北京取消学区房，上海政策收紧……“学区房”真的降温了？

同时实行2个重点政策：731政策、“多校划片”政策。

731政策

规定自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；此外，自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

多校划片

是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。此前是一套住房对应一个学校，多校划片后，一套住房对应多个学校。即使你高价买入了学区房，也会和学校周边的居民（非学区房）共享机会。

通俗的讲，某学区房以前保证对口某一个重点小学，现在买了这学区房，也不能保证能进重点小学了，一旦入学好学校学位不足，只能被调剂！

基于以上政策，自7月2日开始，不少北京西城家长陆续接到了调剂电话。特别2020年7月31日后购入德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，在登录西城区教育考试中心官网登记意向学校时，才意外发现按照旧政策可以对口的“牛小”，基本都没有了学位，只能选择其他片区的普通小学。

（二）西城区政策对学区房市场的影响

2020年4月的政策公布之初也是引起了很大的市场反应，导致该区学区房价格连续回落3-6个月。但是当时没有实行，而西城区名校集中，特别是教育资源整体水平都较高的德胜和金融街片区，很多家长认为：即使到时无法上房产对应的“最牛小学”，随机分配的结果总差不到哪里去。所以不少家长和投资者凭侥幸心理继续买入，导致2020年底房价又反弹到了新高度！

但是731新政策实行之后，学区房市场出现了翻天覆地的变化，以前的顶级学区房的天价价格是基于对口优质学区，现在因为多校划片政策，顶级学区房和普通学区房几乎没了差异，新购入学区房基本只有普通小学可选。德胜、月坛这两个顶级学区，本区内学校全部不能选，直接派到相邻学区，至于分配到哪个学校，没有规律、不能干预，公平摇号。天价学区房花的溢价高价钱白花了，市场遇冷不可避免。

本来已经飙升至约17万/㎡的德胜，20万/㎡以上金融街等学区出现了不可避免的降价反应，降价额度从30万到80万均有出现，并且不少房主都着急变现，避免后续政策导致房价继续走低。

此前热门的千万天价老破小学区房

标志二：上海等全国多城市实行二手房信贷限制性政策

今年4月以来全国多地开始实行严格的二手房限贷政策，除将贷款周期拉长至3-4个月外，部分区域甚至出现了停贷的情况。不止这些，全国楼市“加息潮”都来了，2021年5月全国二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

以上政策出台并非偶然，政府针对教育公平及学区房整改的决心十分坚定，调配金融政策政策协同调剂也是可以预见的。但是如果二手房全面停贷，占据学区房大部分的老破小必将受到极大影响，后期如果无法对口优质学区，贷款政策也遭遇限制，这类学区房完成入学使命后的保值将很困难。

而目前严格信贷政策已经导致市场降温，不少购房者和投资者都在观望政策和市场变化，短期内二手房市场可能遭遇降价，成交量也将下降。

除了信贷政策外，上海也出台了其他政策促进教育公平化。3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。最新公布的《实施办法》进一步细化了自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容。

重点高中的名额将大部分分配到公办初中学校(或区)，分配数额与该校初中考生占全区考生的比例相当。初中民办学校只参与高中自主招生和全市统考。根据新规，上海优质高中超过一半的招生名额将分配到各区和各普通初中。这就意味着未来，无论在什么区域、什么学校，只要学生努力，都有可能进入优质高中。

但是与北京的政策相比，目前上海学区房政策还比较温和，名额分配政策虽能给一般学校的学生以晋升重高的机会，从而提升普通中学的含金量，但这还不足以抵消优质初中的吸引力，更难打消家长们对普通初中的顾虑，总体上仍不能阻止学区房的炒作。

学区房市场的未来变化

就目前北京和上海的调控政策来看，短期内对学区房市场的影响有，但是绝没有部分媒体说的那么夸张。

因为虽然国家重点关注教育公平，通过学区房政策来调整教育资源分配，但是教育的不均衡仍然是目前难以快速解决的根本问题。只要教育资源仍存在难以忽视的分配差异，家长们就不可能放弃通过学区房等渠道为孩子获得更为优质的教育资源。

毕竟牛校和普通学校的差距不是一句孩子自己努力就能跨越的。而目前的一些调控手段，包括多校划片、名额分配、五年一户等，实际上对优质教育资源没有做到分配或者增加，大家仍然在有限的资源内竞争。

同时，北京和上海在义务教育阶段的基本入学政策，仍然是”就近入学”，既然就近就必然有对口，这也造成了如北京海淀和西城出现新政策过后，原本对口菜小的学区房因多校划片而涨价的畸形状况。

当然，目前北京和上海政策释放出的信号我们也要注意，不能盲目的自信。政策层面已经开始逐渐加码，意图引导学区房热度的降温。此时我们如果有购买学区房的意愿就要紧跟政策，更为谨慎。对此，口袋君也为大家整理了几条购买学区房的要点，避免采坑。

划片范围存在变化的可能性，一定要参照最新政策

对口学区房是教委根据具体情况持续进行调整的，每年可能都有变化，今后实行多校划片的可能性很大，那时候就更加具有偶然性了。

新建小区没有确定的学区，交房后才会确定划入范围

因此不要轻易相信开发商或中介的保证，上海市的学区划分是在交房后才由教委进行划分的，在这之前的承诺都存在变化的可能性。

除购买学区房外，不要忽视其他政策要求

购买二手房要确保孩子的户口可以迁入，特别有的区已经实行5年内只有一个学位。另外，2021年闵行区某重点学校还出现突然增加学生的名字要在产证上面等新增需求，嘉定区要求房产证上必须直系亲属，这些口袋君也为大家大家介绍过，一定不要忽视。

让教育更公平，然更多的孩子享受更为优质的教育相信是家长们共同的心声，学区房说白了还是资本介入教育的一种形式，本质上还是因为优质教育资源的稀缺性，未来国家针对住房和教育平衡发展的政策也将更为多样，政府层面也将出台相应的配套政策和支持，让资源逐步均衡，才能从根本上彻底解决学区的问题。

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