陕西重点项目危机 中国原点新城开业5年连续亏损

（原标题：中国原点新城开业五年连续亏损）

受电商冲击 陕西省重点项目陷经营危机

近日，《中国经营报》记者获悉，陕西省“十一五”重点项目“中国原点新城”遭遇众多业主共同维权，近300名业主联名向当地相关部门举报陕西明珠家居产业有限公司以及西安明珠商业运营管理有限公司，上述两家公司分别为中国原点新城项目开发商和运营商。

据反映，中国原点新城开发商存在擅自将业主所购买商铺委托关联公司经营、拖欠业主租金，而项目运营商则被指强行降低给业主的返租比例，合同违约等。

记者就相关问题致电并致函陕西明珠家居产业有限公司，但截至记者发稿未获回复。中国原点新城运营商西安明珠商业运营管理有限公司副总经理乔崇义在接受采访时表示，运营公司并非强行降租，只是呼吁将合同中约定的返租比例由8%降至3%，而这也是在经营危机影响下的无奈之举。

开业五年来一直在亏损

公开资料显示，中国原点新城项目（以下简称“原点新城”）开发商为陕西明珠家居产业有限公司（以下简称“明珠家居”），项目位于西安泾渭工业园西侧，是陕西省规划西咸新区的重要组成部分，项目总占地5000亩。 一期占地面积4000亩，以家居建材为主导，集商品展示、批发、零售为一体，聚集了全球家居示范博览中心、国际建材港、灯饰园、家居品牌示范村等业态。项目一期工程已建成总面积60万平方米。

据了解，原点新城采取统一经营模式，即业主购买商铺时签订一份购房合同的同时，还需签订一份商铺委托租赁合同，交由运营公司统一招商。部分业主提供的购房合同显示，运营方前3年按照8%的的比例给业主返租，3年后每年重新订立合同。

业主维权的导火索是西安明珠商业运营管理有限公司泾河新城分公司（以下简称“分公司”）张贴的一封“致业主朋友们的一封信”，落款显示张贴时间是2016年5月20日。

据信中所说，2010年运营方便制定了长远发展战略，规划在2011年底前商铺从免租实现有偿租赁；2012年起实现商铺租金每年不低于10%的递增率，逐年减少亏损；2018年底，实现商铺租金收入与返租及费用支出盈亏平衡；2025年实现盈利。

目前经营的基本情况是自2010年开业以来，原点新城已入驻家居、建材、皮革、灯饰商户达1200余户，形成了年销售额4亿元的成熟商圈，商铺物业从最初的租金全免，到2011年开始有偿租赁，2012年起实现租金每年不低于10%的增长率。

信中称原点新城开业5年来，运营方一直在亏损。

关于亏损的原因，信中解释称当初制定长远规划时正逢国内经济高速发展期，4万亿元的内需资金投放让运营公司有信心实现定下的目标。

但“我们遭遇了始料未及的全国性乃至全球经济危机，寒潮横扫之下，所有行业满目萧条”。并称“自2014年起，因为经济大环境低迷，电商冲击，国家房地产调控等因素的影响，原点新城的租金递增率无法实现原计划的增长点。”信中呼吁广大业主自2016年1月1日起重新签订商铺委托租赁合同。

西安明珠商业运营管理有限公司（以下简称“明珠运营”）副总经理乔崇义接受本报记者采访时表示原点新城出现了经营危机，但当记者问及明珠运营5年来具体的经营情况时，对方只说“当时也没估计到中国经济乃至世界经济从2014年开始走到今天这个结果，在经济低迷的情况下，那种经营没办法继续生存了。”

8%降至3%

在上述“致业主朋友们的一封信”中，运营方表示5年来一直处于亏损状态后，提出将与业主重新签订自2016年1月1日为起始日期的委托经营协议，重新签订委托经营协议后，业主所持有的商铺运营方将按照2016年年收益率的3%准时足额支付，2017年开始每年以不低于1%的增长率向上递增。

业主夏先生提供的商铺租赁合同显示，其与明珠运营的合同关系至2016年10月30日终止，该合同中约定的返租比例为8%。

在将近300名业主签名按手印的举报材料中，业主们表示2016年5月20日分公司发出“致业主朋友们的一封信”，要求业主签订3%的租金收益协议。

“现在运营商称经营情况不好，要求变更原有合同，按3%来返租，业主不同意他们就倒闭。”夏先生说。

业主谭先生表示明珠运营不仅强行降低返租比例，还拖欠2015年的租金。记者在盖有明珠家居公章的《陕西明珠家居产业有限公司中国原点新城项目致业主函告》中看到，明珠家居坦承确实存在拖欠部分业主租金的问题，但承诺在一个月之内给所有已到期的业主全部返租，并表示会按照银行同期存款利率给予被拖欠租金业主相应补偿。

乔崇义对降低返租比例一事表示只是呼吁，并非强制。“我呼吁从2016年1月1日后开始救铺子，2015年的租金还按原来的8%返。2016年的租金还没返，在和业主谈。”他告诉记者，到今年10月底，如果超过50%的业主不同意新的委托协议，明珠运营会选择走法律程序。

他解释称，之所以选择今年10月份为截止日期，因为2015年的合同大部分是10~11月到期。2015年签订合同后，原本是想通过贷款慢慢盘活企业，但是从2015年11月到今年4月，明珠运营联系了多家银行，但银行把商业地产视为高危行业，实在贷不到款，“自救不起，又不想商业倒闭，无奈之下才呼吁大家来救铺子，发了一份倡议书。”

一位自称原点新城前员工的人士告诉记者，原点新城在经营管理上存在问题才导致目前业主天天去维权的现状。“商铺都租出去了，运营公司也拿到了租金，但运营公司不给买铺子的人返租金，而且今年还降低了租金。明珠公司已经经营好多年了，在咸阳、西安都有，都是盈利的，公司财务上不可能出现这么大的纰漏。”

匿名的受访律师表示，民事合同是双方自愿协商一致签订，所以双方应按协议履行。如不履行，违约一方承担违约责任。另变更合同约定也应协商一致。

关联公司金蝉脱壳？

明珠家居、明珠运营以及分公司之间“微妙”的关系值得注意。

业主党先生表示与自己签订委托租赁合同的是明珠运营，而提出降低返租比例的是分公司，他认为明珠运营未经自己允许将商铺转交分公司经营的做法不合理，他和分公司之间不存在合同关系，分公司无权向他发出降低返租比例至3%的要求。夏先生提供的租赁合同显示他也遭遇了同样的情况。而据他们介绍，还有很多业主的商铺被“转手”。

工商资料显示，明珠家居法定代表人为贺建军，2016年8月12日之前法定代表人是李继和，股东分别有西安明珠家居有限公司、李红本、张应文；明珠运营股东分别是张应文、乔崇义、林秦丽、王斌4个自然人股东，法定代表人为张应文；分公司成立于2015年4月20日，负责人为张应文。业主们称李继和、贺建军、李红本均是“亲戚”关系，但记者未能求证。

被问及明珠运营与明珠家居之间关系，以及明珠家居是否应当对原点新城经营状况负责时，乔崇义表示从法律来讲，明珠家居与明珠运营是两个独立的法人，没有任何关系。“原点新城是大商业，业主只买了楼里的一块，任何人不具备独立经营的能力，所以只有委托经营公司，经营公司统一对外招商，统一行业定位，统一推广，商业才能壮大，商户、经营户和消费者是冲着商业品牌来的，不是冲着业主的房子来的，所以没有任何关系。”

记者就上述涉及的相关问题多次致电并致函明珠家居，明珠家居法定代表人贺建军称采访事宜需联系公司法务冯晨，记者又多次联系冯晨，直至发稿，对方未做正式回复。