北京市集体土地征地拆迁树木、苗木补偿存在问题及对策

 文/张雪飞

近些年来，北京经济社会提速发展，郊区城市化进程加速，高新科技园区、大学城等兴起，更加快了北京市城乡一体化的进程，但与新农村建设相伴而来的是农村集体土地上房屋的拆迁越来越多，这其中既包括了宅基地上住宅房屋的拆迁，也包括了宅基地以外非住宅房屋的拆迁。在农村集体土地上房屋拆迁实践操作中，非住宅房屋拆迁补偿遇到的问题较多，而在非住宅房屋拆迁补偿遇到的问题中，集体土地征地拆迁树木、苗木补偿问题尤显突出，究其原因，主要在于北京市集体土地征地拆迁遇到的树木、苗木种类越来越复杂，问题越来越多元化，如果处理不当，将会对村民利益造成损失，影响工程项目进度，甚至影响政府的公信力。

笔者对北京市集体土地征地拆迁树木、苗木补偿中存在的问题进行了分析，结合拆迁补偿的共性和树木、苗木补偿的特性，根据多年工作经验，总结出一些经验，希望能有益于业界同仁在拆迁评估工作中争议的解决，最大限度地配合和促进拆迁工程的推进。

一、存在问题和分析：

1、抢栽抢种以寻求利益回报现象急剧增多

近几年，随着城市化进程加速，郊区征地拆迁量逐步增加，征地拆迁树木、苗木补偿工作中出现的抢栽、抢种树木，以寻找高额利益回报的情况也越来越多，而且抢栽、抢种树木方式从以前每亩土地种植成千上万棵、“密不透风”的树木、苗木种植方式，也逐步转变为留存一定株距行距的抢栽、抢种树木方式，这种现象在很多工程中不同程度的存在。抢栽抢种树木、苗木涉及到广大人民群众的切身利益和当地的经济社会发展，如果处理不当，很容易对社会造成较坏的影响。

2、征地拆迁树木、苗木种类的复杂化

在近些年的集体土地征地拆迁过程中，随着农民思想观念和经济实力的提升，评估对象树木和苗木的种类繁多，根据用途可以分为特种用途林、防护林、用材林、薪炭林和经济林。不同林种，相应的补偿标准也不同。树木生长状况和生长环境不同，补偿的价格也有差异。

3、征地拆迁树木、苗木补偿文件和标准不统一化

城市房屋拆迁作为城市房地产业的重要部分，也一直在逐步走向市场化、法制化、规范化。北京市房管局于2003年颁布了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文），其中涉及了苗木补偿标准，但划分种类比较广泛和单一。随着拆迁逐步向远郊区县扩展，涉及到大量园林绿化树木、果木树以及一些特殊种植物补偿等一系列问题，该执行标准分类已无法满足且补偿价格已远远脱离实际市场价格。目前北京市树木、苗木补偿标准还有北京市园林局《北京市城市园林树木赔偿标准》（京园绿发[2002]285号）、《北京市工程造价信息》以及按照市场价格进行补偿，这几种补偿标准的补偿价格差异很大。以雪松为例，（808）号文中直接按照树木胸径定价，而《北京市工程造价信息》是以高度，冠幅为定价依据，如一棵长势良好，胸径约35公分、高度为6-7米的雪松，按照 （808）号文规定，该雪松胸径约35公分、补偿价格为1050元；而2015年5月北京市工程造价信息中价格为16000元，补偿价格相差15950元，如此巨大的差距导致拆迁难度加大。

4、树木、苗木的市场价格时时变化影响化

808号文件中规定“对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价”，由于树木无法提供相关票据，所以也可以按照市场价格结合实物具体情况评估作价，由于树木、苗木的价格受市场供需的影响时时变化，实际评估过程中，如果无法及时把现有资料与实际情况有效结合起来，导致做出的价格与实际有出入，在评估作价时就容易产生争议。

二、解决对策和建议

1、前期清登调查工作详细

一个能反映实际情况的树木、苗木调查是做好评估的前提，也是确保工程建设顺利推进的基础。为了保证基础资料的准确有效，可以通过历史资料、航拍资料、实地调查和社会调查等查清树木、苗木的数量、规格、生长状况和生长环境，每一份树木调查明细表均由拆迁方、委托方、评估公司及产权人四方签字认可，每一户树木都配上照片作为依据。遇到调查中的特殊情况，及时和相关专家沟通，制定一个符合实际又具可操作性的方法。

2、充分发挥政府职能

各区县政府是遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢种树木、苗木行为的责任主体，通过前期详细清登调查工作，提供给委托方一份能够反映实际情况的树木、苗木调查基础资料，由各区县政府和建设单位对辖区内发生的抢栽、抢种进行认定和制止，同时制定公平、详尽的补偿政策和方案，以促进社会公平与和谐。

比如对于种植密度补偿政策和方案的制定，《北京市绿化造林、育苗适宜栽植密度表》明确了林种、树种的栽植密度，防止了单位面积上无休止地超密度栽植树木、苗木；同时北京市园林绿化局、北京市国土局于2007年4月发布了《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局市国土局关于遏制本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》（京政办发【2007】20号）文件也规定了树木种植的密度，因此可以规定树木、苗木补偿参照规定限定亩均棵树，符合规定密度种植的给予正常补偿；超密度种植的，其超过部分依据各项目具体情况给予适当补偿或不予补偿。

3、制定一个统一、细化的评估补偿标准

依据各区县政府和建设单位对辖区内树木、苗木的抢栽、抢种认定结果和制定的公平、详尽的补偿政策，评估公司制定一个统一、细化的评估补偿标准。比如按树种划分，在拆迁评估中最常见的苗木为材树、园林绿化树木及果木树三种类型。

（1）对于材树的补偿，参照树木材积表计算价格与（808）号文中苗木补偿价格标准对照，价格基本吻合，即可直接参照（808）号文中苗木补偿标准进行补偿，具体树种如杨树、槐树、椿树、泡桐等。

（2）对于园林绿化树木补偿，（808）号文中树木补偿价格会远远偏离市场价格，同时园林绿化树种每种树木的价格认定都存在很多因素，如树木的高度，冠幅，胸径，地径，生长状况，生长年限等。这就需要我们估价人员在遇到园林绿化苗木时具体分析判断，按照《北京市工程造价信息》补偿标准，针对不同树种参照优、良、中、差分别给予等级划分后给予合理价格。

以园林绿化中最常见的银杏树为例，银杏（Ginkgo biloba L.），为银杏科、属落叶乔木，是银杏科银杏属的统称，本科仅一属一种，是著名的“活化石”无公害树种。因为其树型高大挺拔，叶似扇形，无病虫害，不污染环境，树干光洁，对于土壤的要求不高，因此在北京大量作为绿化景观树种。对银杏树的形态描述可分为下面几种：

顶级树形，在野外独立生长，树干直，树皮光滑无疤，树干出枝点在蓬枝很规则，发枝层分明，均匀无断层。每层侧枝向外上辐射状3-6枝，最底层侧枝为粗壮枝长，向上逐层递减。树冠外形饱满，冠幅大，无偏冠。整个树形远观近看都非常美观，为绿化最理想树形，此树形相对较少，但求者甚多，价格最高

    上等树形，上等与顶级树形最大的区别就是自底篷三层以上缺枝但不缺篷，层次清晰。

    中上等树形，偶有断蓬，但不缺枝，有独立的树梢。

    中等树形，银杏树主杆直，树枝层次清晰，但每蓬略有缺枝。

    一般树形，银杏树的主干较挺直或有微弯，蓬枝较少，发枝不规则，断层多。

    差等树形，树干弯且粗细不自然，发枝无层次，油枝、偏枝、无树梢、双头或多树头。

    在实际评估工作中，按照上述形态描述可将同等规格的银杏树木分为五种级别，分别为优、上等、中等、一般、差五类。参照估价时点时银杏树工程造价信息价格分别给予相应的价格区间，如下表所示：（建议等级和上面一致，分为五级）

银杏树木价格确定表

等级

描述

等级

1级

符合园林绿化标准树木

优(建议参照造价信息100%)补偿

2级

树冠完整

上等(建议参照造价信息90%-100%)

3级

不缺枝，有树梢或不断层、缺枝

中等（建议参照造价信息80%-90%

4级

断层

一般（建议参照造价信息70%-80%）

5级

断头

   差（结合实际参照造价信息执行40%-70%）

（3）对于果树的补偿，可以按照“北京市人民政府令《北京市森林资源保护管理条例》实施办法第133号文”规定“经济林以前三年平均产值为基数，鲜果按5至6倍计价，干果按7至8倍计价”制定评估补偿标准，依照上述规定，首先要确定果树产量及价格，以下是产量及价格的认定说明。

果树产量认定：依据常规亩产量、结合合理密植度计算每棵树在盛果期的产量，具体盛果期果树产量可以通过咨询当地林业站及果农综合平均求取。所有果树盛果期树木胸径数据及产量规律如下：

果树年限、胸径、地径：常规果树在5年后到达盛果期，由于各个树种的不同盛果期有略微差异。例如：桃树、桑树、梨树、苹果树、柿子树、樱桃树、杏树等盛果期在5年左右，胸径（地径）约为9~11CM，取中产果期为10CM；枣树、栗子树、核桃树、葡萄等产果较早，2年左右就可产果，5年左右为盛果期，2年果树约为2~3CM；枸杞也是第2年产果，2CM左右就可以产果，5CM就可到达盛果期。

递增、递减：果树到达盛果期后，随着树木的增长而随之增加产量，所以每当树木增加1CM胸径（地径）果树产量递增10%，最高递增至150%；相应在产果期内的树，没达到盛果期的胸径（地径）时，每小于1CM胸径（地径）果树产量递减10%，枣树、枸杞等递减20%。

果产价格计算：按其产果的种类，结合近几年北京市水果市场应季果产的批发价格取中，计算每种果品的单价，价格信息来源一般参照新发地批发市场近年的批发均价求取。

依照上述方法可推算出果树不同胸径（地径）时价格。

另外，最近随着农业发展的多元化，在征地拆迁过程中会遇到各种比较特殊的种植物，如名贵中药材、新兴物种、国外引进的特殊植物等等。该类型种植物普遍共性是比较稀缺、种植要求比较严格、价值量大，价格区间按品质划分后浮动量较大。在面对此类问题评估中，因为种植物的稀缺，导致在相关政策法规及评估规范中没有相应的参考，也无法对其产量及价格区间进行正确的认定。本着评估规范中的谨慎原则，建议由项目实施方聘请相关植物研究机构和专家对种植物的类型、品相、产量、价格等方面进行鉴定和论述，最终依据专家意见结合实际情况确定产量及补偿价格。

4、建立树木、苗木价格信息系统。

在市场经济条件下，面对不断变化的市场价格，评估公司可以通过比较、分析国家相关部门公布的市场价格、权威部门编写的造价信息，以及通过调查得来的市场价格信息等资料，建立一套能够准确及时反映树木、苗木市场价格的信息系统，以此为依据对符合栽植密度的树木、苗木进行补偿。

作者介绍：张雪飞

工学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2010年2月入职公司，现任北京华信房地产评估有限公司征收评估咨询一部总经理。