养老产业的融资渠道方式有哪些？

养老养生产业是根据目前中国人口老龄化的发展趋势而出现的产物，是指为有养生需求人群及老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它主要依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高盈利性。有关资料统计，目前我国养老养生产业的市场约有1万亿元，到2020年预计将达到5万亿元。

01 传统投融资模式

（一）保险融资

根据《险资投资不动产办法》，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老地产项目，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以融合多种方式投资于同一养老地产。

（1）债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

（2）物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权。在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

（3）股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产。相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。

《保险资金投资不动产暂行管理办法》还规定：投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目总投资额的30%。保监会条例允许10%保费投入不动产，同时为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。

（二）房地产融资

养老养生地产具有资金回收期长，建设难度大的特点，因此，投资方式、融资渠道、资金来源，对于房地产企业建设养老地产十分关键。房地产开发企业在发展养老地产时，可以有3种投融资模式。

1.由房地产商单独投资，或与险资等社会投资资金合作，将养老项目作为一个地产项目来开发建设、出售。房地产商单独投资建设养老项目在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。

2.房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。不过，这种方式的可操作性较差。

3.BOT融资模式，即建设-经营-转让。指与政府部门合作，政府通过契约授予私营房地产企业以一定期限的特许专营权，授予房企承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，房企向养老地产使用者收取适当的费用，由此来回收项目的投融资成本，及建造和经营维护成本，并获取合理回报。政府对这一基础设施有监督权、调控权。特许期满，房地产商将该养老设施无偿或有偿移交给政府部门。

02 金融创新模式

（一）信托介入

目前信托在养老地产融资中的作用主要有两种：一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目；二是成立各种SPV（特殊目的公司），以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、经营费用等。

（二）引入社保基金等第三方资金

2012年12月，在浙江省桐乡市投资建设“平安养生养老综合服务社区”的平安不动产，发起成立了平安养老产业股权投资基金。该基金为有限合伙制，除平安集团外，还引入社保基金等第三方出资人担任有限合伙人。

由于平安集团出资并非保险资金，平安养老社区的盈利模式可以突破险资投资养老地产“只租不售”的限制。在业内看来，通过发起或认购不动产投资基金产品、引入多方投资的形式是投资养老地产很好的方式之一。保险企业，或可借此突破养老地产“只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不确定性。

案例：平安养生养老综合服务社区

平安养生养老综合服务社区位于浙江省桐乡市，总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米，是中国平安不动产集团开发建设的集品质房地产和优质健管家服务相结合的全龄化、全配套、一站式养生养老综合服务社区，也是中国首个“养生养老综合服务社区”。平安养生养老综合服务社区的项目特点是以三级甲等医院瑞金医院为核心的三级医疗体系，从幼儿园到高中的国际顶尖学校，大型的高铁站前商业中心，全球专业养老管理机构量身打造的健康生活模式。项目通过功能设置和完善的社区服务，特别是以养老服务为核心，提供健康、护理、医疗、膳食、康娱等八大健管家服务模块。项目以“安悦生活”为核心理念，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区，将成为长三角首个新型养老综合服务社区，其服务辐射上海、杭州等一线城市，满足华东地区庞大的养老需求。另外，项目采取“租售并举”的模式来进行经营，即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。目标是在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点养老社区。

03 小结

回顾过去一年，并购整合与资本运作成为养老产业的关键词，各类型养老企业都在摩拳擦掌的登陆新三板、A股进行更高维度的角逐。例如，为了顺应养老理财需求，近几年来国内相应的产品也应运而生，前几年国内市场上发行了汇丰晋信2016基金、汇丰晋信2026基金和大成财富管理2020基金三只生命周期基金。近两年以来，专门针对养老的基金也出现了好几只，其中工银瑞信、华夏、海富通、天弘等基金公司均推出了养老基金。展望2018年，这股资本运作的浪潮将会越演越烈，以产业运营为基础，以资本运营为催化，整个养老产业格局将会进一步被改写。

文章来源：元立方金服 查瑞祺