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「整体产权开发+复合多元经营」景区型文旅小镇开发要点与模式借鉴
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古北水镇采取整体产权开发+多元融资开发模式，致力于打造“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。小镇总占地面积3.2平方公里，建筑面积43万平方米，总投资50亿元，于2013年开始营业。2017年，古北水镇景区实现全年接待游客275.36万人次。 一、古北水镇产品模式 古北水镇以北方水乡文化体验及规模化品质住宿为核心引客，以体验型商业街及多元活动实现留客，衍生商务会展、地产等产业。奇创旅游规划对其产品模式归纳总结，得出其“引客+留客+衍生品”的模式特色。 引客产品 北方水乡文化体验 • 北方水乡风貌：纵横交错的河道、临河而建的北方民居• 特色文化景点：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区十余条文化商业街N个文化景点 品质度假酒店群 • 4家精品酒店：水镇大酒店等 • 5家主题酒店： 长城书舍、十三妹女子主题温泉酒店等• 23家民宿客栈：卧龙堡客栈、镖局客栈、洗尘客栈等共1378间客房 留客产品 体验型商业街 • 特色商铺：建坤堂灯笼铺、谢馥春香粉店、北兴顺城衣铺、聚茂斋鞋帽店…… • 休闲娱乐 ：龙凤池足汤 、倾城似水酒吧等共24家特色商铺 演艺/活动 • 演艺场地：西洋剧场、枣儿书场、密云大戏楼、日月岛广场等 • 特色活动： 圣诞小镇、水镇中秋节、古北过大年、冬季滑雪等 衍生产品 商务会展 • 大小型会议场所 • 展览场所 • 特色户外场所：八旗会馆、密云大戏楼、望京楼阳光顶共会议场所30余个 旅游地产 •长城源著：叠院、洋房、合院 二、古北水镇运营模式 经奇创研究，古北水镇采取封闭式运营管理，“景区门票+商铺经营+地产销售“为主要盈利构成。 ◆ 由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营，包括中青旅和其他战略投资者在内的股东均不参加古镇管理。 ◆ 2017年，景区实现营收9.79亿元，同比增长35.16%；全年累计接待游客275.36万人次，同比增长12.89%。据统计，虽然2017年古北水镇营收和接待游客数量实现双增长，但是其净利润同比下降45%，为1.14亿元。 盈利模式： 1. 物业售卖：叠院+洋房+合院售卖 2. 物业价格：洋房总价60-150万，叠院总价100-220万 3. 门票收入：150/人（夜游80元/人，17：30售票） 4. 旅游经营性收益：酒店/餐饮/商贸/索道/温泉/演艺等收入 5. 商业物业管理/租赁：商业物业管理费用、商业街区的商业物业租赁收入 运营模式： 1. 直营—保证经营质量 乌镇旅游公司享有项目的独家经营权，通过招拍挂形式获得土地，全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，大部分的店铺均为公司直营，避免景区商铺过于雷同、控制景区商业化程度。 2. 招商—统一管理培训，提升游客体验感 通过招商吸引老北京特色商铺及吸纳部分原住民对商铺进行租赁，要求一店一品，由公司统一服务培训、管理、定价。 3. 封闭式管理：门票为重要收入来源，且控制游客数量，保证休闲度假品质。 乌镇西栅
乌镇西栅地处浙江省嘉兴市桐乡市北端，距桐乡市13公里，距杭州、苏州均为80公里，距上海140公里。旅游客群以长三角区域游客为主，同时吸引国内外旅客。 乌镇西栅以发展休闲度假和商务会议旅游为主，占地面积3.4平方公里，建筑25万平方米，投资约10亿，采取整体产权开发模式。 一、乌镇西栅产品模式 以江南水乡文化体验及规模化品质住宿为核心引客，体验型商业街及多元活动实现留客，衍生会议会展产业。奇创旅游规划总结其“引客+留客+衍生品”产品模式如下： 引客产品 江南水乡文化体验 江南水乡风貌• 晚清和民国时期水乡古镇的风貌和格局• 12个碧水环绕的岛屿和72座形态各异的古石桥•特色文化景点：茅盾故居 、文昌阁 、昭明书院 、桥里桥等 品质度假酒店群 • 度假酒店： 昭明书舍、枕水度假酒店、水驿巷等 • 精品酒店：宜园精品酒店、望津里精品酒店等 • 民宿：乌镇民宿 • 经济酒店：子夜酒店、两府客栈等 • 青年旅馆 留客产品 体验型商业街 • 主题式商业购物街：女红街、白莲街、水上集市、茶市街…… • 休闲娱乐： 酒吧、咖啡厅、茶馆、养生馆、运动场、露天电影、童玩馆等 演艺/活动 • 演艺场地： 乌镇大剧院、水剧场、日月剧场、沈家戏园、国乐剧院等 • 特色活动：湖羊文化旅游美食节、水乡狂欢节、赏花鼓戏、皮影戏、水乡婚礼等 衍生产品 会议会展 • 文化会展：戏剧节、互联网大会、视觉展、建筑展等• 会议场所：2家四星级度假酒店约400人会议中心，3个五星级商务会所、大剧院等 二、乌镇西栅运营模式 封闭式运营管理，“景区门票+商铺经营 “为主要盈利构成。 ◆ 乌镇对景区内客栈、商户精细化管理并严格统一调控，以达到可以全国复制的目的。通过精细的管理运作，有利于形成品牌。 ◆ 西栅范围内所有商铺、房屋产权统一收购归公司所有，由公司规定业态，规范经营者，租户工资公司发放，亏欠公司补贴。 ◆ 门票和经营收入的比例为4：6，经营收入包括住宿、会议、餐饮、娱乐等多元产品收入，近期目标是将门票收入和经营收入比例改善到3：7。 盈利模式： 1. 门票收入：120元/人 2. 旅游经营性收益：旅游产品服务、企业会展服务、酒店、餐饮、娱乐等收入 3. 商业物业管理/租赁：商业物业管理费用、商业街区的商业物业租赁收入 运营模式： 1. 自营—核心产业自营 西栅内酒店和民宿全为自营 2. 招商—精准招商 通过招商吸引特色商铺及吸纳部分原住民对商铺进行租赁，要求一店一品，由公司统一服务培训、管理、定价。 3. 封闭式管理:门票为重要收入来源，且控制游客数量，保证休闲度假品质。 奇创总结：景区型文旅小镇开发模式 一、客源市场：以所在经济圈范围客群为主 客群范围可辐射至其所在经济圈内的游客，并且逐渐聚集中高端度假客群。 二、产品模式：文化观光+规模化品质住宿+体验型商业+衍生产业 以文化观光加规模化住宿产品共同构成特色吸引，同时开发体验型商业、特色活动等产品实现多元留客，并衍生商务会展、旅游地产等产品，形成综合型休闲度假景区。 三、盈利模式：经营性收入及地产收入构成主要盈利方式 以地产收入实现资金回笼，为旅游开发提供资金保障。经营性收入主要包括门票、酒店及其他收入，目前大多小镇仍以门票收入为主，并目标进一步优化收入结构，摆脱门票依赖。 四、运营模式：开发商具有强运营能力，采用封闭式运营 景区型小镇对于景区运营能力要求较高，开发商大多具有较丰富旅游项目开发经验；大多以封闭式运营为主。 开发要点 1 功能复合：景区型小镇多为旅游功能较完善的复合型景区，集“观光+休闲+度假+会议”功能于一体，满足不同游客的需求，并打造有效留客产品。 2 渠道完备：利用开发商自身资源进行引流，在景区的营销中，利用平台公司优势，有针对性的开发专项市场。 3 产权集中：集中景区产权，酒店、餐饮和大部分店铺等由公司直营，避免景区商铺过于雷同，商业化气息太重，直营模式也保证了经营质量，提升游客体验。 4 整体开发：项目由富有丰富的景区整体开发经验的团队或公司整体开发，整体开发保证了景区的设计统一、风格完整和规划合理，避免产权纠纷和过度商业化。 奇创实践 邵武和平古镇景区旅游商业策划 【项目委托方】邵武市城建国有资产投资运营有限公司、和平镇人民政府联合委托 【项目区位】福建省邵武市 【项目规模】0.3平方公里 依托现有4A级和平古镇景区生态人文资源，用“和平·家”超级IP，以找回中国人的传家智慧为主题定位，植入业态功能，打造记忆中“家”的样子，还原一种沉浸式的体验，生活着的古镇。古镇发掘、保护、传承、创新传家本事，场景化演绎传家故事；新镇打造集水秀、文创潮物、主题客栈、特色餐饮于一体的综合旅游体。整体构建家文化传承创新体验地、文旅融合创新特色小镇标杆。 01 核心问题
02 客源市场 联动武夷山，吸引长三角、华北等地区高能级消费力的客群市场；撬动研学、家庭旅游市场。 03 总体定位 “家”文化传承创新体验地 国家5A级景区 中国首个游购小镇 中国传统文化振兴示范地 中华文化自信践行与实践地 文旅融合创新特色小镇标杆 04 项目框架 以古镇文化观光和高品质住宿为有效引客，以文化活化、创意体现实现留客，衍生文创、会议等相关产业。
05 IP 打造
专题回顾 景区型为文旅小镇专题最后一种区位分异类型。你可以点击下方链接，回看城市依托型、景区依托型、线路依托型文旅小镇开发要点及模式剖析。 图片由视觉中国提供 本文为奇创旅游规划原创，未经授权不得转载返回搜狐，查看更多 |
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