户的互动，提高服务质量。

1.2 资金使用不透明

在物业管理中，资金使用的透明度问题是一个普遍存在的问题。物业公司获取的费用通常有两个来源，一个是业主的物业管理费，另一个是商铺租金。然而，部分物业公司在使用这些资金时缺乏透明度，无法向住户或业主展示资金的使用情况，导致住户对物业管理费的使用产生质疑。

解决方案：物业公司应建立完善的财务制度，确保资金使用的透明度。定期公开物业管理费的收支情况，对费用的使用进行明细的解释和公示。与住户或业主进行沟通，让他们了解资金使用的情况，增加对物业公司的信任度。

1.3 安全管理不到位

物业管理方面的一个重要问题是安全管理不到位。一些小区或商业综合体存在安全隐患，如道路不畅通、消防设备不完善、安全疏散通道堵塞等。这给住户和商家的生活和工作带来了安全风险。

解决方案：物业公司应定期进行设施设备的巡检和维修工作，确保公共场所的安全。加强对消防设备的维护和检查，确保其正常运行。加强对道路、楼梯、电梯等公共区域的维护和管理，保证住户和商家的安全。

二、物业管理方面存在的不足

除了问题外，物业管理还存在一些不足之处。这些不足不一定属于问题，在实际运营中可能是无法避免的。以下是物业管理存在的不足之处。

2.1 人力资源不足

在一些大型小区或商业综合体中，物业管理人员数量不足是一个不容忽视的问题。由于规模大、业务繁杂，物业公司可能无法配备足够数量的物业管理人员。这导致物业管理人员工作负荷过大，难以做到全面细致的管理。

解决方案：物业公司可以考虑增加物业管理人员数量，合理安排工作岗位。对于规模较大的物业项目，可以引入专业的物业管理团队，提高物业管理的专业性和效率。

2.2 秩序管理困难

在一些居住小区或商业综合体中，由于业主或住户的素质不同，物业管理存在秩序管理困难的问题。有些住户随意乱扔垃圾、私拉乱接电线等行为，严重影响了小区或综合体的整体形象和环境。

解决方案：物业公司应加强对住户的教育和管理，树立文明居住的理念。定期组织居民委员会会议，与住户沟通交流，共同探讨如何改善小区或商业综合体的居住环境。加大对违规行为的处罚力度，增强住户的遵纪守法意识。

2.3 技术设备更新慢

随着科技的不断发展，物业管理需要使用一些高科技设备来提高管理效率。然而，部分物业公司对于技术设备的更新较为滞后，使用的设备可能已经老化，无法满足管理需求。

解决方案：物业公司应关注行业动态，及时了解新技术设备的发展趋势。在经济条件允许的情况下，及时更新设备，提高管理效率。同时，对物业管理人员进行相关技术培训，提升他们对新设备的使用能力。

综上所述，物业管理方面存在一些问题和不足。针对这些问题和不足，物业公司应加强员工培训，提升服务质量与态度；建立完善的财务制度，增加资金使用的透明度；加强安全管理，确保住户和商家的安全；增加物业管理人员数量，合理安排工作岗位；加强对住户的教育和管理，提高秩序管理效果；关注技术设备的发展趋势，及时更新设备。通过这些解决方案的实施，物业管理可以提升服务质量，改善居住环境，提高住户和业主的满意度。

 随着社会经济的发展，物业管理作为城市管理的重要组成部分，扮演着越来越重要的角色。物业管理是指对物业进行合理的使用、管理和维护的活动，它对于保护业主的利益、提高生活质量、促进城市和谐稳定具有重要作用。然而，在物业管理工作中仍然存在一些问题，本文将探讨这些问题及解决方法。

    一、物业管理中存在的问题

    1.管理模式单一

    目前，很多小区的物业管理都采取闭门独自的管理模式，把物业管理看成是一项单独的业务而没有与社区、领导、业主等相关部门和人员进行有效的联系。这种管理模式单一，缺乏必要的协调和沟通，使得管理工作的效果不容乐观。

    2.人员能力不足

    物业管理涉及多个方面，需要做好广泛的协调和管理工作。但现实中，很多物业管理公司的管理人员经验欠缺、专业技能不够全面，导致管理水平不高，难以满足业主的需求。

    3.服务水平差

    物业管理的最终目的是为业主提供优质、高效、便捷的服务，但现实中，部分物业公司在服务质量上存在问题。比如，反应业主诉求不及时、维修保养不到位、配备不足等问题，导致业主的不满和投诉。

    4.管理费用过高

    小区物业管理公司的管理费用是由业主承担的，费用高低直接影响到业主的选择和满意度。但实际中，一些小区物业服务费用过高，有的物业公司还存在收费不透明、误收费等问题，让业主感到不满和负担加重。

    5.缺乏科学的管理手段

    在物业管理中，科学的管理手段对于提高管理效率、降低成本、提升服务质量非常关键。但实际中，由于管理者缺乏科学的管理手段，很难实现管理优化和服务升级。

    二、解决物业管理中的问题

    1.建立联系机制

    物业管理需要与社区、领导、业主等相关人员及部门建立联系机制，搭建合作平台，建立完整的信息交流渠道，便于各方面及时了解、协调处理问题。

    2.提升人员能力

    物业公司应注重人员培训和提升，加强对公司管理人员的培训和引进，根据不同的岗位和职责实施不同的培训体系，提升人员专业技能和综合素质，完善管理机制，提升服务水平。

    3.优化服务质量

    物业公司应该加强业主服务意识，增强服务效率。比如，做好公共区域卫生、公共设施维护等基础工作，加快维修保养速度，提高服务态度和品质。

    4.优化收费管理

    物业公司应明确收费标准，建立收费标准制度，让业主知道自己每月需要缴纳的费用，避免误收费现象。同时，要开展收费明细公示、诉求受理等相关工作，让业主对物业服务费显得更加信任。

    5.引入科技手段

    随着“智慧社区”概念的提出，物业管理也开始应用智能技术来提高管理水平。物业公司可以借助物联网技术、移动支付等新型科技手段，提高业主服务水平和管理效率，从而打造智慧物业。

    三、结论

    物业管理是城市管理的重要组成部分，好的物业管理能够提高业主的生活质量和城市的品位，但在实践中，物业管理工作仍面临许多问题。要想提高物业管理水平，需要建立各方联系机制，提升人员培训水平，优化服务质量，合理收费，引入科技手段等方面来解决问题，从而促进物业管理行业向更加完善的方向发展。

一、物业管理中存在的问题

物业管理是指对物业进行维护和管理的工作，其目标是为业主提供优质、便利的居住环境。然而，物业管理在实践中存在一些问题，主要包括以下几个方面。

1.1 服务质量不稳定

物业管理公司的服务质量波动较大是存在的普遍问题。有些公司会在开始阶段提供良好的服务，但随着时间推移，服务质量逐渐下降。这可能是因为管理公司缺乏持续的培训和监督机制，导致员工对工作失去热情和责任心。

1.2 投诉处理不及时

许多小区居民对物业管理公司的投诉处理速度感到不满意。一旦出现问题，管理公司的反应时间较长，导致问题无法及时解决。这给居民日常生活带来困扰，并降低了对物业管理公司的信任。

1.3 缺乏透明度

物业管理公司在日常工作中缺乏透明度。例如，对于收取的费用的报账情况、维修事项的进展等，居民往往缺乏了解。缺乏透明度容易引发猜疑和不信任，进而导致与居民之间的沟通障碍。

1.4 效能不高

物业管理中存在着效能不高的问题。有些管理公司工作效率低下，工作任务执行不力，导致业主的问题得不到及时解决，小区内的环境维护不到位。这给业主带来了不便，也影响了整个小区的形象。

二、改进物业管理的建议

为了提高物业管理的质量，以下是一些改进物业管理的建议。

2.1 提高员工培训水平

物业管理公司应该注重员工培训，并建立一个良好的培训体系。培训应涵盖必要的管理知识、服务技能和沟通技巧，以提高员工的专业素养和工作效率。定期的培训课程是确保员工与业主之间良好沟通和有效服务的基础。

2.2 建立健全投诉处理机制

物业管理公司应建立一个健全的投诉处理机制，并设立专门的投诉处理部门。该部门应及时收集、记录和处理投诉，并确保问题能够得到合理、及时地解决。同时，管理公司还可以采用现代技术手段，如设置投诉热线、在线投诉平台等，以便居民能够方便地反映问题和寻求帮助。

2.3 提升管理公司的透明度

物业管理公司应加强与业主的沟通，并提供必要的信息公开渠道。例如，可以定期开展业主大会，向业主们详细介绍小区的运营情况和费用的使用情况。同时，在经费使用方面应建立明确的制度，确保费用的使用符合规定，并向业主作出解释。

2.4 强化维修保养工作

物业管理公司应制定并落实维修保养方案，定期检查小区设施设备的状况，并及时维修和保养。此外，管理公司还应加强与维修商的合作，建立稳定的合作关系，确保维修工作的及时性和质量。

2.5 鼓励居民参与管理

物业管理公司应积极鼓励居民参与小区管理。例如，可以成立业主委员会，由居民组成，参与小区规划、费用使用等重要决策。居民的参与不仅可以提高管理公司的责任感，也可以增加居民对管理工作的信任和满意度。

综上所述，物业管理存在一些问题，如服务质量波动、投诉处理不及时、缺乏透明度和效能不高等。为了改进物业管理的质量，我们可以提高员工培训水平、建立健全投诉处理机制、提升管理公司的透明度、强化维修保养工作和鼓励居民参与管理。通过这些措施的实施，可以提高物业管理的效率和服务质量，为业主提供更好的居住环境。

物业管理是指对于城市、物业、房屋等的管理，维护和对于设施设备的维修等，其目的是为了提升驻留在该区域内人们的生活质量，营造一种良好、有序和安定的社会环境。但是，随着人们的生活水平提高，社会环境变动的快速和多样化发展，物业管理出现了很多问题，该问题不仅对于业主利益和生活质量带来了负面影响，而且也对物业公司的形象和声誉产生了严重影响。在此文档中，我们将关注物业管理面临的主要问题，并提供一些解决这些问题的建议。

一. 服务质量问题

服务质量是物业管理的核心，它不仅反应了物业公司的管理水平，更是居民对于物业公司前期工作质量的评价标准之一。但是，在实际操作中，服务质量问题往往被忽视了。其中的原因有以下几点：

1.人员培训不足。物业公司缺乏专业的培训计划，管理人员和工作人员的工作职责和素质评价不够规范。

2.员工招聘困难。由于物业公司员工的工资待遇有限，相应的物业管理工作面临员工招聘困难的问题。

3.任务发放不清晰。由于管理人员发放任务不清晰，在员工工作时出现任务繁重、质量不足等问题。

解决上述问题的建议：

1.引入优秀的人才。物业公司应该优先考虑具有必要技能和经验的新员工，以提高服务质量。

2.加强培训。物业公司应为员工提供多元化的培训和职业发展机会，以提高员工的素质和能力，更好的完成工作任务。

3.提高薪酬水平。提高员工薪酬水平，以吸引高素质人才的加入。

二. 管理不力问题

物业管理中管理不力也不可忽视。管理不力的问题主要表现为对于表现或者对于问题的处理不够及时、执法不力、效率不高等。导致了很多的社区纠纷、让业主不满、影响了物业公司的声誉和市场竞争力。

1.执法不力：物业公司的工作经理或者监督人员对于违规现象的制止不够规范，使得楼门、电梯、小区内的公共设施得不到及时的维护和保养，影响了居民的正常生活。

2.管理效率低：缺乏合理的VOC业务开展机制，管理上存在一些难以规范处理的管理和维护现象。比如政策不一，服务范畴模糊等。

3.工作量不足：以上问题导致每一次的社区事件在发生时，都需要物业公司投入大量的人力和物力来解决，对于物业管理整体效率产生了不利的影响。

解决上述问题建议：

1.完善管理的流程。通过建立规范、系统和科学的管理流程，提高管理效率、优化管理体系。

2.建立完善的执法机制。物业公司应该建立完善的法规机制和管理提醒服务标准种类。对于管理提醒及时处理，及时反馈，做到先声后实的管理效果。

3.强化工作量意识。通过薪酬和体现管理维护任务质量的考核机制，提高员工的工作效率，使物业管理更加规范化、标准化。

总之，物业管理面对多个方面存在的问题，影响群体范围广泛。在此情况下，物业公司应该加强人员培训及员工招聘、制定科学和合理的管理机制、提高服务质量和整体效率。这些做法可以提高物业管理质量，为居民生活提供一个安稳、整洁、安全和方便的环境。

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

（二）物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。

（三）物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

（一）产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象征性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租许多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的实际困难。

（二）物业管理经费不足的主要原因

（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。（2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。（3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。

（三）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因

（1）效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。（2）内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、我国物业管理发展对策

作者试图根据我国具体国情，结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法，探索解决当前问题的行之有效的方法。

（一）解决物业管理收费问题的有效途径

首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。

（二）物业管理企业应从多方面着手，以改善经费不足状况

（1）物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。（2）物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多，公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度，努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。（3）物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主，多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时，也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务，也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。（4）改革现行物业管理体制，打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制，实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留二周)。另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

（三）完善物业管理法律法规

为了规范物业管理的组织和行为，保障各主体的合法权益，构建物业管理市场的公平竞争秩序，当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：（1）提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。（2）完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。

随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范。最近，徐州市泉山区法院对近三年审结的近二百件物业管理纠纷进行了综合分析研讨，发现一些普遍存在的问题不容忽视。一、当前物业管理存在的主要问题

(一)物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。

(二)业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

(三)小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。

(四)无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。

(五)小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。

(六)小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。

(七)小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业管理企业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

二、物业管理纠纷的法律盲点

(一)业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体共同业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

(二)无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满，而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定？此时如因物业管理费发生争议，物业管理收费标准目前仅能能依据民法通则的相关公平原则处理，任意性太大。

(三)物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分别签订物业管理合同，那么，在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时，势必影响到全体业主的合法利益，此时这部分业主的合同解除权如何行使问题亟需规范。

(四)物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业收费较低的现状，如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是，在执行较低水平的物业收费标准的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，不易规范。

(五)居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内，既存在城市居民的自治组织即居民委员会，也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时，如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责，对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规，尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。

(六)物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的乱搭乱建系困绕物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管理服务权，一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建时，物业管理企业往往束手无策，其受到行政执法权的制约而往往无能为力。是否授予物业管理企业一定的相关权限在现时中可以进行必要的尝试。

三、对完善物业管理的几点建议

(一)签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

(二)依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。

(三)物业管理企业依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

(四)突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

(五)业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

(六)业主委员会聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保障业主的合法权益至关重要。

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