建筑时报

今年召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，当前人民群众对住房和城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”，部署了关于“让人民群众住上更好的房子”和“提升住房品质”的重点工作要求。什么是好房子及其基本标准、内涵及指标体系，引发行业内广泛关注和讨论。由于住房发展问题在认知和范畴层面的不同，在理解和认识上尚存在着较大分歧。笔者就我国城镇住宅建设可持续性发展课题、居住满意度需求和住房痛难点问题，归纳分析迈向居住品质时代的国际好房子标准内涵及其可持续住宅建设模式；从新时代好房子标准的视角，对其内涵及框架指标体系进行阐述，并对推动住房高质量可持续建设与新时代好房子标准与创新发展提出建议。

我国城镇住宅建设的高质量可持续性发展课题

住宅传统建设模式与亟待解决的可持续发展课题

中国建筑节能协会统计数据显示，建筑全过程碳排放总量占全国碳排放总量比重超半数，其中，建筑材料占比28.3%、运行阶段占比21.9%、施工阶段占比1%。作为我国碳排放三大重点领域之一的建筑业，长期以来住房建设所产生的高能耗、高污染、高废物、低利用率持续破坏人与自然和谐关系。基于建筑全寿命周期设计、建造、使用、维护、改造、拆除的研究表明，其对环境的影响一方面表现在建筑生产建造过程中；另一方面表现在建筑投入使用后改造和维护中，将持续消耗资源能源、产生大量建筑垃圾。因此，我国住房亟待全面转变生产建造方式，从而真正实现低碳节能、降低对环境负荷以及资源循环利用的可持续建设。

住宅建筑短寿命和耐久性的可持续建设问题

我国住宅建筑的设计使用年限为50年，现实中住宅平均寿命只有30至40年，远低于国外发达国家的建筑寿命水平。住宅呈短寿化，与思想认识、利益驱动等社会经济原因有关，也与结构安全质量、建筑老化、居住生活等原因有必然联系。大拆大建的背后是每年高达万亿元的经济损失。

大量既有住房设备管线老化、装修耐久性不足，即便新建项目在使用周期内也会面临内部拆改，大幅降低建筑使用寿命，同样也会严重影响结构安全。特别是当前保障性住房建设，如何解决其短寿命与耐久性问题，将是实现我国建筑领域从资源消耗型向资产持续型转变的重大课题。

住宅长期品质不佳和更新运维的可持续质量问题

长期以来，我国住房整体建设质量、居住品质与性能得不到有效保障，居室隔音差、厨卫串味和漏水等问题持续困扰百姓的居住生活，甚至影响健康。住宅建设应重点解决建筑全寿命的矛盾，尤其应重视维护使用中高能耗和运维难度大的问题。住宅建设要结合未来生活方式，从长远考虑，建设对社会和每个居住者而言可以作为优良资产和具有长久价值的建筑产品，满足人民对建筑品质更高需求。

以人民为中心的居住满意度需求和住房痛难点问题

2020年，中国建科与中国房地产业协会牵头，联合50余家行业产学研权威机构，集结数百人研究团队开展了《全国绿色宜居住区质量与建筑品质满意度调查》，研究数据涵盖全国34个省级行政区、3万余份调研问卷，以及8个重点城市的近500户入户走访记录。分析了住房相关痛点、难点问题。表现如下：

工程质量通病问题。安全方面，既有住房面临很大的主体结构安全和建筑防火安全隐患，同时设备系统安全、卫生防疫安全等问题也逐渐凸显。质量方面，裂缝、渗漏、霉菌滋生普遍存在。长期耐久方面，围护结构材料易脱落、结构构件与内装部品耐久性低，影响住房外观和内在。上述质量问题并非出现在单一环节，而是受建筑全寿命周期中各阶段制约。

功能空间单一与适应性问题。单一的供给形式或空间形态无法满足日益多样化的居住需求，导致住房一旦入住就很难随家庭成长周期中不同需求的变化做出适应性调整。

居住性能较差问题。根据调研反馈，住房隔音和保温隔热效果不好、空气和水质较差、甲醛超标等问题属于居住满意度较低的项，这些问题在保障性住房、公寓等类型的居住建筑中尤为突出。

维护维修落后问题。入住之后房屋需要修补的问题层出不穷，一部分问题关联住房质量，一部分问题是由于不具有可维护更新性造成。例如，管线一旦埋入主体，检修维修极为不便。加之，老旧小区普遍存在物业管理缺失或不当的问题，老旧住房的更新改造面临巨大困难。

住区生活环境与配套设施匮乏问题。居住者对于好房子的判断标准有很大一部分因素与居住生活环境相关，包括对住房所在区位地段和住区环境的考虑。住房一旦远离了教育、医疗、商业、交通等配套设施，就很难符合百姓理想居住的好房子标准。这与城市、区域规划设计有关，也受政策和百姓根深蒂固的观念影响。住区内停车难、配套服务设施不齐全、无障碍适老化程度低，也是人民群众对现状住房改善的迫切需求。

居住品质时代的国际好房子标准及可持续住宅建设模式

为了有效应对经济社会发展带来的大量生产、消耗和废弃问题，缓解气候变暖、资源能源枯竭等地球环境危机，世界各国都在寻求构建可持续社会的顶层设计途径、住房建设政策与对策的同时，制定以提升可持续居住品质为目标的好房子标准。自进入21世纪以来，国际上针对建设废弃物的相应对策以及削减民生部门的碳排放量等问题，制定了相关法律法规，以新一代可持续住宅建设为战略方向，全面发展了提高住宅质量和寿命、降低能源资源消耗并有利于改造再生的新技术产业。居住品质时代的国际好房子标准与建设目标具有层次性：较低层次的建设目标应该是满足基本要求；较高层次的建设目标则是城市与环境的更高要求。其住宅建设理念与内涵通常包括两个维度：一是“减碳”的高质量可持续发展；二是“宜居”的高质量可持续发展，即在建筑全寿命周期内全面减少环境负荷影响的同时，保障宜居品质。

长期优良住宅标准与政策制度

基于品质长久化发展方向的国际好房子标准，日本的长期优良住宅是其中的典型案例。从可持续社会发展出发，为了实现环境负荷降低、建设价值长久的高质量住宅，日本政府于2007年提出了“200年住宅”的构想。2009年施行《促进长期优良住宅普及的法律》，全面推行长期优良住宅建设。长期优良住宅认定标准对于新建以及既改集合住宅，设计建造的主要内容包括主体耐久、抗震性能、易于管理和更新、节能对策、居住空间、居住环境、维修计划、灵活可变、高龄者对策。通过建设更多的长期优良住宅，从资源能源角度解决地球环境问题和健康问题，实现经济社会和居住生活的更可持续。

长期优良住宅政策制度可以说是日本政府推动好房子建设的标准与综合性政策制度，是为今后迈向存量型社会、以实现长寿化住宅建设为目标的全新理念转型。为了保证住宅的长期使用，以长远的视角来实施优良品质的住宅建设，有计划性地进行维持管理，提供准确的住宅性能与维护管理信息，推进既有住宅的流通等，将上述措施作为长期优良住宅评定条件进行推广。《长期优良住宅法》基本思想是从“建造后拆除”的资源消费型社会向“建造优良产品、精心维护管理、长期珍惜使用”资产存量型社会转型发展。

“CHS住宅与SI住宅”标准内涵及指标体系

二战后的大量建造时期过后，日本面临着存量住宅质量提升等问题，加上经济增长期建造的许多住宅在硬件上逐渐老化，以长期持续使用为目标的建筑长寿化技术成为符合日本现代社会需求的重要课题。日本住宅建筑全寿命期维修维护理念及技术对策最早出现于1980年，主要源于日本建设省的百年住宅体系（CHS）和日本国土交通省的建筑支撑体与填充体（SI）住宅体系，通过将具有长期耐久性的建筑支撑体与具有灵活适应性的建筑填充体两部分相分离的方法，来实现建筑长寿化的住宅建设。SI建筑体系强调建筑全寿命周期和全产业链的整体设计方法和技术集成，其高耐久性住宅的建造模式、灵活性与适应性的居住方式以及健全的维修管理系统，预示了住房建设将向可持续住宅升级换代，引领新一代住宅建设的未来。

CHS住宅的基本特征包括：空间开放性与可变性；以统一尺寸规则，实现部品部件的互换性；可方便按照使用年限实施部品更换；独立设置管线空间，便于其维修与更换；建筑结构主体的耐久性高；可实现计划性维修管理。通过将具有长期耐久性的建筑支撑体与可自由变换的填充体相分离方式，保证了支撑体的高耐久性与抗震性，不仅易于维修、更换更新，而且其住户内装与设备也具有可变性，长期保持了存量资产的优良使用价值，降低了全寿命周期成本。

新时代好房子标准内涵及指标体系构建的建议

好房子标准是以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，以实现“住有所居”向“住有宜居”迈进为目标，通过明确好房子标准的顶层设计，以适应新阶段，满足新需求，构建我国当代住房建设新发展格局，让人民群众住得放心、安心、舒心。

新时代好房子的定义与内涵为绿色低碳、品质长久、环境宜居的“新型全寿命优质住宅”。发展具有百年大计的新型全寿命优质住房，为国家、社会和人民设计与建设具有长久优良品质的资产。其标准的框架指标体系由一个具有系统性多层级要素构成，包括绿色低碳的宏观层级、品质长久的建筑层级、环境宜居的区域层级三大内涵，以及六个基本方面框架指标构成，即安全耐久、居住适应、健康舒适、生活便利、运维长效、环境友好的新型建筑产品。

新时代好房子六个方面框架指标包括以下几方面内容：一是“安全耐久”。解决住宅工程质量问题、建筑短寿命问题、设计建造与产业化发展问题，构建百年大计的住宅全生命期发展新理念、SI住宅模式新方法，安全性、耐久性好，建筑使用寿命长，工程质量问题得到有效治理。二是“居住适应”属性。满足功能空间的适应性能，针对家庭结构多样、生活方式多元等新需求，研究设计新方法优化功能空间，提高功能空间的灵活性，适配家庭全生命周期内的适老化不同需求。三是“健康舒适”属性。解决住宅综合性能问题和室内健康宜居环境课题，包括适用性能、环境性能、安全性能、耐久性能和经济性能；采用零甲醛、无毒害、无排放、无污染的绿色建材。四是“生活便利”属性。区位地段条件适宜，交通便利，出行便捷；医疗、教育、商业等资源和设施完善，便民生活服务设施、文体活动设施和场地齐全，户外设施齐备，建设完整社区。五是“运维长效”属性。聚焦当前亟待解决的既有住宅建筑与城市更新课题，包括住宅建筑和不可更新难以改造的难题、后期住宅二次装修问题；提高设备管线及部品部件质量，便于维修和更替；提高信息智慧化运维管理，提升既有住宅改造可持续性。六是“环境友好”属性。聚焦新的绿色发展模式课题、解决适老化和适幼化与住区更新发展的短板弱项；实现低碳环保、节能减排和绿色居住生活方式。

（刘东卫 冯海悦 李静）