深度分析7年房价涨跌走势，暗藏了广州买房最佳时机

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国庆过后，楼市反而弥漫了一股清冷气息。一方面是官方连发三大政策礼包，降低首套房贷款利率，卖一买一免个税，公积金贷款利率下调0.15个百分点，卖力吆喝。但围观者多，下手者少。据阳光家缘数据，十一国庆长假，广州新房网签仅556套，同比下跌21.9%，近五年十一长假成交最低。

购房者不买账，政策如石沉大海。另一方面，今年广州第三场土拍结束，15宗顺利成交，3宗流拍2宗终止挂牌，其他大部分底价成交。既在意料之中，又有意料之外。比如嘉禾望岗地块和番禺客运站地块的流拍，比如海珠又一宗地冲进地价TOP10。又冷又热，就像现在广州的天气。广州楼市不行了？未必！市场现状：成交缓慢回升刚过去的9月，广州新房成交7062套，环比微涨8.5%，同比（去年7901套）下跌10.6%。说“金”不算“金”，但在今年前九个月的成交里排一排，也能挤进前三。

缓慢回升的势头还是有的。十一的数据，前面我们也看了，500多套，近五年最低。刚有点起色，市场忽然又对这稍微抬头的趋势来个当头一棒。但对比来看，虽然今年成交最低，但也不算太差。这几年，十一长假的网签数据基本维持在600-700套以内，也就2020年冒头一点，今年的数据并没有掉太多。现在说“铜十”为时过早，网签都有滞后性。十一期间还是有卖得不错的项目的，比如琶洲南TOD，番禺越秀双盘。中心区楼盘，也依旧保持着过半的去化率。

再往后看看，或许会出现9月一样的翘尾行情。两大因素，影响购房者入市再来看看是什么在影响着购房者入市。以前，只要政策发一点糖，大家就会蜂拥而上。今年，政策礼包都炸开花了，市场还是你出你的政策，我等我的时机。购房者越来越难撬动了，为什么？究其原因，不外乎这两个。一是，政策大礼包不够吸引。国庆前的三大政策礼包，惠及的人群和优惠力度有限。降低首套房贷款利率，针对的是6-8月份价格环比、同比均连续下降的城市，这显然和广州没有关系。卖一买一免个税，能适用的人群也比较少。卖一买一需要符合两个“同一”，同一个城市，同一个房屋产权人，符合这两个条件，才能申请免个税。另外，个税在购房总价中占比也不高，几万块钱，对于买房这笔支出来说，占比太小。此外，证满五年免个税，广州市场上大部分二手房是不需要缴纳个税的，也就无法适用政策。

总结下来，只有公积金贷款利率下调惠及面广一点。但现实又拍拍打脸，在广州，就算夫妻两人公积金贷款满额度（100万），即使在从化也难挑到一套房，最终能影响到的人群也有限。当然，政策的发酵也要一定的时间，就看后面余力如何。二者，购房者对未来预期和信心不足，不轻易入市。这不仅是针对楼市，而是整个大环境如此。疫情反反复复，经济增长趋势放缓，收入下降，导致消费力不足。收入的不稳定，也引发对未来断供的担忧。另外，自从实行“三道红线”以来，房企频现暴雷、资金链断裂，导致在建项目停工，期房烂尾几率加大，加重市场观望情绪。再者，购房者一向有买涨不买跌的心理。现如今，房价还在下探，市场观望情绪依然浓厚。全国层面政策探底，广州楼市预期还在！有数据显示，今年以来，全国共有100多个城市出台楼市调控政策，各地累计出台稳楼市政策超500多次。其中包括放松限购、限贷、限售、限价，下调首付比例，放松公积金贷款、购房补贴等。调控密度，可说是历年之最。全国范围方面，今年以来，国内已进行三次降息，LPR从4.65%下调到4.3%，累计下降35BP。再加上20BP的下调空间，房贷利率最低可做到4.1%。

再加上节前的三大利好，可以说是不论是税费、利率、首付还是购房资格等，方方面面降低门槛，只待你一脚跨入。从全国范围来讲，政策已基本到底。再说广州。要想像其他城市一样放松或直接取消限购、限售，或降低首付比例，几乎不可能。大家不妨想一下，为什么房子卖不动，但广州的政策依然没有放开？包括上半年说了很多次的人才政策。说到底，还是因为广州楼市潜力被看好，不缺购房需求。一旦放开，难免会涌入大量的投资投机购房，促涨房价，挤压刚需购房空间，影响房地产市场稳定健康发展。广州不缺购房需求，现在调控的重点在于求稳。上半年预热多次的人才政策迟迟没有来，也是因为广州对政策调整的谨慎态度。不同于三四线城市，广州楼市韧性强，这方不行那边凸起。就算是外围，居住需求也仍然存在。那么，当前市场形势下，广州买房，什么时候适合入手？这就是接下来要说的房价玄机了。广州七年房价走势，暗藏最佳入手时机房价涨跌，涉及到对未来楼市预期与信心的恢复。国家统计局8月最新的数据，在连涨了四个月后，广州房价降了，还是一二手同跌。

下跌很正常，房价不可能一直上涨，楼市也有周期性。关键是，这个周期到底是行情的大周期，还是短期的小幅调整。如果我们把这几年广州房价涨跌数据拉出来，你会发现一个有趣的现象。大周期上看，这两年房价涨幅确实是放缓了，但还是有上涨和下跌的小周期。仔细研究，可以看到，2015-2021这七年间，每年四季度的房价涨幅都是往下走的，要么是房价上涨的幅度缩小，要么就干脆直接跌了。

2015、2016、2018和2020这四年房价是上涨的，但环比涨幅缩小，2017、2019和2021这三年四季度的房价更是直接下跌。特别是2017、2019以及2021年，在叠加“330新政”、中央持续收紧楼市政策、限价、人才政策收紧、三道红线等政策影响下，四季度房价甚至出现了下跌。这也不难理解，四季度一般是全年促销力度最大的季度，整体房价相对会低一点。从房价的周期性波动可以看出，接下来的两个月多月，广州房价仍有继续下探的可能，到明年3月份再回到上升渠道。这也就是说，想要笋价上车，四季度是最好的时机。再说广州房价的预期。对比近10年广州10月份新房数据，十年涨了88%，从1字头来到了3字头，总体走向依然上扬。

这两年广州房价横盘，甚至阴跌，给人一种错觉，广州房价涨不了了。但长远来看，下跌的可能性太小了，特别是中心区和规划利好集中、投资力度大的板块，房价依旧有持续上扬的可能。从9月成交可以看出，在政策利好不断以及开发商优惠促销轮番轰炸下，有购房者已经开始行动。接下来的两个多月，不仅开发商促销力度加大，稀缺好货也会陆续上市。能不能抓住时机，抄到笋货，就看大家的行动了。作者：猎房师姐

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