北京二手房市场，需求还会复苏吗？

从宏观和微观数据的层面，为大家解读下金融和房地产市场的情况：

1、成交量下降

成交量持续下降，3月份2.2万套似乎已经成为了绝唱。

从4月份前14天的网签量来看，全北京共成交了6030套，按照这个成交节奏，预计全月成交量将不会超过1.5万套。这与我们对市场的感知是一致的。其实从3月份中旬以来市场成交就已经逐渐放缓，不复刚过完年那段时间“小阳春”的热度。

预计后面成交速度还将继续慢下来，每个月维持在1.2-1.5万套之间。

唯一的不确定性是房山“一区一策”试点后，能否再次带动北京的市场？只能静观，我们会随时解读。

2、挂牌价格及挂牌量

从我们监测的挂牌价格来看，全北京的挂牌价格已经连续两周下降，各行政区基本上都在下降，除了房山。受“一区一策”政策的影响，房山的挂牌价格在上周就开始出现逆势上涨的趋势，看来房山的业主早就闻风而动了。

整体挂牌价格开始下降，也说明业主心态也已经看空后市了。

另外，受市场热度的影响，挂牌库存超11万套，历史高点了，在这种情况下，价格想涨真的很难。

3、货币供给量大

3月末，广义货币M2的余额281.46万亿，同比增长了12.7%，虽然比2月份的高点略低，但仍然保持在高位。

图：近一年M2同比增长率变化趋势（公众号：首都楼市）

不得不说，货币供给量是非常大的，这是经济复苏必要的刺激手段。但是价格指数CPI和PPI并没有明显变化。

那么问题来了，货币流入哪里了？

从国外的经验来看，美国及欧洲很多国家2020年初以来货币超发，其结果是房地产价格快速上涨。

但是货币增长与房价上涨之间有一个延迟期，大概半年左右。

那么，如今的现状，M2同比增长率会持续保持高位吗？会对房地产市场产生推动作用吗？

4、贷款及存款金额

2月末，北京人民币住户贷款余额2.4万亿元，同比增长6.4%。值得注意的是中长期贷款余额同比增长只有1.2%， 而短期贷款增幅明显，同比增长42.5%。

短期贷款的快速增长，是否因为短期利率（3.6%左右）与长期利率（4.35%）之间的利率差，使得部分人将长期贷款置换成短期贷款所导致？

2月末，北京人民币住户存款余额5.9万亿元，同比增长21.4%，增速比上月末高1.1个百分点；比年初增加1915.0亿元，同比多增653.9亿元。

存款余额持续上涨，疫情对人们生活产生的影响仍在，大家更愿意储蓄，而不是消费。从另外一个侧面可以看出，北京的储蓄率非常高，购买能力强大。

5、结论

从宏观层面来看，货币供给同比增长率居高位，是否会逐渐对全国楼市产生影响，进而波及北京楼市？

从北京市场来看，年初这波小阳春，并没有完全激活北京楼市的活力，目前市场正进入相对稳定时期，短期内成交将减弱，供需双方博弈加剧。

北京购买力充足，所以很多热门新盘，还没开盘关注度就已经非常高了，好的新盘还是得需要抢的。二手房方面，房山“一区一策”能否再次推动房山市场甚至是全北京的市场的成交再次起飞？

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