中报解读｜华润置地：“3＋1”业务模式协同共进，引领行业发展变革

2022年8月31日，华润置地召开2022年上半年业绩发布会，发布2022年中期业绩公告。

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业绩表现：圆满达成半年业绩目标 销售业绩持续行业领先

华润置地有效应对经营挑战，提升经营效率，实现核心利润及股东回报增长。2022年上半年，华润置地实现综合营业额人民币728.9亿元，股东应占净利润人民币106.0亿元，核心股东应占溢利人民币101.6亿元，同比增长2.6%，保持行业领先水平。

图：2019-2022上半年华润置地经营情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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开发销售型业务方面，城市深耕及周转提速策略初显成效，签约额保持行业领先水平，华润置地持续深耕需求稳健且销售风险较低的一二线高能级城市，实现签约额人民币1210.4亿元，顺利完成半年销售目标。其中权益签约额人民币836亿元，同比下降22.7%，权益比例提升3个百分点至69%；签约均价受益于优质项目集中推盘，带动同比增长20.5%。

图：2017-2022上半年华润置地签约额情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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土地：坚持稳健投资 聚焦重点城市

华润置地坚持稳健的投资策略，坚持聚焦重点城市，坚持以有效投资做实增量。2022上半年，华润置地紧抓投资窗口期，新获取项目24个，总地价人民币578亿元，权益地价469亿元，权益面积占比76%；新增土储面积380万平方米，权益面积290万平方米；多元化拿地项目数量占比21%；京津冀、粤港澳、长三角及成渝四大战略区域权益地价占比提升至88%，一二线高能级城市的新增可售货值占比达90%。

土储总量充足，结构持续优化，可支持未来可持续健康发展，截至2022年6月30日，华润置地总土地储备面积6,614万平方米，其中开发销售型业务土储面积5544万平方米，一二线城市面积占比维持在71%，土储质量优质，安全性高；投资物业土储面积1070万平方米，其中购物中心占比69%，一二线城市面积占比82%。土地储备布局与结构优质，可保障未来三年以上的发展需求。

图：华润置地存量土储分线城市情况

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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2022下半年可售资源优质充足，产品类型架构健康，供货节奏均衡合理，全方位助力销售业绩达成：2022年下半年，可售货源人民币4,306亿元， 其中85%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市；产品类型结构理想，住宅产品占比71%有助去化；未来华润置地也将加快优质资源供货，合理匹配供货节奏，支持公司销售业绩实现高质量增长。

2022-2025年开发业务可结算资源，业绩稳健增长能见度高：截至6月30日，并表口径已签未结开发销售型业务营业额人民币2328亿元，其中人民币920亿元计划于2022年内结算；非并表口径已签未结开发销售型业务营业额人民币1398亿元，其中人民币644亿元计划于2022年内结算，持续贡献联合运营收益；未来三年可结算面积较高，一二线城市占比稳定。

多元业务：以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建“3+1”一体化业务组合模式

华润置地以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务组合模式，打造城市投资开发运营生态圈。开发销售型业务，包括销售经营的住宅、公建等；经营性不动产业务，包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等；轻资产管理业务即万象生活，包括商业运营与物业管理业务；生态圈要素型业务包括长租、产业地产、城市更新、城建运营、文体场馆运营、康养、酒店管理、影院等业务。

经营性不动产业务方面，持续践行高品质发展策略，截止报告期内，在营购物中心59个，在营面积726万平方米，整体出租率96.4%，购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元；购物中心租金收入61.9亿元，如加回期内减租金额，实际同比增幅为14.2%。未来租金收入仍有充足上涨空间；写字楼出租率同比提升4.7个百分点，实现营业额人民币8.4亿元，如加回期内减租金额，实际同比增幅为10.4%；酒店行业受疫情影响，经营收入5.7亿元，同比下降22.7%。整体表现优于市场平均水平。华润置地强化重点城市深耕布局，持续践行高目质发展策略，计划至2022年末，华润置地在营购物中心数量将达到66个， 2025年将达到100个，总面和近1,200万平方米。聚焦一线、二线、省会等核心城市，加大商业布局密度，落实“多城多汇、一城多汇” 的布局策略， 提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。

轻资产管理业务方面，华润万象生活各项核心指标持续稳健增长。规模效益双增长，外拓能力显著提升，成为华润置地高质量发展新增长点，上半年实现营业额人民币52.8亿元，按年增长31.5%，核心股东应占溢利人民币10.4亿元，按年增长33.5%。物管板块毛利率21%，商管板块毛利率50.3%，截至6月末，物管在管面积提升92.1%至2.6亿平方米；期内新增第三方面积同比大幅增长650.1%，并购新增合约面积1.1亿平方米，外拓能力的提升将成为未来集团业绩增长的新动力。

生态圈要素型业务方面，华润置地涉及代建代运营、长租和产业地产等多个地产衍生领域。上半年，生态圈要素型业务共实现营业额人民币76.0亿元，按年增长19.4%，代建代运营同比增长19.3%，长租公寓业务同比增长36.9%，康养业务同比增长232.1%，除影业受疫情影响同比下降13.8%外，各项业务均实现正增长。

华润置地秉承“诚实守信、业绩导向、以人为本、合作共赢”的价值观，积极践行央企责任，坚持“品质给城市更多改变”的企业使命，始终围绕城市的总体发展目标和规划，充分发挥“大型城市地标综合体、大型城市更新/城市旧改、大型城市场馆、城市TOD上盖综合体、城市投资开发运营生态圈的构建和运营”五大核心竞争力和资源优势，将自身“3+1”一体化业务组合模式与城市发展建设的需求有机结合，通过具有华润置地特色的片区统筹模式，为城市建设与运营提供最优解决方案。

未来，华润置地将进一步结合华润集团多元业务优势，抓住新型城镇化、国家区域协调发展战略落地、国企改革全面深化、消费升级、科技创新等重大机遇，通过产业布局和竞争策略的组合拳实现高质量发展，承担起新时代的产业责任和社会责任，携手利益相关方共同成长，以高品质为城市的建设发展和人们的美好生活做出更大贡献。

财务：坚持稳健财务政策 负债、融资成本保持低位

行业虽短期市场承压，但是挑战和机会也是并存的，华润置地是稳健增长的企业之一，凭借着自身的优秀现金流及较低的融资成本逆势扩张，华润置地坚持财务稳健，抗风险能力持续提升，上半年，行业信用风险持续发酵，华润置地现金及现金等价物较2021年末增长7.1%至人民币1164亿元，提升现金安全系数同时为下半年把握市场机遇奠定资金基础；债务总额较2021年末增加12.9%，2022上半年净有息负债率维持在34.6%，处于行业最低水平，“三道红线”保持绿档；标普、穆迪和惠誉继续维持本公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

图：2018-2022上半年华润置地净有息负债率

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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债务结构持续优化，融资能力强偿债风险低，2022上半年，华润置地加权融资成本为3.78%，维持在行业最低梯队；平均债务期限拉长至5.3年；债务到期结构分布合理，截至6月末融资储备879亿元，为2022下半年及2023年到期债务再融资做好准备。

图：2018-2022上半年华润置地加权融资成本

数据来源：企业半年报，中指研究院综合整理

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深入推动绿色发展，提升投资质量和运营效率

ESG管理方面，华润置地上半年持续开展碳达峰碳中和目标及实施路径研究，完成自持项目碳核查，制定企业碳达峰行动方案及诸多绿色低碳提升行动举措，并结合8个项目开展双碳试点项目实践；助力国家乡村振兴战略，参与华润希望小镇规划建设工作；支援各地抗疫工作，受到国务院联防联控督导组的高度赞扬；积极开展绿色融资，上半年成功获取约80亿港元ESG贷款；持续强化ESG信息披露，连续9年编制发布独立可持续发展报告。

组织架构方面，华润置地深入推进管理架构变革、组织人事变革和薪酬激励变革，打造“敏捷、高效、精干、活力”组织；从管理架构变革的角度，调整了总部、大区和城市的管理关系，按照总部做专、大区做精、城市做实的模式，来增强组织效率。总部层面，强化总部专业管控水平；大区落实做精，强化跨专业的协同，增强大区的业绩管理能力；城市公司则要聚焦深耕，由2020年的47个调整为当前的28个，打造城市公司全价值链的组织能力。

总结

从当前宏观经济趋势看，随着时间的推移，房地产行业在经历了政策严监管之后，已经到了政策态度明显转折的新阶段。未来房地产在宏观经济大背景下仍临会一些压和调整，但随着中国转入后疫情阶段，经济局面重新开始稳健回暖，房地产行业龙头将能从分化中率先崛起。虽然上半年因宏观经济下行和疫情等影响，市场运行承压，但长期来看，房地产始终是国民经济的支柱性产业，人口聚集和居住升级的空间依然很大。随着疫情稳定、预期回升，行业也必将再进入恢复性周期。

回顾华润置地的上半年整体表现，市场深度调整周期下，其依然取得了出了稳健的成绩。华润置地应对行业变局挑战的方式，已经取得的成功经验，对中国房地产行业探索健康可持续发展路径，提供了重要参考价值。基于长期稳健的内生增长趋势，基础扎实的企业更能抓住新阶段机遇，获得更好地脱颖而出的机会，赢得更优势的发展地位。

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