优质！南宁城市东拓发展极，政府规划RBD核心地块入市！

近期，兴宁区三塘板块迎来两宗优质地块入市，共计约168亩、起拍价8.67亿元。地块位于南宁“西建东扩”蓝图的重要区域，也是南宁RBD（休闲商务区）核心。《南宁市三塘—五塘片区概念性总体规划简介》、《南宁市三塘镇总体规划（2014-2035年）规划简介》、2019年《南宁市三塘镇控制性详细规划》等文件明确指出，将三塘镇片区打造为现代生态田园都市、国际旅游基地、智慧型高端产业基地、现代都市型服务城镇和现代产业高地。按照规划，三塘-五塘总人口将在2030年、2040年分别达到64万人、90万人。区域政策及产业利好明显，未来可期。

地块自身禀赋

1、GC2021-056地块详细指标

（交易时间：2021年9月2日；占地面积：99.14亩、起始单价：520万/亩；起始楼面价：2600元/㎡；竞买保证金：10400万元）

地块实际出让总面积为 66093.26 平方米（折合 99.14亩），其中地块一实际出让面积为 27742.46 平方米（折合41.614亩），地块二实际出让面积为 38350.80 平方米（折合 57.526 亩）。土地使用年限均为城镇住宅用地 70年、零售商业用地 40 年。

地块一：蓝线图中阴影填充部分（约用地面积 400 平方米）应作为公共开敞空间（绿地或游憩广场），地上不得建设相关建筑物。电动汽车充电基础设施均按照相关规范的要求配套建设。

地块二：1、配建 12 班幼儿园一处，独立占地，位于出让地块所在街区的西北角，不纳入出让范围，用地面积不少于82平方米，建筑面积不少于 4907 平方米；配建 42 班小学一处，独立占地，位于出让地块的南侧，不纳入出让范围。用地面积不少于 39632 平方米，建筑面积不少于 23021 平方米。2、肉菜市场一处，并应方便进出。蓝线图中阴影填充部分

（位于地块东北角和东南角，用地面积分别约 1618 平方米、881 平方米）应作为公共开敞空间（绿地或游憩广场），地上不得建设相关建筑物。电动汽车充电基础设施均按照相关规范的要求配套建设。

地块一平面界址图

地块二平面界址图

2、GC2021-053地块详细指标

（交易时间：2021年8月19日；占地面积：69.265亩；起始楼面价：3048元/㎡；竞买保证金：7100万元）

地块位于兴宁区平云大道东侧、汽车城北路北侧。p地块现状：地块内有大量未拆除的建（构）筑物，有杂树杂草。宗地周边规划道路尚未成形。

实际出让面积为 46176.41 平方米（折合 69.265亩）。土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地；土地使用年限为城镇住宅用地 70 年、零售商业用地 40 年。

1、配建 12 班幼儿园一处，位于出让地块北侧街区的东南角，独立占地，不纳入出让范围，用地面积不少于5112 平方米，建筑面积不少于 4907 平方米；配建 36 班小学一处，位于出让地块的北侧，独立占地，不纳入出让范围，用地面积不少于 29094 平方米，建筑面积不少于 19739 平方米。2、肉菜市场一处，并方便进出。蓝线图中阴影填充部分（位于地块东北角和东南角，用地面积分别为 977、1545 平方米）应作为公共开敞空间（绿地或游憩广场），地上不得建设相关建筑物。电动汽车充电基础设施均按照相关规范的要求配套建设。

GC2021-053 地块平面界址图

地块周边条件

1、交通配套

GC2021-056地块、GC2021-053 地块均紧邻双向8车道平云大道、临近城市主干道昆仑大道，自驾出行便利；周边公共交通便捷，K22、606、803、B126、K10等多条公交线路可以选择，整体通达度高，未来地块周边地铁5号线延长线、8号线双地铁交汇，交通通达性进一步升级。

2、生活配套

教育：地块所在区域教育资源较多，但优质教育资源较少，有金水湾幼儿园、三才幼儿园、新天地双语艺术幼儿园、东升双语幼儿园，兴宁区第一中学、三塘中小学、南宁市第十三中、南宁市第九中学、丹桥小学、南宁市九曲湾中小学等；在GC2021-056 地块西北角及南侧规划建设12班幼儿园、42班小学；GC2021-053 地块东南角及北侧规划建设12班幼儿园、36班小学，未来可享受家门口的优质教育；值得一提的是，南宁市第十四中学三塘校区已在去年开工建设，有望在2022年秋季建成投入使用。第十四中学三塘校区的建成使用，将会为三塘板块的教育配套添砖加瓦。

南宁市第十四中学三塘校区开工现场

南宁市第十四中学三塘校区效果图

商业：目前地块周边处于待开发状态，各项配套较为欠缺，3公里内有北京华联超市、西南综合农贸市场（在建）、华夏文博园（在建）等；南宁首创奥特莱斯预计今年9月开业，将打造总建面16万㎡集购物、观光、旅游休闲等功能为一体的西南意大利风情奥莱小镇，填补三塘片区大型商业空白。

首创奥特莱斯官网效果图

医疗：南宁市第一人民医院联盟医院、广西壮族自治区人民医院邕武医院、兴宁区三塘镇卫生院、兴宁区三塘镇第二卫生院。

生态：周边生态资源丰富，包括嘉和城温泉、广西药用植物园、国悦九曲湾温泉度假村、十里花卉长廊、那文水库、双百亩市政湿地公园、凤凰谷、人民公园、乡村大世界等。总投资50000万元的新李宁体育公园确定落址兴宁，建成后预计每年吸引游客20万人次。

十里花卉长廊·园林效果图

3、小结

两幅地块位于兴宁区三塘片区，城市东拓发展极，政府规划RBD核心，政策产业双利好加持，可能产出更多更高的居住需求，前景可期。地块周边目前生活配套相对欠缺，但地块旁规划有从幼儿园到小学的一站式教育资源是一大优势；加之未来双地铁、奥特莱斯强势入驻，将进一步激活区域活力。

区域房地产市场

1、区域土地市场

2020年1月至今，兴宁区总供应8宗经营性用地，其中涉宅地7宗、零售商业用地1宗，多为中小型地块，主要集中在兴宁北片区。区域整体成交地价较稳，处全市第三梯队2020年，区域成交楼面地价在2500-5700元/㎡，楼面地价相对较稳，最高溢价率142%。2021年至今，区域楼面地价被刷新至7002元/㎡，但整体相对全市其他城区，楼面地价较低，处第三梯队。

兴宁区处于价格洼地，且多以低密度地块为主，近两年逐渐成为热点区域，因此吸引了北投、旭辉、金地、路桥、威宁等品牌房企相继进驻。其中，威宁于2021年6月17日与11家房企激战95轮，最终以成交楼面价7002元/㎡竞得那荷路东侧、恩湖路北侧地块，该地块楼面地价刷新了兴宁区楼面价记录，区域价值再升。

2、区域新房市场

近年来，在“打造现代生态宜居宜业宜游示范区”的城市规划下，区域旧改启动、轨道2/3/5号线路覆盖、配套逐渐完善，兴宁区城市面貌逐渐焕新，成为了刚需、刚改客群置业的热门区域。近两年兴宁区新房市场整体呈现供求较稳、价格上涨的态势。截止2021年6月，商品住宅均价为11280元/㎡。

地块所在三塘板块及邻近板块兴宁东板块目前在售新房项目较多，多为高层/洋房与别墅的组合业态，普通住宅主力价格在8600-11000元/㎡，叠拼主力价格在140-240万元/套，合院主力价格在240-650万元/套。

二手房市场方面，以高层产品为主，主力面积区间为70-150㎡，主力价格区间在9300-13000元/㎡。从挂牌数量上看，嘉和城项目为挂牌主力。

目标地块一出让面积约99.14亩，最大容积率为3.0，起拍价为2600元/㎡。目标地块二出让面积约69.265亩，最大容积率为3.0，起拍价为2540元/㎡。两目标地块位置临近，根据两地块的指标，项目未来产品以高层住宅为主，并配建少量底商。同时根据周边教育配套规划，未来项目可定位以面向学区置业为主的刚需刚改客群，在板块竞争红海中实现高效去化。

3、小结

整体来看，区域整体成交地价较稳，楼面价处全市第三梯队，因近期威宁竞得地块刷新区域楼面价新高，区域热度及价值再升。新房市场供求较稳，多为高层/洋房与别墅的组合业态。区域二手房价格新房价格无较大价格差，市场平稳。同时，因嘉和城项目规模较大，在区域新房市场及二手房市场均为主力军，未来将与目标地块项目构成长线竞争。