存量房贷利率下调机会有多大？

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这两天，关于“存量房贷利率”的话题了。

起因是上周五，中国人民银行货币政策司司长邹澜上表示：

支持和鼓励商业银行与个人住房贷款借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

虽然这话吧，什么实质性信息都没有。

但这是央行在今年，针对下调存量贷款利率的市场呼声作出的首次公开回应。态度呢，也是偏正向的。

从这个层面上，可以看出央行有在考虑这个问题，甚至已经在悄悄做调研。

另一方面，各大银行的回应也挺暧昧，大部分都表示“已经关注到相关信息，但暂未收到有关部门的通知，将持续关注政策动态”。

不否定，不承认，就是一个考虑中的状态。

OK，那今天就来讨论“存量房贷利率下调”这事，概率到底有多大？

虽然，大家都很关注“存量房贷利率下降”。

但似乎没多少人知道，这招早在15年前就试过。

2008年10月22日，央行宣布扩大房贷下浮幅度，表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

或许由于年代久远，当时的调整细则一直没找到。

可以确定的是在2009年初，部分大行率先在部分地区对存量房贷进行利率优惠。

据新华社报道，2009年1月4日，大行制定了存量房贷利率优惠政策，但都有办理条件和限制。随后其他银行陆续跟进，包括兴业、深发展等银行也制定了相关优惠政策。

优惠幅度呢，最低到利率的7折。

那为什么，大家对这件事毫无印象呢？

除了当时的购房者和现在的买家不是同一代人以外，或许还是受限于办理条件，能够享受优惠的人有限。

据某券商研究机构测算，2008-2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%，也就是说100个人中，只有6位能够享受这个优惠。

再来看看官方口径。

根据央行2010年6月发布的“中国区域金融运行报告”，2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达 93.0%，其中[0.7-0.85]区间的贷款占比为 80.6%。

机构和官方数据的差距挺大，哪个更贴近实际情况也不好说。

但很明显，当时的存量房贷利率下调政策并非人人可以享受。

2008年会有这个政策，大背景是全球金融风暴。

而今年的经济环境和当时对比，确实有点相似，需求也是有的。

因为存量房贷利率的下调，不仅可以抑制业主提前还贷的冲动，从而缓解银行资金压力、增加利息收入。还能通过减少市民在房贷上的支出，增加他们手头的余钱，刺激消费。

好处很多，就是实施难度很大，要比2008那会难多了。

一是因为，当下住房贷款规模体量与2008年比，根本不在一个层级。

相关数据显示，目前国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍。与此同时，上市银行个人按揭贷款规模由2008年末的3万亿，上涨到2022年末的35.3万亿，存量规模是当年的11.7倍。

如果说2008年下调存量房贷利率，对社会经济是举足轻重。

同样的事在2023年做，那就是牵一发而动全身，对全国经济基本盘和银行收入，都会有深远的影响。

真要落实，必须谨慎谨慎再谨慎，优惠范围和力度也必然会有所收紧。

第二个难点，以前的政策大多都是“一刀切”，远不及现在的“因城施策”科学。而“因城施策”固然是好事，但在执行之前就得有更多调研以及考量。

加上房贷规则，各地和不同银行之间的差异也比之前复杂得多。

因此，政策落实的效率必然慢一些，存量房贷利率全面下调的可能性很低，估计还是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。

譬如经济较差急需刺激的城市，高位站岗或者纯商贷的业主，下调幅度更大。

大家这么关注存量房贷利率，除了因为手头资金紧张，还有很重要的一点，就是来自心里的不平衡。

特别是2018前后上车的业主，他们对比过现在的房贷利率，尤其是其他国家、地区的数据，会觉得自己亏大了。

就像这张图的数据，我在不同平台上已经看到过好几回了。

配文也都大差不差，反正就是吐槽内地置业太难了，利率太高了，钱都被银行赚走了blablabla……

那实际上，真的是这样吗？

远的不说，先跟香港和台湾对比吧。

台湾房贷利率是真的低，基本在2%以下。跟咱们首套利率最低3.7-3.9%相比，贷款总额100万，年限30年，利息总额相差也有30万。

⬆️ 按照台湾房贷利率1.9%计算

⬆️ 按照内地首套房贷利率3.7%计算

香港方面呢，以前的利率确实是在2%以内，但自去年美联储启动加息周期以来，利率有所上调。

今年新申请按揭客户的利率，已攀升至3%左右。

⬆️ 按照香港房贷利率3%计算

由此可得，内地房贷利率确实偏高，但跟香港台湾的差距已经在逐步缩小。比较受伤的是在2018年前后上车的内地买家，当时的房贷利率在5%左右。

⬆️ 按照内地2018年前后房贷利率5%计算

不过嘛，买房成本不仅在于本金和房贷利息，还有各种税费。为求客观，再看看台湾和香港在购房时的其他固定支出。

首先，台湾是有房地产税的，还是一年征收一次！税率的差异要视房屋用途和性质的不同，在1.2-3%之间。房屋标准单价由各县市不动产评价委员会评定 ，评定因素包括建造材料、房屋耐用年数及折旧标准、所处地段及房屋的供需概况。

如果按照1.2%计算，一套价值150万的物业，每年房产税约1.8万。持有30年，就要54万！

这笔支出，足以安慰到房贷利率高位上车的内地买家了吧，利息差额一下就拉平了。

除此以外，在台湾卖房还要给6%的契税！而在内地，契税在1-3%之间。

至于香港，契税情况和内地的比较相近，在1-4.25%之间。

至于房地产税，香港只有类似的“物业税”，自住型买家是不需要交的，只有包租公和包租婆，明下有物业在出租才需要交付。

税率嘛，出租物业取得的入息减去基本费用，再乘以应缴纳税率，一般情况下是租金的20%。

多说一句，香港已经取消公摊面积。而台湾的公摊，要比内地更高，一般都在20-30%甚至更高。

综合来看，在台湾置业的持有成本比内地更高。而香港的成本会稍低些，只是房价又太高了。人均居住面积和房价收入比，几步是全球最惨的。

所以呀，别看人家房贷利率低。整体来看，三地置业成本是差不多的，买房难、买房贵并非内地居民才有的“特殊待遇”。

努力工作认真生活，调整好自己的心态，少看断章取义的内容，这个才是最实际的。

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