一夜变天！西安一批二手房猛降价？

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近日以来，新政的暖风频频吹向西安！

9月19日，西安二环以外官宣解除限购，与此同时，西安二手房在西安限购政策之后，二手房市场也同样迎来了一个重磅“新政”！

然而，迟来的深情比草贱，晚到的政策药效减。

如今的二手房市场，真的太现实，只要你敢涨价，客户转身就走。即使是曾经高傲的曲江、高新热门板块，价格也是日渐失守！

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要说，曲江的房价降了，估计多人都不信。

但，价在量先，尤其是曲江的二手房最先跌破神坛。曾经西安名副其实、让无数人望尘莫及的曲江房价为何最先失守？

首先，思考一个问题，曲江最大价值是什么？无疑是西安最前端的“文旅商”资源。这也就直接导致了房价虚高，新房涨的有多快，二手房跌的就有多惨！

目前，曲江二手房整体参考均价在2.3万/㎡。贝壳二手房数据显示，总挂牌量不足万套，据中介表示，大多数房源的挂牌价稍高，但实际成交价会更低，现在的谈价空间也比较大。

大雁塔地铁站周边，作为曲江一期最繁华地段，周边文旅资源异常集中，新房彻底断供。周边汇聚了大量的老旧小区，1万/㎡左右的二手房比比皆是。

价格稍微高一些的小区，均价大概集中在2万/㎡左右，这类二手房源品牌和物业都比较好。比如，真爱万科公园华府以及绿地曲江名城等，影响价格的直接因素就是品牌和物业服务。

但，即使是品牌和物业较好的小区依旧有谈价的空间。以真爱万科公园华府为例，据中介透露小区的挂牌均价在2.3万/㎡ ，实际成交价则在2.1万/㎡，具体一房一价，大部分房源都有谈价空间。

▲真爱万科公园华府 10月8日 楼市情报实拍图

价格最高的一批房源，则是有学位加持的二手学区房。比如，环绕在曲江二小周边的小区，均在2.5万/㎡ 。此前，这批学区房价格大部分都在3万/㎡左右。

总体来看，曲江二手房市场价格已经失守，降价已成趋势。未来，除非是有学区和品牌加持的二手房，才会有流通性。

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高新，这个后起之秀相比于曲江，显得更为稳重，无论是狂卷学位的高新一期、高新二期，还是配套优渥的高新三期，都是实打实的利好。

而高新二手房80%在于学区，名列西安教育前列的“ 高新系”名校，使得其二手房持续保值，再加之新房断供，核心区域的二手房市场更为活跃。

以高新一期为例， 配套成熟兼学校优质，二手房常年以来居高不下。高新一中板块的二手房均价高达2.6万/㎡ ，高新三小板块周边的二手房更是突破3万/㎡。

但近两年来，随着高新三期高端改善盘成交火热，民转公等政策的冲击，不少二手房价格已经出现了明显的回落。而在小编走访过程中，中介更是坦言，如果不是着急上学，看中学区，实在没必要来淌这趟浑水。

当前的二手房市场，用数据告诉我们一个事实，高新的二手房涨不起来了。个别名校学区房短期内的放量，并不能改变整体，毕竟替代品太多了。

核心区买不起，就退一步选周边板块，这个小区价格高，就看别的小区。一个典型的例子，同样是高新三小，周边二手房的价格直接影响了带看和成交。

▲图源贝壳二手房

可以看到，云顶园和香榭兰岛两个小区房价差1.1万/㎡ ，凭借着价格优势成交量接近云顶园的2倍。而从带看量看，虽然云顶园带看次数高，但成交却很低。

而同样的桥段，还发生在高新一中板块。区域内在售的天地源丹轩梓园与高新水晶城小区房价差4万/㎡ ，明显高新水晶城性价比更高，成交量也是远超前者。

▲图源贝壳二手房

此前，高新三期板块内名校“摘牌”事件，也一度引发了购房者的深思。诚然，师资力量很重要，但生源质量也是影响成绩的关键。

如今，“热门二手学区房”跌落神坛，一方面是由于周边的替代品太多，另一方面也是购房者更加的理性。

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眼下，西安新房市场有多疯狂，二手房市场就有多荒凉。

但殊不知，一场二手房抛售潮也在悄然上演，不少房源更是降价惜售。

据诸葛找房统计，目前西安有179270套房源挂牌出售，直逼18万大关。其中，24小时内，新上房源6387套，降价的房源有1574套。

▲图源诸葛找房

位于泛高新板块的融侨馨苑，周边资源十分优越，并且临近西工大附中、附小，此前价格一度高达2万/㎡ 。此次，该房源更是直降48万。与此同时，该小区多套房源也均出现了降价。

▲图源诸葛找房

位于比如曲江一期的中海紫御华府，拥有曲江一小、一中的双优质学区，属于区域内热门成交小区。最高成交均在3.7万/㎡，如今已经跌至25112元/㎡，两年时间单价降了一万多。

▲图源诸葛找房

还有曲江的“万人摇”红盘，中铁建万科翡翠国际，近一年内价格少有浮动，热度却明显的降低。

▲图源诸葛找房

整体来看，除了在售的一批投资客手持的次新房之外，曲江以及高新大多数的二手房已经超过10年黄金期。 除了极少数优质学区房，大部分二手房价值都在加速缩水。 日渐衰老的楼体设施、落后的物业管理，都能成为未来卖房路上的绊脚石。

所以，在买房之初最重要的就是好好看房，认真挑选。在日渐沉稳的市场洪流中，二手房的价值正在消减，买卖二手房一定要慎之又慎。

最后，关于二手房你有什么看法，或是最想了解哪方面的话题，欢迎留言区讨论。

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