准备去云南买房，有什么好的建议或推荐吗？

过去不久的两会，给中国城镇化的推进，扔下了一个“重磅炸弹”，会上审议通过了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

其中，第28章指出，要完善城镇化空间布局 ，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。这其中所说的城市群，是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。

很明显，都市圈在体量和层级上，要低于城市群。如果说城市群是一个宏大的城市观，那么都市圈只是着眼在一些比较核心的城市上。按照十四五规划纲要全文里面的原话，就是“全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。”

一纸文书，敲定了19个城市群，这其中云南滇中城市群赫然在列。

这19个城市群，是未来推进城镇化道路的“核心驱动”，最终的目标就是形成如图所示的“两横三纵”的城镇化格局。

当然，这些城市群也是有着明显的梯队等级的，毫无疑问，京津冀，长三角，珠三角，这些常年霸榜的城市群，必然是第一梯队了，而云南的滇中城市群则位于第三梯队，处于培育发展之列。

根据我国现在19大城市群助推城镇化道路的发展模式，不得不让人联想到当前世界上城镇化水平最高的国家——美国。美国城镇化的道路已经走了200多年，从19世纪工业革命开始到20世纪60年代，美国的城镇化率已经达到了85%以上。现在的美国，已经形成了大城市群、城市带为主，中小城镇为辅的空间格局，可谓是层次清晰、特点突出、功能完善、结构立体。它在推进城镇化过程中主要的做法就是以人为本的价值最大化，利用可利用的一切资源推进城镇化以及平衡现代农业和城镇化的发展。

反观我国现在的19大城市群划分，是不是感觉有些熟悉？其实，我国也在借鉴其他国家城镇化推进的发展之路，而美国最值得我国借鉴的做法就是以人为本的价值最大化利用。

毕竟，人口是所有经济社会活动的前提和基础，人口的居住需求也是房地产发展的基本需求，离开人口，任何的城市群都市圈都是“空中楼阁”，所以在房地产圈内经常流传着一句话：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。所以，无论是19大城市群的层级划分，还是未来的发展之路，人口才是关键。

俗话说：人往高处走。

这放在现在城镇化推进的过程中，尤为适用，简单的来说，就是人口会从低收入地区流向高收入地区。这些年，中国很多城市，都推出了人才引进的各项政策，包括但不限于各项扶持、落户、奖励等。但是，决定一个区域人口流入和聚集的关键性因素是经济规模和该城市与其他城市相比的人均收入差距，这非常容易理解，同一个人，A城市给予你的工资待遇是1万元，B城市给予你的工资待遇是2万元，相信不出意外，绝大多数人都会选择城市B，这就是城市B通过自身产业赋予的薪资底气，通俗的理解，就是人会随着产业走，哪个城市产业更好，待遇更高，哪里就有人才的聚集。

根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿，比2017年增加约2亿；到2047年城镇人口达峰值时将增加约2.76亿。而当前规划的19大城市群，在未来规划以四分之一的土地集聚74%人口，创造90%GDP，其中城镇人口占比77%。到2030年2亿新增城镇人口的80%将分布在19个城市群，这么看来，云南的滇中城市群，人口基数将在这一个十年里，有着质的飞跃。

滇中城市群由昆明市、曲靖市、玉溪市和楚雄彝族自治州及红河哈尼族彝族自治州北部的蒙自市、个旧市、建水县、开远市、弥勒市、泸西县、石屏县七个县市组成，是云南省经济最发达的地区。从目前的情况来看，这些城市以云南省三分之一的面积聚集着全省44.02%的人口，在未来的十年里，人口数量将激增到占比70%以上，这对整个滇中城市群来说，将是一个快速发展的战略机遇。随着国家“一带一路”战略的实施，滇中城市群面向南亚东南亚开放的区位优势进一步凸显，届时，就不仅仅是国内地位的上升，国际影响力也将进一步提升。

在整个滇中城市群中，几乎可以肯定，昆明必将是整个滇中城市群的核心城市，在整个城市群中也将发挥着产业发展和创新引导的带头作用，与曲靖、玉溪、楚雄、蒙自等周边城市协同发展，昆明也将凭借着自身的产业集群，吸引来自地州城市和省外城市的大批人才，就在刚刚过去的3月份，昆明市政府还印发了《鼓励省外高校毕业生到昆明就业创业实施办法》，将通过真金白银的补贴补助，加大对高校毕业生就业创业的扶持力度，降低这些人入昆创业的门槛和风险。这也从中证明了，昆明在整个滇中城市群中的带头作用和城市地位。

人口集聚效应的加强有利于提升生产率，促进城市经济规模的发展，而产业的兴起，又能够引来人口地不断聚集，人才和产业二者相互促进，才能构建起良性循环。这如果反映在房价之上，就是对一座城市房地产发展潜力的肯定。

毕竟人口密度牵扯到的可不仅仅是我们熟知的经济繁荣度，也涉及到当下比较敏感的房价问题，人多了，居住需求必然增加，居住需求增加，房价自然水涨船高。举个例子：深圳华为公司曾经大规模搬迁，从深圳搬迁到东莞的松山湖，可以说一夜之间，东莞松山湖的房价就迎来了大幅上涨，跟随着华为搬迁的地产项目，估算利润率更是高达40%。

试想一下，深圳华为公司的搬迁，都可以造成一个小区域内的房价翻天覆地的变化，而整个滇中城市群，在未来的这十年里，将有70%的人口汇聚，那必然需要与人口数量相匹配的产业落地，这些产业和人口的流入，对整个滇中城市群的房价将造成什么样的影响？结果自然不言而喻。

不妨我们来看一下2020年，云南16个市州市区的房价涨跌情况：

2020年12月份，相对于2019年度的12月份，云南16个市州的房价总体上处于上涨的态势。云南16个市州，上涨的市州有12个，下跌的市州有4个。其中，相比上年同期上涨幅度最大的是曲靖市，相比上年同期上涨14.39%。相比上年同期下跌幅度最大的是保山市，相比上年同期下跌7.56%。房价最高的昆明市相比上年同期上涨4.89%，但是不难发现，位于滇中城市群划分内的州市，房价都处于上涨的态势，并且曲靖更是一路领跑。

当然，不少人也在鼓吹未来房子“白菜价”，可以肯定的是，如果按照城市群划分来看，抛开19大城市群之外，如果持有偏远地方普通城市的房子，那未来势必难以转手出让。毕竟，19大城市群集中了如此多的产业和人口的情况下，其他小城市的人口数量必然锐减，居住需求自然随之降低，那又何谈升值潜力呢？所以如果你投资的房产连19大城市群覆盖的范围都不在，那还是抓紧时间抛售吧。

自从“房住不炒”的提出，炒房团的春天早就已经逝去了，但是不代表我们不能够通过大趋势判断去选择更好的投资机会，毕竟热钱都是向需求旺盛的地方流入，买房也是一样，顺应发展趋势真的很重要。比如在云南，大家都知道云师大附中和曲靖一中好，所以不少家长不惜砸重金也要让自己的子女削尖了脑袋往里钻；大家都知道昆明比其他城市规模大机会多，所以大家都往这座城市里来；而城市的发展也是一样，如果大家都知道，滇中城市群未来的发展好、规划好、产业多、人才多，是不是也都削尖了脑袋往这里汇聚呢？那么，买房就成了立足滇中城市群的更多人的刚需，越早上车的人，自然享受的增值收益也就越多，获得的发展也就越好。

古语有云：君子谋势而动，顺势而为，如今，大势当前，如何作为，就看你的了！