【公募REITs市场面面观】扩容增类与信披完善“双箭齐发”

政策及重要公告梳理

公募REITs 2023年三季报业绩整体呈改善态势，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化。上周，各公募REIT陆续披露三季报，具体来看：（1）高速公路REITs——暑期出行旺季到来带动多数高速公路的车流量和通行费收入双双回升，提振底层资产经营业绩；（2）生态环保REITs——虽然暴雨天气对底层资产日常经营造成短暂影响，但中航首钢绿能REIT在三季度仍实现营收增长，体现较强韧性。夏季进水量的季节性增长带动污水处理量持续提升，支撑富国首创水务REIT业绩表现；（3）能源REITs——受季节性因素和电力政策影响，各类型发电基础设施的经营表现有所分化；（4）产业园区REITs——资产间的租赁情况表现分化，部分基础设施面临短期的空置问题，但可供分配金额完成度仍有保障；（5）仓储物流REITs——板块的业绩仍有韧性，出租率整体无明显变化；（6）保障房REITs——资产的强抗周期性特征支撑业绩表现稳定。（具体分析可参考《公募REITs 2023年三季报总结——底层资产的周期性与抗周期性》2023-10-26）

公募REITs信披制度进一步完善，助力市场高质量发展。10月27日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》。该文件：一是明确基金管理人、外部管理机构等各方义务及特殊披露要求；二是基于“管资产”的原则，细化基础设施项目运营的披露要求，按照基础资产类型对关键运营指标设置统一披露口径；三是从基金交易、财务及治理等方面进行了规范，敦促基金管理人切实履行产品管理职责。整体来看，文件进一步完善公募REITs信披制度，有助于加强管理人和投资者之间的沟通，投资者有望获取更多官方公布的、且可比的数据对底层资产进行分析研判。

项目储备跟踪

千呼万唤始出来，交易所正式受理4只消费基础设施REITs。10月26日，沪深交易所正式受理中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT共计4只消费基础设施REITs的申报，公募REITs市场在扩容增类上更进一步。根据各REIT的招募说明书（草案），此次参与公募REITs试点的底层资产包括青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、物美大成项目/玉蜓桥项目/华天项目/德胜门项目，涉及的消费基础设施评估价值合计约143亿元（评估基准日为2023年6月30日）。此外，10月27日，上交所受理中金重庆两江产业园REIT的申报，该REIT的底层资产为重庆市渝北区的4个产业园项目，包括双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目、拓D一期D2项目，合计估值12.03亿元（评估基准日为2023年6月30日）。

公募REITs策略思考

随着三季报的披露，部分个券近期的二级市场价格得到了基本面支撑，但REITs指数整体仍在低位。往后看，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也进入交易所审批阶段。往后看，新类型资产上市或渐行渐近，并有望改善市场流动性。三季报虽显示各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下，多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。

风险因素

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好。

附录

中信证券明明研究团队

本文节选自中信证券研究部已于2023年10月30日发布的《公募REITs市场面面观20231030 - 扩容增类与信披完善“双箭齐发”》报告，具体分析内容（包括相关风险提示、披露信息等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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