“古北悦公馆 & 天安1号 & 建发华发古美华庭，三盘对撞究竟应该怎么选？

← 左右滑动查看悦公馆户型图 →

三个项目中，悦公馆的产品力最为突出，组成也比较简单，1T2户配置，清一色大户型，主力户型包括：建面约125㎡3房、建面约153㎡4房。门槛（备案均价87500元/㎡）也相对更高，总价段预计在1000-1500万之间。

最重要的是，项目超七成房源设计为建面120㎡左右的3房，且它的三房户型还兼顾了功能性与舒适性，因此比较适合初步改善需求的购房者。

此外，项目周边二手房挂牌房源比较少，且价格普遍高于新房备案价。如，古北尚郡在贝壳上展示的最近一套成交单价约11.6万/㎡，倒挂比较可观。

“古北悦公馆 & 天安1号 & 建发华发古美华庭，三盘对撞究竟应该怎么选？

← 左右滑动查看天安1号户型图 →

天安1号作为一个综合性大盘，产品具有多样性，刚需、改善皆有可选择的余地。

本批主推建面约97-194㎡3-4房，产品面积跨度为三盘中最大，设计有9个户型，且总价预计在850-1700万，预算区间囊括的人群也比较广。相应的，社区圈层构成也会复杂一些。

← 左右滑动查看古美华庭户型图 →

这是一个妥妥的刚需盘，六批次拟推建面约85-130㎡3-4房，再结合约82500元/㎡的备案均价，总价预计700万起步。

同时，无论是建面约106㎡3房，还是建面约130㎡4方，古美华庭的户型设计在三个项目同面积段的产品中，竞争力都是不错的，大开间高采光，兼具实用性和舒适性。

因此，对于追求性价比的刚需而言，古美华庭可重点关注。

刚需or改善，物业费最高12元/㎡·月

建发华发古美华庭项目用地乃建发&华发在一批次集中土拍中以50573元/㎡的成交楼板价拿下，溢价率8.99%；项目位于九星市场，根据规划，古美华庭住宅套数下限501套，全装修面积50%，中小套建面产品不低于社区总建面的80%，配建5%保障房和不小于1700㎡的公共服务设施。

项目分为南北两个地块，容积率2，由7栋13-16F小高层组成，首推388套建面约85-130㎡房源。

天安1号即天安豪园二期，由天安中国打造，全国第一批健康社区项目。项目计算容积率仅1.94，绿地率达35%。项目总占地约232.5亩，作为大体量社区，规划有48栋小高层。

物业管理采用公开招标的方式，最终由港力物业拿下，暂定12元/㎡·月，价格略高，不过若能完全按照目前流传的条款服务，价格还是能与之匹配。

相较于一期天安豪园，天安1号在产品设计、规划和打造层面将有很大程度的提升，跳脱出已交付的一期给购房者的传统印象。

古北悦公馆位于金虹桥，项目乃古北尚郡3期，由6栋高层组成，容积率2.45，梯户比1T2，主推建面约120-153㎡的3-4房，物业费7.8元/㎡。

项目景观设计层面颇有亮点，商业空间+居住空间式的“二进院”，形成现代花园社区，待到落地整体居住颇有品质。

三盘毗邻，共享配套

建发华发古美华庭所处的古美，位于七宝南侧，隶属于九星市场。作为市重点改造工程大型拆迁项目，九星市场大量的土地留白也给予片区规划的便利性和整体性，给予未来更多的可能性。

片区除与七宝共享城市配套外，还规划有3块公共绿地，近150万㎡的面积作为九星生态基底；规划商业约130万㎡，未来将超过七宝的商业体量，同时和吴中路、七宝、莘庄等商圈形成联动。

整体来看，九星市场作为城市更新典型案例，依附大虹桥商务区，加上陆续的人才导入，未来可期。

*九星市场商业体效果图

天安一号位于闵行七宝，整体生活氛围发展成熟。周边商业林立，加上九星城的商业中心为商业赋能；七宝不仅能够和大虹桥实现无缝对接，更享有优势非常突出的地铁交通，加上闵行排行前列的优质教育资源，如明强小学、七宝外国语小学、上宝中学、七宝中学等，是市场认可度非常高的板块之一。

古北悦公馆位于金虹桥，片区配套设施高端齐全，社区品质较高，属于典型的改善型社区。爱琴海购物中心、万象城，虹桥中心小学、虹桥中学，闵行区中医医院、上海第九人民医院，上海闵行文化公园等城市级配套加持，为虽为老盘的古北悦公馆增色不少。

三盘PK，到底应该怎么选？

首先为三个楼盘定性。

古美华庭位于价值洼地，属于典型的刚需性价比楼盘；天安1号体量较大，刚需、首改均可关注；古北悦公馆乃典型的中产改善楼盘。大家根据自己的预算匹配即可。

从未来的居住成本来看，天安1号物业费，12元/㎡·月＞古北悦公馆7.8元/㎡·月＞古美华庭7元/㎡·月；居住舒适度和居住成熟度金虹桥＞七宝＞古美，但均各有突出优势，古美需要时间。

从上车的可能性来看，古美华庭388套房源，备案均价82500元/㎡，预测积分65+；天安1号621套房源，备案均价87500元/㎡，预测积分70+；古北悦公馆214套房源，备案均价88000元/㎡，预测积分73+。

刚需群体直接选择古美华庭，积分比较高且预算充足可以冲一冲古北悦公馆，考虑到孩子读书等可以考虑天安1号。

“古北悦公馆 & 天安1号 & 建发华发古美华庭，三盘对撞究竟应该怎么选？返回搜狐，查看更多