这10条新规与你租房有关！房东不能单方面提高租金，房子可转租他人......

第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条： 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以 自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物 影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

租房时双方可以约定房屋的维修义务，如果没有约定的情况下一般由 房东承担维修责任，但如果是因租客的过错导致房屋需要维修的，租客应当承担维修责任。因此，大家在租房时应妥善使用房屋及其设施设备，否则造成损害是要负责的。

03

不能单方面提高租金

以往在租赁旺季时，房东随意增减房租时有发生，那么遇上房东涨价，该怎么办？

《住房租赁条例（意见征求稿）》第九条规定：在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人 不得单方面解除租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

根据新规，房东不得单方面提高租金，涨价必须得到承租人的认可。即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

04

租客不能擅自改造、装修房屋

我们经常在网上看到各种爆改租房，租客签订长期合同，然后对房屋进行改造和装修，如 粉刷墙体、更换窗帘、铺设地板等，那么租客随意改造房屋吗，到底合法吗？

《民法典》第七百一十五条：承租人对租赁物进行改善或增设他物，承租人 经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人 未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的， 出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

因此，租客改造房屋需征得房东同意，未经房东同意擅自对房屋进行改善或者增设他物的，是要承担相应责任的。

05

房屋所有权变更，不影响租赁协议持续

租房期间，往往会出现房东将房屋出卖的情形，房屋出卖后，租客怎么办？

《民法典》第七百二十五条：所有权变动不破租赁，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

以后，在租房合同有效期间，再也不担心房东突然卖房了， 不管房东将房屋卖给谁，租客都有主张继续租住的权利，不仅如此，租客还有 优先购买该房屋的权利，房东如果损害了租客的优先购买权，租客还可以请求房东承担赔偿责任。

对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

06

承租人可优先继续承租、购买房子

《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人 将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后， 承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十八条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

这条规定，是在原合同法的基础上增加了一个补丁。原合同法规定租房人拥有优先购买权，但并未规定近亲属拥有更高级别的优先购买权。这种情况虽然少见，但的确存在房东想把原出租房转让给自己的亲戚，出租人不接受认为自己拥有优先购买权的情况。

因此，民法典对租房人、近亲属的优先购买权做了进一步的规定，近亲属优先于租房人。但需要注意的是，若租房人自房东通知的15日之内没有明确要购买，则视为放弃优先权。

07

不符合消防、建筑、装修标准，不得出租

《住房租赁条例 （征求意见稿）》第六、第七条规定，禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。

此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

另外，很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。

08

不得暴力驱赶承租人

《住房租赁条例 （征求意见稿）》第十五条规定，住房租赁合同期满或解除，承租人应当及时腾退租赁住房， 出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。

在生活中，房东与租客经常发生多种多样的矛盾，并出现房东要求租客提前腾退房屋，或租客拒不腾退的情况。

住房租赁条例明确规定了租赁合同期内，双方都不得单方面解除租赁关系，同时房东不能用“赶”的方式让房客走，房客也不能赖着不走。否则双方视为违约，都需要承担赔偿责任。

09

经出租人同意，房屋可以转租给他人

《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意， 可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 ，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

出租人同意的情况下，可以将房屋转租给他人，但是租客仍需向房东支付租金，并且如果因他人的原因造成房屋损失，租客需承担责任。如果未经房东同意就把房屋转租，房东可以解除合同，收回房屋。

10

房屋危及人身安全，可解除合同

房屋危及人身安全，但租房期限未到怎么办呢？退租的话要不要承担责任呢？别担心，《民法典》规定了租客的任意解除权。

《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格， 承租人仍然可以随时解除合同。

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