物业管理舍专业取自治，这40个小区算的哪本账？

在原来物业公司的管理下，天丰华府小区整体环境还是挺干净的，儿童设施也比较新。

城市住宅小区内日常运行，离不开物业公司的管理和服务，管得好不好关系着业主的获得感、幸福感和安全感。一直以来，大部分小区把物业管理交给专门的物业公司。今年5月1日，越城区塔山街道天丰华府小区业主委员会“炒掉”物业公司，采取业主自行管理模式，自己当起物业“管家”。其实，越城区已有近40个小区物业服务走上了“自治”之路。这种物业管理模式运行情况到底如何？记者进行了走访调查。

服务了十年 突然被“炒”

位于越城区投醪河路上的天丰华府小区，规模并不大，只有16幢楼，184户住户，建成于2005年。从建筑质量、地理位置、学区资源等方面看，天丰华府在同龄小区中属于佼佼者。然而，让业主们有些诧异的是，从今年5月1日起，该小区第四届业主委员会改变了原有的物业管理模式，不再聘请物业公司管理物业，而是选择业主“自治”模式。

距5月份还差几天，物业公司管理处已大门紧闭。

五一前夕，记者来到该小区，大门口坐着两位保安，并没有要求记者登记。走进小区内，记者看到，道路上不少石板出现松动；绿化带内，堆放着修剪下来的树枝，有些完全枯萎。但小区环境卫生不错，私家车停放有序。

在每个单元楼的大门上，贴着“心怡物业”写给业主的一封《感谢信》。“在2023年4月30日合同期满以后不再聘请我公司实施小区物业管理，因此本公司将在2023年5月1日退出小区物业管理。天丰华府小区是本公司成立后实施管理的第一个小区，也是本公司实施管理时间最长的小区，是本公司筚路蓝缕开启事业的起跑点，不断成长壮大的发祥地。在告别之际，向业主表示深切感激之情……”情真意切的文字，流露出物业公司的不舍之情。

物业公司突然被“炒”，在业主间引起不小波澜。有业主说，物业公司的服务整体还不错，没有跟业主发生过特别不愉快的事情，突然不聘请它难以理解。也有业主说，物业公司服务马马虎虎，尤其在公共设施维护上投入不足，如绿化修剪不及时、地下室照明不亮等，如今业主对物业服务要求高，换种管理模式情有可原。

对于小区选择业主“自治”，该小区业主委员会委员婉拒了采访。“‘自治’工作刚启动，等有了成效后，我们欢迎媒体关注。”一位委员说。但业主们对“自治”充满期待：希望小区物业服务越来越完善，物业管理越来越规范有序。

“心怡物业”负责人何先生说，他们在天丰华府小区服务了整整10年，物业费一直没有上涨过，物业费收缴率接近100%，充分说明其服务质量得到业主认可。这次突然被业主委员会辞退，他的确很不舍，毕竟这么多年跟业主有了深厚感情。其实，天丰华府小区公共设施老化越来越厉害，这些年来他们在维护上投入的成本并不少，但物业服务要让全体业主满意比较难。“虽然退出小区物业管理，但只要业主有需要，我们还会回来。”何先生表示。

稽山街道 四个小区探索自治

天丰华府小区物业管理走上业主“自治”之路，并非首例，越城区已有多个小区选择这种管理模式，有些探索出了一些经验。

走进越城区城南街道秦望家园小区，只见环境整洁、停车有序。该小区规模同样偏小，9幢楼房，共277户住户。2003年交房后，小区物业管理由房产商下属物业公司负责，后因物业费收缴率偏低，物业公司撤走，新的物业公司入驻，但服务仍难尽如人意，接着又退出管理。2018年11月，第三届业主委员会上任后，对小区物业管理采取“自治”模式。

秦望家园小区大门口车辆有序进出。

业主委员会聘请保安、保洁等人员，同时整治小区环境，卫生死角被清理干净后，补充绿化，还添置了一些休闲凳等设施。对小区内车位统一规划，部分区域实施“绿改停”，并采取差异化收取停车费、内部调剂车位等措施，停车难问题基本得到解决。

通过“自治”，小区物业管理变了样。业主委员会主任凌兴娟总结了成功的经验：业主委员会班子团结一致，小事相互商量；尊重民意，小区大事交给全体业主决定；大公无私，委员都不拿报酬。

稽山街道美东社区的美东新村、京华新村等4个小区均实施业主“自治”模式，业主委员会主要负责小区保洁、保绿、公共设施维修等方面的物业服务。该管理模式已运行10余年，一直比较顺畅，且一批批热心业主参与到物业管理之中，小区的基本物业服务有了保障。

美东新村小区环境干净整洁，春日花儿开得正艳。

不过，记者调查发现，采取“自治”模式的小区中，有的运行并不顺畅，最后失败了。越城区某小区走上“自治”多年，前几届运行得还不错。但最近随着新一届业主委员会走马上任，业主与业主委员会之间渐渐产生不少矛盾，物业管理和服务打了折扣。“‘自治’提供的服务内容少、质量低，以保洁保绿为主，公共设施维修基本不涉及。”该小区一位业主透露，如今，业主与业主委员会之间矛盾重重。

越城区另一小区前期物业公司退出后，采取“自治”模式，业主委员会主任干劲十足，但因其年龄大，可能平时生活比较节约，在物业管理投入上精打细算，导致服务档次不断下降，业主意见不少。随着业主委员会任期结束，“自治”也土崩瓦解，最后又重新聘用了物业公司。

小区自治 有被动也有主动

调查得知，早在10年前，有些老旧小区原有物业公司退出管理后，没有新物业公司愿意接手，面对物业即将失管的尴尬，个别小区无奈选择业主“自治”模式。

据统计，越城区选择业主“自治”模式的小区数量并不多，约占小区总数的4%。它们中有的是物业公司不愿接手的小区，有的是主动“炒掉”物业公司实行自管的。这些小区有几个共同的特征：建造时间上，大多是老旧小区，有的超过30年；体量上，规模都比较小，小区业主总数在一两百户；硬件上，小区大多可实施封闭管理，有一定的管理经营性用房，“自治”经费相对有保障，小区管理环境相对和谐。

记者从越城区房管部门了解到，业主“自治”其实就是业主自行管理。这种管理模式也是目前越城区住宅小区管理上的一种类型，它是通过全体业主共同决定实施自行管理的。个别小区的成功实践由于管理条件的差异性，不具备复制性，同时这些自管小区目前的服务内容与标准，对比专业化服务还有一定差距，有条件的小区，建议尽量选择委托专业物业公司管理。

此外，对小区物业实行自行管理，《绍兴市物业管理条例》也有条款，且明确规定，选择自行管理应当决定自行管理的执行人，以及自行管理的内容、标准、费用和期限。但现实中，小区自行管理的执行人是业主委员会，对管理的内容、标准等方面并未明确。

自治好不好？ 有人叫好，有人唱衰

对业主“自治”模式，记者调查发现存在两种声音。城南街道南门社区党委书记陈立芳说，秦望家园小区通过多年的“自主”管理，业主们幸福感和获得感大幅提升，且大大减轻了社区干部的压力，并有益于社会治理的稳步推进。“小区业主发挥主人翁意识，自己当家作主，通过‘自治’有效避免小区失管，且大量热心业主长期参与小区公共事务管理之中，邻里关系更加和谐。”稽山街道美东社区党委书记王国萍说。

也有一些人提出隐忧。秦望家园小区业主委员会主任凌兴娟说，因聘用的保安等人员年龄大，用工风险也大，且业委会不是专门的物业公司，有些服务难以得到业主满意，“自治”可能无法长久。“有些业主最初凭着一腔热血加入业主委员会，但开展工作后碰到难题、遇到阻力，便辞去委员资格，最终导致业主委员会无法运行，‘自治’半途而废，影响小区物业管理。”稽山街道某社区干部说。

一些业内人士表示，业主“自治”模式的确解决了一些老旧小区物业管理难题，但也存在不少问题，如管理和服务的专业性不足、业主委员会运行监督缺位、用工有法律风险等。运行得好不好，跟业主委员会班子的知识结构、办事能力、公德意识等方面都有关系。

浙江禾泰律师事务所吕洲宾律师说，根据省高院关于劳动争议解答规定，业主委员会聘用的工作人员，不构成劳动关系，双方不受劳动法保护，而是普通的民事关系，劳动者基本的社会保障无法落实。为了保护劳动者以及避免自身法律责任，杭州一些住宅小区实行“自治”管理时，业主委员会跟用人单位签订协议，由用人单位采取劳务派遣的方式，将劳动者派遣到小区内提供劳动服务。