失望与希望

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1、概况

先介绍一下真如板块的地理位置，真如板块位于内中环间，武宁路以北，京沪线以南，岚皋路以西，包括了真如镇街道中环内铁路以南部分，以及石泉路街道岚皋路以西部分。

众所周知，1999年版的上海城市规划定下了4个城市副中心——徐家汇、五角场、真如、花木。如今二十年过去，

徐家汇已成功融入市中心，晋级CAZ；

五角场也成为上海人流最多、人气最旺的商圈之一，副中心地位当之无愧；

花木虽然没有徐家汇号和五角场的繁华商业，但也成功实现了浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心的功能定位。

唯有真如，至今仍然不成气候，不仅无法承担当服务长三角的定位，甚至在普陀区内目前都还被长风压着一头。

真如副中心的发展迟滞，最早拿下核心地块的长江实业难辞其咎。第一个进入区域开发，最后一个开盘是长实系的一贯作风，李超人不仅拖延捂地获取了丰厚利润，还在大量商办用地上建起了酒店式公寓，进一步阻碍了真如的产业升级道路。

曾经要拿下浦西第一高楼的西上海中心，从规划之初的330米高度也一路掉到了不到300米，至今仍未建成。

不过这也不能全怪长江实业，真如本身的拆迁速度也是拖慢区域发展的一大原因，直到近几年，提到真如，很多人脑海中浮现出的还是铜川路水产市场，心想是个吃海鲜的好地方。

然而如此大规模的水产市场对周边环境也带来了很大的影响，周边居民的投诉绵绵不绝，脏乱差的环境也严重阻碍了真如的产业升级，毕竟有哪个CBD会愿意与弥漫着海鲜味的水产市场为邻呢。

为了真如的发展，搬迁水产市场似乎成为了一个必须的动作，只是没想到这一等就是十年。

早在2006年，便有新闻报道：“情况一直不明朗的铜川路水产市场搬迁问题有了新动态。将于今年11月份开业的军工路东方国际水产中心将陆续汇集铜川路水产市场约八成的水产经销商，有望成为华东地区，乃至全国最大的国际水产品集散中心。”

2008年，解放日报发表了题为“铜川路水产市场启动搬迁”的新闻，称铜川路水产市场“进入了实质性搬迁阶段”。

十年时间里，这样的新闻总是重复出现，然而每次都是不了了之，直到2016年终于实现了彻底拆除。

此外，位于普陀区真如镇街道和石泉路街道交界处的红旗村，是目前上海中心城区规模最大、问题最突出的“城中村”，长期以来是区域环境整治的一块“硬骨头”，也已与铜川路水产市场同年拆除。后该地块由中海竞得，将打造成其口中的“伟大的一平方公里”。

除了拆迁难，板块内部众多的不利因素也是导致真如发展缓慢的原因，这里主要提出两个：高压线和煤气包。

当你看完这篇文章，你会发现全篇所有在真如拍摄的图片中，很难找出几张是没有高压线的。究其原因是因为这里有一个西郊变电站，这里曾被誉为远东第一站，在60年代曾经承担了上海中心城区一半的用电负荷。

普陀区也曾考虑过将其入地，然而最终没能实施，最后还是选择了利用高压走廊建公园这一稳妥的做法。现在一直被拿来宣传的真如中央绿廊其实只是无奈之举，算不得是多大的利好。试想，即使公园风景美如画，你会愿意长时间在高压线之下活动吗？

煤气包则是如下图所示，位于大渡河路，普陀区政府的北面，说是煤气包，其实人工煤气已经退出历史舞台，现在是天然气包，正式名称叫储气柜。不过不管是煤气还是天然气，想想这么巨大的两个装满易燃易爆气体的大桶杵在家附近可能感觉也不是那么舒服。

2、交通

轨道交通：

7号线：岚皋路站

11号线：真如站、上海西站站

14号线（在建）：铜川路站、真如站、中宁路站

15号线（在建）：梅岭北路站、铜川路站、上海西站

未来在上海西站还将有规划20号线经过。

道路交通方面，真如板块东西两侧紧靠内环高架和中环路，南临在建的武宁快速路，可快速连接沪宁高速与市区。而北侧由于铁路阻隔，目前仅有真华路和岚皋路能够穿越铁路到达万里地区。总体来说还是非常方便的。

3、商业

目前真如地区的商业氛围不算浓厚，缺乏大型商业，不仅不能与五角场徐家汇一较高下，即使像南翔这样的近郊板块也比不上。

目前板块内有两家综合体，星光耀广场与弘基时尚生活中心。

真如的第一家综合体其实是天汇广场，自从14年举办招商推介会后便杳无音讯，商场也一直空置，仅在18年有一家影城开业。

直至去年，绿地召开招商推介会，宣布将接手此项目，新项目将更名为普陀绿地缤纷城，定位“森林里的购物中心”，将创新打造城市级副中心地段屈指可数的全时段社区购物中心。

星光耀广场开业时稍微热闹了一下，不过毕竟体量摆在那里，难以让真如的商业有很大的提升。

真如要想真正在上海商业版图中占有一席之地，还需假以时日看看长实和中海的作品。长实打造的大型旗舰商场love@大都会从18年延迟开业至今，而真如中海中心目前正在紧锣密鼓的建设中，其40万方的综合体可能是真如最值得期待的商业项目。

4、教育

学校的总体实力都比较一般，小学中的真如文英小学和初中里的兰田中学算是比较不错的学校。

5、医疗

目前版块内仅有两座医院，一所二级医院上海市普陀区中医医院(上海市普陀区老年医院)，一所是民办的上海宏康医院。医疗配套不够完善。

值得期待的是，在最新的规划中，位于宁川路东、南郑路北的地块规划为医疗用地，应该能建起一座具有一定规模的医院。

6、住宅

真如板块分属真如镇和石泉路两个街道，分界线为真华南路-铜川路-曹杨路。

板块内老旧小区众多，加上最近的大拆大建，城市界面观感很不好。自副中心的概念提出以来，真如的住宅建设方面也一直没有拿得出手的项目，品质小区只手可数。

在前几年上海房产市场炙手可热时，真如也仿佛消失一般沉寂。拿地最早并且获得最核心地块的长实集团被寄予厚望，可惜十年间一直忙着卖公寓，住宅直到2019年才取证销售，并且，经过如此漫长的等待，长实交出的产品却非常不尽人意。

二十年前的户型设计，低得房率以及完全配不上售价的装修标准，使得该盘注定不会热销，不过在丰厚佣金的刺激下，各家代理也卯足了劲推销，目前已售出大半。

与高尚领域同期开盘的还有中海臻如府。两个新盘都在副中心核心区内，但一个属于真如镇街道，一个属于石泉路街道。臻如府在开盘前受到极大的关注，不过很多人都在看过房后选择了转身离开。

除了不是塔楼，高尚领域的毛病这里基本都有，9.5万的均价则比高尚还要高出不少，销售遇阻可以想象，认筹率就说明了问题。至于是否能打造出中海口号中的伟大的一平方公里，我们还要拭目以待。

说完上面两个明星楼盘，再看看其他小区，除了品尊国际、星光耀雅苑、中骏天悦等少数几个楼盘，周围尽是老小区和动迁房、租赁房等，想必这也是高尚伟大哥俩虽然有诸多毛病但依然能慢慢消化的原因吧。

真如的优势是离内环近，并且一直有副中心的大饼画在那里，目前来看虽然已经无法与其他副中心齐头并进，好歹也有发力的迹象。

而不低的价格，以及将长期存在的大工地景观对居住势必造成一定的影响，这也是在这里置业不得不考虑的一个问题。

阿根廷作家博尔赫斯曾说,过度的希望,自然而然地产生了极度的失望。或许当我们对真如不造抱有那么大的希望时，会发现这里其实也还不错。

以上是真如板块的介绍。

（部分图片来自网络）

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