2022年上海买房，买房正确姿势应该是这样！

原标题：2022年上海买房，买房正确姿势应该是这样！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，现在一家三代同堂，现在准备在上海再购置一套房，不考虑资金问题买房的话，觉得黄浦区如何呢？

沪叔：你好，黄浦区是上海老牌中心城市，位于上海市正中心，也是上海市政府所在地，第三产业十分发达。

交通方面，黄埔的地铁十分密集地铁1、2、4、8、9、10、12、13号线都穿过黄浦区内部，即将通车的主干线14号线也会经过黄陂南路和大世界站。南北高架和延安路高架也在黄浦境内交错，内环线南段也经过黄浦区。开车可经由延安东路隧道、复兴东路隧道、南浦大桥前往浦东陆家嘴等主城区。在黄埔，开车出行和轨交出行都十分方便。

黄埔主要以金融发展为主，同时发展旅游等其他产业。商业建设方面十分完善，汇聚了许多顶级商业中心。医疗方面，是全市医疗资源最顶尖的行政区之一，拥有瑞金医院、仁济医院西院、第九人民医院、长征医院、曙光医院等知名三甲医院。

教育方面，拥有2个顶尖的初中+小学双学区。分别为人民广场板块的曹光彪小学+格致初级中学和世博滨江板块的上外黄浦小学+大同初级中学的组合。区内另有蓬莱路二小、上海实验小学等优质公办小学。也有不错的民办学校，民办立达、明珠初中跻身第一梯队，民办永昌为九年一贯制。体制外的康德外国语学校为十二年一贯制，成绩都不错。

资金充足的话可以选择单价在12w以上，总价门槛在3000w以上的次新豪宅，黄埔是上海中心住宅的上限非常高，有大量高品质、好地段的大平层豪宅。当然单价不等，房子总价中位数在1500-2000w左右的高级公寓也是不错的选择。

提问：沪叔，你好，手头目前有资金1000万左右，想要再买一套用于投资，但发现千万级在上海买不到特别令人满意的房子，楼市情况真是千奇百怪，有什么合适的推荐吗？

沪叔：你好，新房积分摇号制让置换变得困难。买房就是买地段，有些产业和几个城市副中心重合，如五角场、金桥、张江、真如都可以考虑。真如是老牌城市副中心，区位优秀、通达性不错，但是产业上最近正在步入正轨，五角场属于发展比较早的副中心，老房子居多，城市更新已提上日程。长风商务区定位是上海科技金融产业集聚区，属于商务和居住比较平衡的板块。大宁有市北高新产业，张江是浦东大开发时代的标志，这里的发展从产业开始，到如今形成产城融合的居住区，未来定位是增加更多的生活配套。

提问：亲爱的沪叔，您好！我有个小区底层商铺，请问是否还值得持有？如果出售，怎么样可以快速出售，税费大概需要多少？谢谢

沪叔：你好，商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。

买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。如果租售比不足5%，建议直接出手。

卖出时可以找朋友做托，所有中介集中一个时间段看房，朋友排队；

卖房的时间周期和市场冷热有关，大涨期间，市场价就会被秒杀，溢价比较好卖，冷却期，就要抓买家心理，但是大势决定了比较难卖。

提问：叔，我手里有一些存款，想存银行，朋友劝我投资，说通货膨胀，钱放在银行不值钱。请问钱放在银行真的会贬值吗？买房投资固然能保值增值，但是投资房产需要好多钱，对我们普通人来说买房并不容易，以后房价真的会稳定上涨吗？买房赚钱适合我们普通人吗？

沪叔：你好，对许多人来说，房产保值增值能力虽然强，但买房需要投入大量资金，不如把钱放在银行储存起来。这种想法固然有道理，但如果想实现阶级跃迁，增加财富，房产投资是最容易入手的一项。人的赚钱模式有三种，首先是用钱赚钱，以公司上市、股票价值上涨等形式实现获利，以这种方式赚钱的是极少数；其次是用资产赚钱，最常见的就是房产投资，买一二线城市的房产，可通过租金与房价上涨后卖掉的方式赚钱；最后是用体力赚钱，这也是大部分人的赚钱模式，将钱存在银行获取利息，这样的方式赚钱少，易受通货膨胀影响。房价浮动是城市发展的必然，手里有预算的人建议买入房产付首付，通过房产撬动杠杆增加财富，这也是最适合普通购房者的赚钱模式。返回搜狐，查看更多

责任编辑：