增城朱村，4套房亏200万

用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

增城少有新闻可以上热搜，偶尔上一下，还是尴尬的新闻。

比如上周的这一条：4套房亏200万离场……

更被屡屡提及的主角之一，是增城朱村板块的中航城。

这两天，我们去了小区和板块转了一圈，顺道又看了一次21号线增城段沿线板块的市场。

有这么一个小小感慨：

21号线（增城）尴尬的，不止中航城这个项目，也不止朱村板块。

01

先要说的是，4套房亏200万离场，只是个例。

这其中的两套中航城，一套是96平方米的一套复式三居房子，在二手房平台上挂牌总价是123万，单价1.28万/平方米。

这一价格，远低于其购买价近2万元/平方米。

最终成交总价为113万，比报价123万又少了10万元，折合单价仅有1.17万/平方米。

另一套也是96平方米，成交价为123万元，单价为1.28万/平方米。

价格都很震撼，但客观来说，不算市场常态。

毕竟这个卖家的情况不一样。

纯属于急需用钱，手头资金紧张，所以只能大幅降价抛售。

在周边的几家中介门店的房源展示上，中航城无论是一期，还是二期，挂牌价格都没有以上这两套成交房源那么夸张。

里面的中介朋友告诉盘叔，虽然现在朱村的价格确实不高，都是降价居多，但也不至于跌得那么厉害。

每一个我们问及的中介朋友都跟盘叔说：

4套房亏200万离场的中航城价格，纯属个例。

而且盘叔在中航城的一期和二期都溜达了下，客观来说，这个小区在朱村板块当中算是很不错的一个小区了。

有幼儿园、小学，靠近地铁，两期小区的底商招商率也很高，而且工作日进进出出的业主也不少。

入住率还是很好的。

也就是说，并不像是一个投资属性大于自住属性的小区。

02

但朱村板块的尴尬，则真实存在。

朱村板块，覆盖到了凤岗、朱村、山田三个站点。

先说说对于板块的基本认知。

这个板块，从感观上来看，有点不一样，和更靠近黄埔的中新板块两个站点相比，城市界面更加漂亮、成熟小区更多。

这一点，在凤岗地铁站和一些入住小区的底商周边感受最为明显。

甚至挺有生活氛围。

但一圈走下来，盘叔也发现问题不少。

其一，朱村板块的楼盘太多了，天量供应量。

目触所及之处，都是新房、次新房。

尤其是前阵子两个新盘的相继开盘，以极低的新房开盘价，直接挤压了二手小区的生存空间。

也就不难理解，为什么中航城单一业主低于市场价甩卖，会引来同一小区业主的抗议。

一手都够狠了，二手还来互相伤害，能不生气吗。

其二，板块缺乏价值提升。

客观来说，朱村板块的整体板块价值还有待提升，规划、配套，学校等还需要更多时间等待价值兑现。

同时，朱村板块周边还缺少相匹配的商业生活配套，主要依靠小区底商，因此，加快板块内配套的完善，或许是提升整个板块能级的突破口。

至少从目前来看，相对比较好的商业配套，或许只有凤岗站一带。

这意味着，板块的价值不明显，价格缺乏刺激因素。

价格上不去,偶尔还会因为新盘疯狂的价格内卷，来一次重磅打击。

确实够郁闷。

当然，我们也客观说一句。

价格风险大，并不意味着这里就需要避而远之。

这里更适合的买家，走了这么一圈之后，我们觉得是刚需买家。

自住属性、依靠21号线通勤上班、不追求太大的涨幅空间、没有太多平替选择、对板块楼市前景有清晰的认识，这里也可以选。

预算摆在这，也许就是最合适的。

03

这并非21号线增城段沿线板块的唯一尴尬。

同样的尴尬，还发生在中新一带。

在售楼盘极多，内卷严重，也就意味着，客户的可选性太多了。

难卖、需要降价，一样是中新板块需要面临的尴尬。

各大楼盘也需要绞尽脑汁去想办法，确实难办。

前阵子增城某盘推出的“买贵必赔，一年内保价”，也就出自于中新板块。

当然，中新板块和朱村板块不一样。

相比之下，在广州持续东进、知识城规划南拓的情况下，中新板块可以承接刚需的外溢需求，也可以解决知识城板块缺货以及限购的两大弊端。

对于只能选择增城置业，上车门槛不高，同时又注重通勤时间的刚需买家来说，中新就是一个不错的优解方案。

但与此同时，城市界面反而弱于朱村板块的凤岗地铁口一带。

尤其是中新站，在旧改的推进下，周边还有很多施工围挡，路面尘土飞扬，而尚未进入拆迁阶段的村落，也和不少在建小区，形成了反差。

而坑贝站的现状，则更加「冷静」，从地铁站的B口出来，第一感觉是有点荒芜，周边更多的是农田和几个在售楼盘。

在这样的戏剧化冲突下，中新段沿线楼盘基本具备了靠近地铁、距离主城区更近，但同时也存在着配套有待改善、城市界面需要进化的问题。

但需要说的是，我们看了中新板块的几个交付楼盘，入住率反倒不错，入住氛围也不错。

是个值得注意的点。

04

还有没有尴尬的？

还有。

比如说，21号线增城段沿线板块更靠近荔城板块的一些楼盘。

这些楼盘，处于两个地铁口之间，地铁优势被弱化，但周边竞品同样不少。

比如国贸学原、中建｜联投·学府悦城这些在售的一手楼盘。

这几个楼盘，打的大多数是教育牌，毕竟执信中学增城实验学校就在附近。

但相比这个优势，这一类楼盘的更为尴尬之处在于，更像是21号线增城段的低配版选择。

一方面，周边还在规划建设中，城市配套除了学校，基本没有，依靠小区的配套，又不见得就能够满足。

另一方面，距离地铁站太远，正好处于山田和钟岗两个地铁站的中间，去地铁站还需要换乘。

还谈何地铁沿线盘？

同时，这一类楼盘，基本接近增城广场一带，某种意义上来看，也就是属于荔城板块的楼盘了。

未来的流通性，需要再加多一个难度级别。

所以这一圈看下来，21号线增城段的现状就是如此：

房子多、可选性很多、价格也实惠，是刚需买家最大的利好。

但价格上不去、流通性不高，板块价值迟迟上不去，也是大家在没买之前就需要先完成的一道心理自我疏导。

剩下的，其实就是自住属性的取舍了。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.