368座万达广场、100座吾悦广场布局大盘点

过去的一年中，尽管面对疫情的挑战，但是许多开发商的购物中心规模又发生了不小的变化（包括开业、闭店、出售等），我们将分成多期进行介绍。

第一期，我们将盘点的是项目规模雄踞国内头部的两家典型民企：万达与新城。

一个作为国内商业地产规模的龙头老大，近年仍保持了每年将近50个新项目开业的高速增长；另一个则是近年来双轮驱动势头凶猛，8年间开出100座商场，被称为“万达模式完美复制者”的行业黑马。对这两家公司的盘点，也能从侧面勾勒出中国城镇化商业发展的轨迹。

2020年，全国新开业万达广场共计45座（轻资产32座），全国在营项目数量达到368座。从官方数据来看，2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，其中租金收入384.8亿元。2020年，全国万达广场减免租金超过43.3亿元，如扣除这一因素影响，全年租金同比2019年增长8.1%。

2020年，新城控股新开业了33家吾悦广场，轻资产管理输出5家、解约1家，其全国已开业及委托管理在营项目达到100座。全年新城控股的商业运营总收入（即含税租金收入，包含自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）为57.21亿元，其中超过99%来源于其所运营的购物中心。

整体来看，万达广场无论在项目规模、整体营收，还是单体业绩上，都要显著高于新城的吾悦广场，但这和万达集团在购物中心领域起步早、发展时间长、总体项目成熟度高不无关系。

从数据来看，截至2019年，开业1~3年的吾悦广场平均租金收入0.9亿元；开业5年以上的项目则平均可达1.67亿元/座，相信随着项目逐渐成熟，两者在单项目产出上的差距将会减少。

从地理分布上来说，随着2020年西藏拉萨万达广场的开业，填补了万达广场在中国大陆省份的最后空白，实现了对中国大陆31个省区市的全覆盖。

新城则也已在全国20个省区市开出项目，布局之广同样令人称赞。我们从两家企业的全国在营购物中心分布图可以看见，星罗棋布的商场填满了大江南北。

以布局比例来看，万达广场的重心相对均衡，拥有20座以上项目的省份包括位于华东的江苏、山东、安徽，东北的辽宁、华南的广东和西部的四川，这6个省份项目占总项目数量的43%。

而新城则明显更聚焦于江浙皖区域，这三个省份已经开出了57座吾悦广场，占比过半。

目前，还有11个省份未有已开业的吾悦广场，主要是在北部地区以及广东和重庆。具体双方在各个省级行政单位的开业项目如下表所示：

一线城市方面，万达得益于早年的快速扩张，在2020年终于通过轻资产填补了深圳市场的空白之后，在北上广深累计开出了32个项目，而新城目前仍仅拥有上海青浦吾悦广场1个一线城市项目，这或许也是目前双方差距最大的所在。

省会城市方面，万达进驻了内地所有27个省会城市，尤以成都和广州项目居多。

新城除了尚未有开业项目的广东（广州）、辽宁（沈阳）、河南（郑州）、黑龙江（哈尔滨）、山西（太原）、新疆（乌鲁木齐）、宁夏（银川）、甘肃（兰州）、西藏（拉萨）以外，也缺少了福州、石家庄、武汉、呼和浩特、杭州等5个省会城市的布局。但在昆明和长沙两地，吾悦广场的数量要超过万达广场。

而从新城的披露信息来看，其正在拓展中西部作为第二战场，并已陆续布局重庆、银川、乌鲁木齐、兰州等直辖市和省会城市。

具体到市级单位，在双方布局有开业项目的210个城市中，有145个城市仅有万达广场而没有吾悦广场，7个城市只有吾悦广场而没有万达广场，分别是安徽安庆、广西钦州、贵州遵义、江苏高邮、陕西汉中、陕西宝鸡和云南昭通。

剩下的58个城市，则是双方正面PK的赛场了，其中有16个城市同时拥有2座以上的万达广场和2座以上的吾悦广场（包括代管县级市内的项目），分别是成都、南京、西安、长春、昆明、苏州、宁波、常州、泰州、南通、扬州、淮安、南昌、临沂、嘉兴和温州。

其中，双方竞争最为激烈的是江苏省的三个城市：

从近年来的社会消费品零售总额变化趋势来看，低线城市的增长幅度明显高于一二线城市，城镇化的红利仍在持续。因此，有越来越多的开发商和品牌选择下沉。但由于三四五线城市整体市场容量有限，因此谁能抢先布局，就能占得先机。

这一背景下，本就熟悉下沉市场打法的新城、万达，作为行业领跑者自然更是马不停蹄地快速扩张，公司的空气里都弥漫着拿地、签约与开业的紧张节奏。

据联商网从万达内部人士获取的一份《2021年万达计划开业项目清单》中显示，今年全国预计将有63座万达广场开业，包括上海2座、深圳1座，其中轻资产项目47座，占比约74%。如果这一目标全面达成，将创造近年来万达年度新增项目的纪录。

尽管对比来看，新城控股与万达商管还有较大差距，但需要提醒的是，100座在营大型购物中心的规模，绝对也是遥遥领先于国内绝大部分同行了。截至2020年12月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座。

未来3年内，新城计划每年拓展吾悦广场40个，包括30个左右重资产，10个左右轻资产项目。随着今年1月新城控股摘得安徽阜阳、河南商丘等商住地，其整体规模仍在不断扩张中。

奔跑，似乎是这两家商业地产龙头民企在充满不确定的时代下，所选择的共同答案。