公有住房出售政策解答

公有住房出售政策解答

1.市区出售公有住房的对象是什么？

答：应具有杭州市市区城镇常住户口，且年满18周岁。

2.省直单位（包括中央在杭单位、机构和供给关系在杭州市区的省直属派出机构和驻外办事机构）可出售的公有住房包括什么范围？

答：杭州市区范围内产权属省直单位的住房，房屋已灭失或承租人已签订拆迁协议的除外。

3.公有住房出售控制面积标准是多少？

答：厅级干部（正高职称）120㎡；副局级100㎡；处级干部（副高职称）90㎡；科级干部（中级职称）80㎡；一般干部、职工70㎡。其中技术职称需要聘用才能享受。购房时，可按夫妻双方最高职级享受。

4.高层住宅出售控制面积标准如何核定？

答：高层住宅（总楼层八层以上并配备电梯运行的住房）控制面积标准可放宽10㎡。

5.离休干部和教师在房改购房时，面积控制标准如何核定？

答：离休干部、教师房改购房时，控制面积标准可放宽10㎡，同时具备离休干部、教师两个条件可同时享受。

6.购买房改房时，住房共用部位面积超过总建筑面积10%以上的面积，是否可不计入控制面积标准？

答：可以。

7.如何核算房改工龄？

答：购房人1994年12月31日（含）之前工龄计入房改工龄。

每一年工龄给予房改成本价0.6%的折扣。

例：80年参加工作的职工，无间断工龄，房改工龄为15年。

房改购房时，配偶已故未再婚的，购房时已故配偶生前房改工龄可计算。

具有教师资质的在职及从事教学工作满10年的离退休专职教师，每年教龄可折算1.2年房改工龄（购房时已故教师不享受教龄）。

8.已故离休干部的配偶购房时，控制面积标准如何核定？

答：已故厅级离休干部的配偶，可按处级干部购房面积标准掌握；已故处级或处级以下离休干部的配偶，可按已故离休干部本人所享受的购房面积标准掌握。

9.目前还可以申请房改房换购吗？

答：2001年12月25日起已经停止执行房改房换购政策。

10.交原房换购腾空房等住房时，原房的控制面积标准是多少？

答：厅级干部（正高职称）原房低于105㎡；处级干部（副高职称）低于80㎡；科级干部（中级职称）低于70㎡；一般干部、职工原房享受面积低于60㎡，可申请换购。原房属高层住宅，控制面积标准可放宽10㎡。

11.什么情况下允许补购房改房？

答：已参加过房改购房且面积未达到控制标准上限的，允许购买停止实物分房前已分配承租的公房，但每套住房建筑面积均不超过控制标准，前后住房面积合并计算。

12.什么情况下公有住房可以按房改房政策出售？

答：对1998年底前承租，符合公有住房出售条件的住房，由承租人向产权单位申请，经产权单位批准，房改职能部门审核，可按房改房政策出售。

13.房改房出售价格由哪几部分组成？

答：由房改成本价、房改市场价、房改商品价三部分组成，其中控制标准面积以内按房改成本价出售；超标部分面积按房改商品价出售，其中1995年6月30日（含）之前承租且首次购买超标部分面积按房改市场价出售。以上价格一般每年调整一次，由杭州市人民政府公布。

14.房改房出售价格如何计算？

答：

（1）房改成本价单价=成本价×（1-年工龄折扣率×夫妻双方工龄之和-年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数+地段增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）

（2）房改市场价单价=市场价×（1 -年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数+地段增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）

（3）超面积商品价单价=商品价×（1 -年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）

15.竣工使用年限怎么计算？年折旧率是多少？

答：竣工使用年限等于购房年份减去竣工交付使用年份，最高不得超过30年。年折旧率为2%。

16.楼层增减系数表

层次

总楼层

一

二

三

四

五

六

七

八

三

0

+1%

﹣2%

四

0

+1%

+2%

﹣3%

五

0

+1%

+2%

+2%

﹣4%

六

0

+1%

+2%

+2%

+1%

﹣5%

七

0

+1%

+2%

+3%

+2%

﹣1%

﹣6%

八

0

+1%

+2%

+3%

+2%

+1%

﹣1%

﹣7%

九及九层以上

0

+1%

+2%

四至八层

+3%

九至顶层以下层+4%

顶层

﹣6%

注：二层（含）以下简易砖混结构、砖木、木结构及简易结构非成套公房的楼层增减系数为0。

17.结构增减系数、地段增减系数、朝向增减系数、非成套折扣系数表　

住房朝向增减系数

住房结构增减系数

住房地段增减系数

非成套折扣系数

结构主方向

部位

增减系数

等级

结构

一

二

三

级别

增减系数

结构

非成套折扣系数

朝东

南

1%

钢混

10%

5%

0

一

0%

砖木结构

70%

中、北

﹣1%

二

-5%

朝南

东

2%

砖混

5%

0

﹣5%

三

-10%

砖混结构

80%

中、西

0

四

-15%

朝西

南

﹣2%

木

-10%

五

-20%

木结构

60%

中、北

﹣4%

朝北

东

﹣2%

砖木

-10%

简易结构

50%

中、西

﹣3%

注：购买非成套住房的，成本价及商品价均需结合非成套折扣系数计价。简易砖混非成套房参照砖混三等结构增减系数。

18.单位、个人共同出资购买的商品住房，个人原以商品价购买的部分面积如何认定？

答：按照“个人支付扩面”处理，这部分面积承认其所有权。

19.申请购房时，购房人因精神、智力残疾或法律规定的其他情形可能丧失或部分丧失民事行为能力的，可否继续购房？

答：由其近亲属或其他利害关系人委托法定机构进行民事行为能力司法鉴定，或依法向人民法院申请认定民事行为能力。鉴定结论或法院判决认定为无民事行为能力或限制民事行为能力的，可由其监护人代理申请购房。认定为有完全民事行为能力的，可由本人直接参加购房。

20.房改购房时，其房屋其他居住人员的权益如何得到保障？

答：承租人申请房改购房时，需如实填报户口在该公有住房内且在该房实际居住的其他人员情况，并对保障同户居住人的居住权益作出书面承诺。

21.公房承租人的配偶婚前单身（含未婚、离异单身、丧偶单身）已参加房改购房的，则婚后如何购买该套承租公房？

答：婚后合并计算夫妻双方已享受面积。已购房改房享受面积未达面积控制标准的，允许继续购买不超过面积控制标准的承租公房，并按夫妻双方的工龄计算折扣。

22.公房承租人的配偶系再婚且与前配偶共同申请购买过公有住房的，则婚后如何购买该套承租公房？

答：婚后夫妻各自核定已享受面积。允许承租人继续购买承租公房，并按承租人本人的工龄计算折扣。

23.腾空房的范围包含哪些住房？

答：

（1）1999年底停止实物分房时尚未分配使用的公有住房；

（2）2000年1月1日以后因购买经济适用房而腾退给单位的原购房改房、原租赁公房；

（3）因其它原因腾退给单位的住房。

24.腾空房的出售方式有哪些？

答：

（1）无房职工新购；

（2）原房面积低于面积控制标准下限的职工，允许交原房换购腾空房。

25.腾空房购房面积控制标准内基价是多少？

答：购房面积控制标准内，按2023年腾空公有住房出售价格计价。一类地段6930元/㎡；二类地段6111元/㎡；三类地段5418元/㎡；四类及四类以外地段4788元/㎡。

26.如何计算腾空房出售价格？

答：腾空房实际出售单价=基价×（1-年折旧率×竣工使用年限）×（1+结构增减系数+朝向增减系数+楼层增减系数）

腾空房出售单价最低限价不得低于同地段基价的70%；超面积30㎡内按市场评估价的70%计价，超30㎡以上面积的按市场评估价计价。评估价格由具备评估资质的专业机构根据审批即时的市场价评估。

换购腾空房的，原房改房由腾空房产权单位按2023房改价收购（原个人出资、房改市场价、商品价不作溢价处理），与原房改房成本价面积部分夫妻双方住房补贴及原缴交个人维修基金在腾空房房价中一并扣减。

27.腾空房的产权性质如何确定？

答：按腾空房价格购买的住房，购房人夫妻双方有一方属于1998年12月31日（含）之前参加工作的职工，办理房改房产权性质；购房人夫妻双方均属1999年1月1日（含）之后参加工作的职工，办理经济适用房产权性质。交原房换购腾空房的职工，办理房改房产权性质，原房改房成本价面积计入购房家庭实物分房面积。

28.如何使用房改房和腾空房的单位维修基金？

答：房屋公有部位和公共设施需要维修，在符合使用条件的情况下，由业主委员会、原售房单位、物业管理单位、专业维修机构中的任一家接受业主委托的单位提出申请，省直住房基金管理中心审核后支付。

29.公有住房的出售流程是怎么样的？

答：

（1）购房人向出售单位提出购房申请。

（2）出售单位对购房人提供的材料进行真实性、合规性的审查。

（3）售房单位将申请材料送省直房改办审核。审核通过后，房改办向售房单位核发《住房出售价格审核（批）表》，审核结果由售房单位向职工公开。

（4）出售单位同购房人签订《住房买卖协议书》，购房人按协议规定将房款缴入浦发银行文晖支行售房款专户。

30.购买公有住房时购房人需提供哪些材料？

答：购房人向出售单位提出购房申请，填写购房申请表（如实填报家庭住房和住房补贴情况），同时提供购房人夫妻双方《工龄职级证明单》及身份证原件（身份证原件可用复印件代替）、结婚证、户口簿等复印件（以上材料，省直房改办信息系统能有效采用的，不需再提供）。

31.出售公有住房时，售房单位需提供哪些材料？

答：售房单位填写《住房出售价格申报表》，及出售房屋的不动产证复印件。

32.购房人缴纳房款时需提供哪些材料？

答：购房人需持省直房改办的《住房出售价格审核（批）表》，售房单位的《浙江省国有住房出售收入交款单》、《浙江省国有住房出售收入专用票据》。

33.公有住房出售后由谁来办理产权过户？

答：由出售单位和购房人共同办理产权过户手续。

34.哪些情况需要办理公有住房的撤销审核（批）？

答：以下情况之一：

（1）因异地调动工作或与原产权单位有服务期限约定等原因；

（2）原申请购房过程中，存在隐瞒申请人或配偶死亡情况、婚姻状况等，伪造或涂改身份证、租赁证、户口本、结婚证等材料，或伪造、冒用相关单位公章，及其他隐瞒事实、弄虚作假或违反房改政策行为的；

（3）其他需要撤销审批。

35.哪些情况可以办理公有住房的纠错重审？

答：以下情况之一：

（1）购房人及其配偶姓名、身份证号码等原审核信息录入错误；

（2）测绘面积变化等各种影响审核价格的；

（3）需撤销审核但无法操作的，包括：住房已转移给第三人的；原产权单位因破产、改制等原因已不存在的；住房已拆除灭失的；

（4）其他需要纠错重审。

36.如何申请公有住房的撤销审核（批）、纠错重审？

答：由售房单位提出申请，并附说明及相关附件，报送省直房改办审核，凭审批表办理产权变更及补退款手续。