成都楼市：租售比最高的地方，涨幅都差，不要乱买。

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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神你好！请问一下在成都区域内，在你看来，哪个区域的租售比会更好一点？

回答：我不考虑租售比，在房价租售面前，其实不应该过分追求租售比，当然也不能无视租金。

一般现在租售比好的地方，房价都是滞涨的。

租售比高的房子，涨幅都差，不要乱买。

这些小区，既能办公，又是住宅，租金高，房价跌，而且死活涨不上去，一买就被套。

好多人被洗脑，特别喜欢打听租售比，总觉得租售比高的房子价值高，实际上恰恰相反。这个概念也不知道是谁提出来的。

成都的房子，想要租金抵月供，最简单的办法就是时间，房价一涨，房租跟着涨，然后就轻松抵掉月供。2010年贷款买的房子，现在的租金完全可以覆盖月供。

买房的时候，尽量躲着高租售比的买，即使是现在的老破小，也是这样。老破小租金高，就是因为区域发展太成熟了，进入了房价低增长期，但是区域的成熟就使得租金表现越来越高。

提问：房神你好，顺位新政出来确实给了自己一闷棍，之前因为换工作，社保变动了一次，现在户口在高新。要想重新获得一资格得到明年6月。所以准备看二手了，总预算300以内，自住套三，注重生活品质一些，对学区的属性要求不高。

目前比较中意华阳的戛纳湾和南湖国际，新川的城锦南汇。烦请房神老师帮我对以上三个盘排个序。再者能请房神老师再帮我推荐几个适合我的盘吗？准备近期去踩盘，考虑入手了。

回答：城锦南汇整体来看板块的未来预期比华阳的两个更好一些，从未来置换的角度考虑，地段是房地产的核心价值，1号线比5号线的楼盘未来走势相对更强。

华阳这边河和道路阻隔，南湖半岛（南湖公园算是烂尾了）、戛纳湾金棕榈可以不大考虑（天府新区的核心在秦皇寺和麓湖，华阳、南湖虽然划到了天府新区，但是实质发展力度很小，比锦江生态带还差一些，未来房价会比较稳定，天府新区还有万安、文创城等大把大把的空地）。

如果要考虑高新天府的话，建议在新川考虑长冶南阳御龙府、中德英伦联邦和城锦南汇。往下一点的金地天府城、万科海悦汇城也可以入手（这两个项目的基础数据和物业都是“招保万金”的大牌子，再怎么说也是比其他的强的，更符合你的需求）。

提问：房神你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间，

另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解贷款压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！

回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。

简单来说，就是你自己要想好2个问题：

1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。

2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。

如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。

如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。

提问：房神，完了，新政出来要吐血了，刚刚把户口社保全部迁到成华，想等着今年底摇新房，一夜变成刚四，计划全部打乱了。

请问房神，现在的比较好的退路是什么呢？

一是继续等待顺位提升，但是社保和户口都才换了一个月，至少要等到明年顺位才有大幅度提升。这个时间成本值不值得花费呢？

二是开始选购二手房，刚好新的二手房指导价出来，不知道现在是不是最好的时间点？

回答：现在没有办法的办法就是三手抓，这次新政出炉，并非那么洪水猛兽。

首先我们要明确的是，三倍熔断的才执行这个政策，而未达到三倍熔断的话，除非有人恶意报名使坏，不然都还是以往的老政策。

比如成华区，雪松雅居乐IN天府、万科知园、源滩麒麟芸，目前成华就这三个熔断了，他们两个不能代表大部分盘吧？所以感觉天塌下来了，我觉得没有必要。退而求其次，还是可以认真筛选一下非热门楼盘的。

其次，三手抓，从时间上来看，如果新房你指定就打新最热的，那么很可能是要熬到明年此时了，那么机会成本排在更前面的二手房，我们预计今年底明年初将会达到一个回调的高潮，所以一石三鸟。

当下可以苦守非极致热门的楼盘，还是拿成华打比方，比如首钢璟辰里等；今年底到明年初，可以着重看二手房；明年此时，熬成刚一，那么再战网红盘，又是一条汉子。

要知道，这次你能从刚一变为刚四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你们相对来说，不论政策怎么变化，都处于同一起跑线，只是让那些真资格刚一，抢了个先，不过没事，让子弹先飞一会儿。

提问：房神，高新集体户，没有成都社保，基本不指望摇号买房，顺销的楼盘一般地段差点，有人推荐更名房，融创玖棠府，蓝润春风屿湖，这个稳当不，哪个更值得买，求指点！

回答：这两个楼盘早就卖完了吧，蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块，地段热闹，但谈不上是一个很改善的楼盘，整体来说就是刚需，自住和配套方便一些。

然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅，地段来说加在麓湖和天府公园西板块，会有一定的板块辐射，而且未来的综合预期也不差，如果你预算高的话，建议可以上融创玖棠府。

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