上海经济的老二，怎么就不行了？

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　　2018-2020年，嘉定区的GDP连续3年在上海16区中稳居第二，是仅次于“巨无霸”浦东新区的存在。

　　然而到了2021年，嘉定已经滑落到了第四，被黄浦和闵行超越。

　　再到2022年，嘉定又被静安反超，排名跌到了第五。

　　嘉定的下坡路怎么就走得这么快？

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　　遥想划归上海市之前的嘉定县，其疆域和经济分量在当时是何其风光。

　　那时候的嘉定，包括了今日嘉定、宝山全境和普陀、静安、虹口、杨浦4区大部，以及浦东、闵行、太仓、昆山、青浦的部分区域。

　　新中国成立前的嘉定行政区划沿革图

　　如果把嘉宝2区和上述4区一半的GDP计入嘉定，那么它去年的GDP超过8055亿元。

　　这几乎与“苏大强”苏州主城姑苏、园区、相城、虎丘、吴中5区的GDP（8888亿元）相当，远超昆山的5006亿元，妥妥的乃“江苏第一县”、“华夏第一县”！

　　而今嘉定划归上海后，其经济体量已经不敌昆山，还被苏州园区踩在脚下。

　　不仅与周边兄弟区县式微，这几年嘉定在上海的存在感也越来越弱了，也错过了太多太多。

　　且看，青浦在搞大虹桥、长三角一体化示范区，松江在搞G60科创走廊，就连宝山、太仓也在兴建高铁站想做大沪北枢纽，毗邻嘉定的邻居个个都有新概念。

　　还有举全市之力打造的临港万亿级新区，上海东站国际枢纽、前滩超级CBD……这些都与嘉定无缘，嘉定只能越来越落寞。

　　2

　　嘉定能跻身上海第二经济强区，无非就是靠汽车产业这个支柱撑起了全区2705亿的GDP。

　　从第一辆上汽大众桑塔纳在安亭下线，到上海汽车城的兴建，再到F1国际赛车场，这些都见证了嘉定汽车工业的辉煌。

　　处在上海西部的嘉定综合性汽车产业基地，是与上海东部的微电子产业基地、南部的石油化工基地、北部的精品钢铁基地齐名的上海“东南西北”四大产业基地。

　　其实扒开上海这四大产业基地来看，只有张江的微电子产业风采依旧，宝山的钢铁制造、金山的石油化工都经历起了阵痛的转型（南北转型）。

　　而嘉定的传统汽车工业，莫不是如此。

　　今天的F1国际赛车场，好久没有举办盛会了，变得有些华而不实，11号线经停而不下客，也就只有清明、冬至两季服务上海规模最大的松鹤墓园有点客流量，去年4、5月特殊期间更是被改造成方舱医院。

　　当燃油车碰上新能源车，当上汽大众碰上特斯拉，嘉定的这个顶梁柱汽车产业正在一步步受到造车新势力的威胁。

　　几天前“去湖北抢车”的新闻刷爆屏，一场以补贴为名的燃油车降价潮突然席卷全国，上海、浙江、安徽、河南、四川、黑龙江、山西、云南、海南和贵州等十余个省市纷纷跟进。

　　而就在两天前，上汽大众也终于坐不住了，宣布补贴37亿跟进降价潮：

　　撇开大消费原因我们暂且不说，这是不是也昭示着传统燃油车的命运正在加速走向终结？

　　2035年欧洲已作出燃油停售协议，作为嘉定的一根“独苗儿”，上汽大众无疑迎来转型的关键时刻。

　　在新能源市场，上汽大众ID.纯电家族去年的销量仅7.5万辆，不敌特斯拉的43.98万辆，更不敌比亚迪的186.85万辆。

　　与嘉定的上汽相比，临港新片区的特斯拉可谓芝麻开花节节高，其上海超级工厂的到来让新能源汽车在2021年就成为了临港首个产值突破千亿元的产业。

　　到2025年，临港新片区汽车产业规模将突破4000亿元，完成从0到1的转换，缩小与嘉定的差距。

　　今天的特斯拉，像极了当年的上汽大众，真可谓三十年河西，三十年河东。

　　可以预见，有着“再造一个浦东”小目标的临港，未来不仅汽车产业规模会PK嘉定，要不了多久GDP也会超过嘉定，嘉定真的岌岌可危！

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　　嘉定早在1958年就与上海县（闵行区前身）、宝山县、川沙县一同由江苏划入上海管辖。

　　而今闵行宝山川沙都进了主城，嘉定却一直游离在城外，真乃一大憾事。

　　这一切，都与嘉定有些“劣势”的区位不无关系。

　　可以发现，嘉定的行政版图就像一个“大头帽”钉子斜插入上海市内方向：

　　嘉定离上海市中心不远但又不近，与中心城接壤的切面太小，导致虽处近郊，却不能融入主城。

　　更加致命的是，市区与发展重心嘉定新城连接最近的是中心城财政收入倒数第一的普陀弱势区，其开发的真如副城同样“软趴趴”，无法对嘉定新城形成有效的辐射。

　　真如过去发展一直被李嘉诚耽误，与南向同为副中心的徐家汇相比差的不是一丁半点，直接被甩开几条街。

　　我身边的不少朋友就是真实的案例，他们住在嘉定新城反而不是在最近的真如上班，而是去往徐家汇上班。

　　在14号线通车之前，11号线同样是经停真如而不下客。

　　好，不是有人说了吗，嘉定新城处在虹桥国际开放枢纽北向拓展带，既然抢不到市区的资源，我们抢大虹桥的行不行？

　　虽然依靠嘉闵线嘉定新城可一定程度上吸收来自虹桥商务区的辐射，但也容易被江桥和南翔所截胡。

　　这就导致，无论是来自市区还是大虹桥的外溢，嘉定新城都不受待见。

　　归根结底还是嘉定新城入不了主城，城是城，郊是郊，主城内外，命运就有天壤之别。

　　划入主城的上海县（现闵行区），轨交修了10多条，还给了中国第一大空铁零换乘枢纽——虹桥枢纽；

　　划入主城的川沙，是原浦东新区1.0版，如今被张江科学城扩容，还修建了全球著名的度假乐园——迪士尼；

　　再看宝山，吴淞创新城早早入了主城，全区有4条轨交直通市区，覆盖了除罗泾以外的全部街镇。

　　而嘉定区，至今只有3条轨交，除主动脉11号线外，13、14号线均只与江桥擦了点边，在建的嘉闵线，依然是把资源导入郊区。

　　嘉定区位的第二大“劣势”是，虽处沪宁发展轴，但主城区远离铁路和站点，享受不到更多的沿线辐射。

　　放眼301公里沪宁全线，苏州、无锡、常州、镇江4个地级市的设站都在主城区，唯独嘉定主城区是留白。

　　除上述4市外，京沪高铁甚至在昆山、丹阳两个县级市都设有站，唯独嘉定境内无站。

　　更鸡肋的是，京沪普速铁路+沪苏通铁路的安亭西站，沪宁城际高铁的南翔北站和安亭北站都只是小站，其在沪宁发展轴上的功能定位大大弱于同处西郊的沪杭发展轴上的松江“双站”。

　　安亭西和安亭北2站每天有26趟列车停靠，南翔北站每天仅4趟列车停靠，相比隔壁邻居昆山“双站”每天279趟列车停靠，简直廖胜于无！

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　　所有这一切，都让嘉定在搞新城建设时天生跛脚，导致区域向心力不强，容易被同区的兄弟镇瞧不起。

　　首先就是安亭，依托沪宁黄金节点+上海汽车城IP不仅成为嘉定头号强镇，更跻身成为中国百强镇，经济远远强胜于弱镇马陆（嘉定新城）。

　　在安亭上班的蓝领工人工资都不会低，有上海房票的会就近选择买在安亭，不必舍近求远跑到嘉定新城，而没房票的，出于性价比的考量也有花桥更好的选择。

　　去年昆山全域已经放开限购，不需要交社保和办人才编码就能买房，花桥的新房2.3-2.6万元/m²整体比安亭低出了1万+元/m²，而且地铁2013年就开到了安亭，交通往来也方便。

　　花桥长期低迷的房价，吸收了安亭大量的购房外溢需求，这也导致远郊的安亭房价很难涨得动，进而拖累了嘉定新城。

　　不只如此，嘉定工业区的“金领”工人也会就近选择买在菊园新区，不必跑到南部还隔一个老城的嘉定新城。

　　市区上班的在嘉定顶多选择江桥和南翔，相应地造就了江桥7.5万-南翔6.5万-嘉定新城5.5万的二手房价差格局。

　　既然不甘心示弱，嘉定新城一心想扳回一局，所以拼命压制安亭和南翔。

　　嘉定可能太爱新城了，以至于把11号线设计成“Y”字型，这让为嘉定输血的第一大镇安亭人民不管是北上老城还是东进市区，必须得先去嘉定新城兜一圈，单程至少要多花半个小时。

　　安亭苦苦争求的14号线延伸，更是被优先服务于新城的嘉闵线盖住了风头，资源长期被迫往嘉定新城妥协。

　　好在南翔离市区近靠着外溢还可自成一体，与嘉定新城可谓相爱相杀，所以我们看到比新城万达开业还晚一年的南翔印象城人气反而更旺。

　　再加上古镇和古猗园的稀缺IP，比起新城嘉定的富人也更钟爱于南翔。

　　中心不强，让嘉定新城的发展总是欠一个火候。

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　　但是从上海五大新城的角度来比较，嘉定新城相对来说还是有着许多优势的。

　　嘉定新城是离市心人民广场最近的一个新城，只有29公里，直接决定了它在吸引人口导入方面是最有优势的！

　　反观其它四座新城，青浦新城、松江新城、奉贤新城都在远离人广40公里以上，临港新城则在77公里开外。

　　更值得一提的是，穿行于嘉定新城的11号线是目前上海除磁悬浮外运行速度最快的一条轨交，可达100km/h，大大拉近了嘉定新城与市区的“心里”距离！

　　事实证明，2010-2020近十年来嘉定区人口在沪16区中增长是最多的：

　　上海16区中嘉定人口增长率第一

　　嘉定和松江常住人口增速排在全市前两位，分别增长24.68%和20.68%，我们可以查看更直观的这张图：

　　人多，带来的是11号线更加的拥挤不堪。

　　只有抢到始发权的嘉定北和花桥人民可以享受到空座位，后续上车的绝大部分只能一路站到曹杨路才有捡漏机会，陈翔公路和南翔的乘客早高峰排队也很难挤上去。

　　去年双11上午，11号线由于供电设备故障在嘉定新城站发生爆炸传出数声巨响，导致停运数小时，即时打车软件显示排队200人，可以感受到这趟地铁有多挤！

　　展望到2035年，相对其它四大新城嘉定新城还将导入最多的人口，我们把增量排序如下：

　　嘉定新城70万>临港新城58万>奉贤新城54万>青浦新城31>松江新城29万

　　这两年上海放开了“沪C”户口，对于想在新城定居工作反而兼顾市区通勤的新上海人来说，嘉定新城无疑成了最佳选择！

　　这也很好理解，为什么嘉定新城新房市场依然在五大新城中保持着最高的热度，为什么临港新城二手房退潮后嘉定新城依然那么坚挺。

　　目前嘉定新城最值得摇的新盘是越秀保利·嘉悦云上，4.98万元/m²，3月12日结束认购的二期177套房源700多组认购，超过4人抢1套。

　　如抢不到那么同价在售不需要积分的金地西郊·悦章以及下半年续开的金地峯汇是其次选择，它们离地铁高架都比较近，积分不够也只能忍受下噪声了。

　　当然，中建万科未来城市会是接下来嘉定新城最值得期待的项目，万达正东部的宝藏地块，建成后将为整个新城带来更丰富的商业和办公元素，其住宅联动价5.04万元/m²，届时又要拼一下积分了！

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　　嘉定新城虽然是香饽饽，但由于轨交的限制，还是让她有些遗憾。

　　上海对嘉定新城的功能定位是，围绕远香湖，重点培育文化、科技创新等核心功能，形成辐射沪苏方向以及上海西北地区的区域综合服务中心。

　　远香湖是嘉定新城的CAZ，嘉定区图书馆、大剧院都在这里，并且规划了CBD群，含最高建筑330米一栋、次高建筑220米一栋、烘托建筑150米若干、背景建筑100米若干，该片区可以说是整个新城的“宇宙中心”。

　　无奈11号线在新城的走向偏西，嘉闵线在新城的走向又偏东，试问，让“宇宙中心”变成轨交“盲区”，如何对得起上海第二大经济体最高层级的嘉定新城？

　　嘉定新城远香湖核心区迫切需要一条直抵市中心的中轴线快轨，可惜近期规划的宝嘉线呈东西走向，远期规划的嘉定快线虽穿越了嘉定北枢纽-嘉定老城（南门商务区）-核心CBD远香湖但经过南翔后就折向东去往了宝山北郊。

　　反观其他四大新城核心区，都至少有2条轨交直通上海主城：

　　青浦新城有17号线+在建示范区线，松江新城有9号线+12号线延伸+火车双站，奉贤新城有5号线+15号线南延+奉贤线，临港新城有16号线+心港快线+两港快线，唯独嘉定新城缺少一根“主心骨”！

　　相应地，轨交“盲区”的远香湖宝龙&明发商圈二手房整体比通轨的万达商圈低出了约5000元/m²，尽管两大片区新房定价雷同。

　　嘉定若不打通远香湖南北中轴，做大核心枢纽，势必会耽误新城“王牌”远香湖未来15年的发展，后续它在跟沪西另两个新城青浦、松江的较量中也必然会跑输！

　　综合来看，嘉定区在全市虽然经济有些褪色，但底子还尚好，上汽的转型成功与否直接关乎着嘉定未来的命运。嘉定新城离上海主城最近的优势是其它四大新城无可替代的，但枢纽功能稍微逊色、产业也有较大提升空间，就让我们留给时间吧。

　　以上为正文

　　编辑∣环线咨询

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