成都楼市：预期在上升！

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我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，已婚，有房无贷，预算200万左右，目前考虑购置一套房产做投资使用，出于当前老小区在经历改造，请问是否建议购买该类小区呢？

成叔：你好，旧改主要是为了提升居民的居住体验，但老小区的升值空间不大，总体不建议购买，第一，改造多集中于外观改造，内部的水电网路等反而可能因为改造而产生问题；第二，价值空间不高，主要表现在房屋建造、基础设施建设、物业管理等方面；第三，按揭贷款难，接盘后的流动性会变差，因为短期内不会再拆迁，接盘者要长时间居住在内。

4、成叔，你好，未婚，目前考虑入手南湖板块的项目，性价比怎么样呢？主要是其周边商业及地铁前景如何？未来投资升值潜力大吗？

您好，南湖属于天府的中等板块，整体而言可视为刚需筒子楼，一方面，它不具有商业、地铁、教育等的优势，另一方面，它的远景依赖于天府楼市的起落，而不由自身决定，因此具有一定的滞后性和惯性，就产品本身而言，不值得现在的单价，因此它的投资性不强，不建议以投资为目的购入。

提问：成叔，你好，目前有一笔闲置资金想投资房产，成都的楼市状况如何？有没有上涨潜力？可以分析一下成都楼市未来的发展趋势吗？

成叔：你好，现在房住不炒的基调已经很明显了，只要数据上有明显上涨，都会被提醒，因此成都的房子只是在一定范围内有涨幅，但不会急剧上升，10%~15%是最稳妥的，未来的房产市场注定分裂，现在必须要以发展的眼光去投资房产才能不被市场洪流冲走，所以说未来买房更是一个技术活，懂得这其中知道的人就能赚钱。

提问：成叔，你好，想知道成都未来5年的主城区的核心区域板块会是在哪里啊，计划是在有潜力的区域内买套投资，持有5-8年左右。

成叔：你好，不同的区域有不同的发展优势，成都各个区中的核心区域，首先是青羊区，青羊区人文景观丰富，居住舒适度高，最有发展潜力的区域是青羊新城，不仅有产业的支撑，交通、医疗、教育的配套都比较成熟，未来还将吸引大批人才进驻，发展空间大；第二是武侯区，武侯区最具发展潜力的地方是武侯电商产业功能区，这里品质好，地段好，居住密度低，未来人流量将得到大幅提升，有一定的发展价值；第三是金牛区，金牛区作为一个老牌区域，目前最具发展潜力的地方是国宾板块，这里区位配套成熟，环境好，居住密度低，并且还有大量开发商和产业进驻，交通便利，发展潜力大；第四是成华区，成华区的东郊记忆板块在未来将会有不错的发展，因为这里紧邻建设路和华润24城这样的核心区域，加上近几年文创特色的开发，会给这里吸引不少的人口，受年轻人喜爱；最后是锦江区，锦江区发展最好的板块莫过于三圣乡板块，这里环境好，人口密度大，区位配套成熟，随着东进战略的不断推进，未来这里将成为东南边居住核心区。

提问：成叔，你好，现在买成都的二圈层的话该怎么选？能否分别讲一下区域内的项目？

成叔：你好，首先从温江、郫县、新都、龙泉和双流五个区县分别来分析：

第一是温江，这里是成都西边的重要门户，大多数三层圈的区县都要经过温江，吸引了一部分人口，价值自然也比较高。温江推荐的楼盘是光华新城，特别是红桥大片区，这里地段好，离青羊新城近，地铁建设成熟，区位配套完善，还有马厂坝的加持，未来发展空间大，居住氛围好；

第二是郫县，郫县发展最好的地方是犀浦，这里的发展得益于二号线，凭借地铁让犀浦和主城区连接起来，能承接大量产业人口外溢，不过人流量和区位配套都还不足，需要进一步加强，推荐菁蓉湖一带；

第三是新都，新都和温江类似地段都比较好，是成都北边的交通枢纽，升值潜力大，这里推荐北部新城，区位配套完善，满足日常生活需求；

第四是龙泉，这里符合成都东进南拓的发展方向，并且区位适合刚需购房者，价格合适，交通便利，是一个优质区域；

最后是双流，这里推荐航空港，地段好、配套完善、价格低，不过教育资源需要进一步提升，总体来说，对于刚需来说是一个比较好的选择。由于政府重视，未来发展空间也比较大。

提问：成叔，你好，在成都买房的话，今年买哪里比较好呢？

成叔：你好，成都发展方向向东，现在的“南拓”看起来被“中优”、“东进”抢了风头，实则只是进行到一定阶段热度短暂的下降，像南边的秦皇寺和兴隆湖就依旧发展势头强劲；而东部是发展初期，投入肯定会多一些，把东部新区和天府新区对立起来绝对是不可取的；成渝建设，南拓和东进一个是基础一个是方向，天府新区的基础已经成型，而秦皇寺和兴隆湖是加固基础的重点。城市的好坏是房价上涨与否的关键，先是城市好，然后是区域好，房价才能长，政策的每一次出台利考虑的都是城市的整体发展，全局思想很有必要。东部新区更大的作用是改变城市发展方向，又有“住房不炒”政策压着，未来的房价不会比天府新区高。这里的房子比三圈层的好，但肯定比不过一二圈层。

提问：成叔，你好，我男，刚需买房，首付有60万的预算，应该如何选购房产？

成叔：你好，首先要认清两个现状，第一、由于各种费用的原因，60万的首付买不到200万总价的二手房，只能选择总价在170万左右的房屋。第二、一圈层神盘上车难度大，能满足购房者预算的楼盘寥寥无几，大剪刀差楼盘开盘不知要等到何时，一旦开盘，竞争也将会十分激烈。一圈层两百万左右的新盘几乎没有，购房者尽量以二手房为主， 可适当放宽对二手房房龄的要求，将资金合理利用到房款上，并且扩大自己的选择面。主城区的购房者尽量选择升值空间较大并且离学位近的房产，而天府新区的购房者可以挑选有一定升值空间并且自住舒适的房子。成都买房建议，详见知识星球内部分享

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