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2023上半年,天津土地市场杀青。 很明显的基调—— 解冻,持续回暖。 今年,天的新房与土地,走出了一条相悖路线。 新房:前热后凉。 (2、3月成交量冲高到112、142万方,4、5月回落到95、82万方) 土地:前凉后热。 (2、3月才出让2宗地,4、5、6月出让23宗地) 极致反差之下,土地市场开闸放量。 今年有凉菜儿、有主菜,也有小甜品,上了“一桌好菜”! 去年大部分都是凉菜儿。
上半年,天津住宅用地(含综合)共成交25宗。 总建面253万方,出让金286亿。 3宗地溢价成交,其中2宗封顶“一球定江山”。 相比于去年,大幅度修复。 去年土地市场确实太差了,15年来最差。 两集中模式下,分四批集中出让土地(4、8、10、12月)。 去年上半年,仅有4月出让了5宗土地,出让金38亿、建面54万方。 对比同期,今年上半年,天津土地成交宗数增长400%。 土地出让金增长652%,成交建面增长368%…… 完全不是一个行情。
上半年的土地出让金,已达去年全年的90%,半年干出了一年的量。 成交总建面,也达到去年全年的63%。 去年是土地断档的一年。 导致今年新盘供应萎缩,楼市去库存,部分板块供需失衡。 今年是土地补仓的一年。 下半年开始,青黄不接的局面陆续缓解,纯新盘上量。
土地成交集中在5、6月,占了7成的出让量。 核心区好地块浮出水面,引发市场兴奋点,又见久违的摇号机。 总价地王(59.1亿)和单价地王(26393元/平米),都是金茂体院西地块。 出现几个“意料之外”: · 河东东孙台地块,没想到会触顶摇号; · 中北镇地块,没想到8家竞拍,触顶摇号; · 中医药大学地块,没想到底价成交; · 红桥西于庄地块,没想到爆冷门流拍……
今年的土地特点,也非常明显。 ❶ 卖地模式改变。 持续两年的“两集中”阶段性完成历史任务,体面退场。 不再按批次供地,改按需求供地。 房企看好一块挂一块,尽量避免流拍。 也给房企预留充足测算时间,不用因集中供地而纠结报名哪块。 同时,拿地条件宽松,可分期付款、缩短开工时间等。 ❷ 回归核心区,含金量提高。 土地回归买方市场,房企只挑精瘦肉。 天津也顺势而为,拿出压箱底的好地,奉行“卖好地,才能好卖地”。
出让的25宗地中,市区占5宗。 南开、河西占3宗,都是好地(体西、中医药、柳林),河东、河北各1宗。 环城成交12宗地。 西青作为新市区,成交5宗,均处于核心地段,水西、中北镇。 东丽的4宗,包括3宗海河柳林地块,也是热点区域。 津南2宗都出自海教园,“新房干旱”之地。 即便在远郊,也依然是各区域的核心板块。 武清的杨村、下朱庄,宝坻的城南,宁河的桥北新区。 买房人回归核心区后,房企拿地也回归核心区。 基本“按需定产”,有供应就有成交,符合市场逻辑。 越核心,竞争越激烈。 核心区房价稳定,房企追逐安全。
❸ 入市速度快。 按需定产,市场化拿地,有些地块入市速度非常快。 · 绿城空港一期地块,6月28日拿地,7月初排卡,10月开盘。 已确定为绿城桂语听蘭二期。 · 龙湖东孙台地块,拿地18天开工,3个月开盘。 · 东丽金钟河大街地块,拿地转天就出规划。 · 侯台装饰城西地块,3月底拿地,下半年开盘,为金地水西印二期。 · 金茂体院西地块、中铁和保利的海教园地块,预计年底能入市。 ❹ 房企有利润。 房企不再追求规模,对利润要求就很高。 只要是市场化拿地,必须算得过来账。 宁可不拿,也不能赔钱。 天津对于土地让利了,地价稳中略降,或解绑商业。 甚至给特殊政策,比如九年一贯制学校。 不少地块都能做到10%以上的利润,房地比能达到2:1以上。 生态城中部片区,贻成地块楼面价5393元/平米,洋房能卖到1万8。 生态城起步区,金新城地块5777元/平米的地价,洋房卖2万没问题。 侯台装饰城西地块,楼面价1万3,洋房能卖到将近3万。 中北镇地块,溢价15%后楼面价1万1,洋房大概2万5。 海教园两块地都是8000多的楼面价,洋房2万能跑流速。
❺ 小地块居多,快进快出。 25宗地,总价5亿以内的12宗,总价5-10亿的5宗。 10亿以内的占70%。 现在房企拿地,10亿以上极其慎重,5亿以内最安全。 中北镇地块为什么引来8家竞拍? 因为起拍总价还不到4亿。 建面4万方,也就300多套房,一年能清盘,快进快出。 金地水西印、龙湖青云阙已经打样儿,当年开当年罄。 站在商业角度,当年投资当年回报,简直太理想。 买房是总价逻辑,房企买地也是总价逻辑。 ❻ 房企战略补仓。 2021下半年房企危机后,大多数房企本能自保,暂停拿地。 土地就是弹药,经历一年半,弹药库见底,必须要补仓。 房企拿地积极性回归,也与此有关。 有房企拿地是为了保住城市公司,否则要被裁员或调职。 但上半年拿地的,还是以国央企为主。 很多大房企开始走代建路线,轻资产运营。 未来一段时间,这会是个成熟而普遍的模式。 ❼ 刚改、改善地块占比高。 上半年平均楼面价约9000元/平米。 2021年以前都在7000左右,涨了30%。 地价没涨,而是结构调整。 房企看菜吃饭,哪里好卖拿哪里。 对于刚需地块关注度越来越低,主攻刚改、改善。
下半年,天津将继续密集出让土地。 6月27日公布了今年第二批拟出让的31宗宅地。 出现不少“宝藏地块”,和平南门外、河西陈塘、南开工业用呢…… 今年的土地计划中,也明确表示“供地节奏前松后紧”。 政策呼之欲出,传闻二线城市将全面取消限购、一线城市降低二套首付比例…… 下半年一旦行情转折,房企拿地积极性更高。 有新增供应,对买房人是好事。 |
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