公众份额一日售罄！首批公募REITs卖爆了，背后最大推手意想不到

原创 新经济IP 新经济e线 今天

各方争饮头啖汤。

2021年5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式面向公众投资者发售。从当天的销售情况来看，各大渠道销售是格外火爆，全部实现超募一日售罄。6月1日，首批公募REITs均发布了关于公众投资者募集期提前结束的公告，并拟进行末日比例配售。

按照本次9个项目的发售公告信息，原计划公众投资者参与首批基础设施公募REITs的时间大多为5月31日至6月1日，部分产品发售期为5月31日至6月2日。调整后，自2021年6月1日（含当日）起，基金不再接受公众投资者的认购申请，但网下投资者和战略投资者的募集结束日仍不变。

新经济e线注意到，自今年4月底以来，我国首批基础设施公募REITs试点项目进展加速，项目申报、受理、问询、审核注册、发行等一系列工作稳妥高效推进。

对此，博时基金有关人士对新经济e线表示，从询价情况来看，首批公募REITS投资人的结构是比较多元化的，包括券商自营、保险机构、公募基金、银行理财子、私募基金等等。其中也有合格境外机构投资者如鼎辉投资咨询新加坡有限公司南晖基金参与到蛇口产园的网下报价。

平均网下认购达8.5倍

按照基础设施相关交易规则，基础设施REITs的的发行价格由网下询价进行确定。5月27日，首批9家项目的询价结果顺利出炉。根据9只基金所披露的发售公告，本次首批公募REITs平均网下认购达到8.5倍。而最为火爆的招商蛇口产业园项目的网下认购倍数达到了15.3倍，超额认购倍数最低的东吴苏州工业园项目也达到了4.5倍。

具体来看，9只基金的发行单价分别为2元-13元不等，发行总份额在1亿份至15亿份不等，共计64亿份。预计总募集金额为314亿元，较询价前预计募集规模超出11亿。其中规模最大的为广州广河项目，发行规模达到91亿元，即使规模最小的首钢绿能项目，发行规模也达到了13亿元。

最终询价结果表明，机构投资者对首批基础设施公募REITs热情很高，特别是位于一线核心城市的产权类资产最受投资者青睐。大多数产品的报价中位数均位于询价区间的上50%分位，其中盐港REIT、首钢绿能两个产品报价中位数逼近询价区间上限，意味着大多数机构为获取入场资格采取了顶格申报，蛇口产园、广州广河两个项目的报价中位数也位于询价区间的99%分位。

“在国内公募REITs的试点阶段，资产管理人是公募基金管理人和第三方管理人的结合体。两方管理人合作分工机制是否合理、高效也是公募REITS产品管理结构有效性的重要指标。”上述博时基金有关人士认为。

相比较而言，浙江杭徽、首创水务等项目，机构报价相对保守，多位于询价区间的中间位置。不过，管理人和财务顾问最终报价均显著低于中位数、加权平均数。

尽管如此，经过网下询价后，大多数产品的估值（发行规模）较询价前的申报稿有所提升，在现金流预测保持不变的情况下，除蛇口产园REITs外，其余8个项目对应的现金分派率均下行。按照最新的项目估值测算，现金分配率最高的浙江杭徽项目，达到11.71%；分配率最低的盐港REIT为4.15%。

从前期公布的配售占比来看，不考虑回拨机制的前提下，目前，各REITs的战略配售占比较高，在55%-79%的区间，其中平安广州交投广河高速公路REITs的战略配售高达79%。相比较而言，网下发售的比例在16%-32%之间，主要面向合格机构投资者。而公众发售的比例大约在4%-12%的区间，只占据发售总额的小部分。

另据新经济e线了解，回拨机制前公众投资者预计可认购额度约为21亿元。按照当前网下询价结果，在不考虑回拨机制的情况下，首批基础设施公募REITs累积可向公众投资者发售的金额大约在21亿元。

按照基础设施相关交易规则，基础设施REITs的投资者包括四类：底层项目原始权益人、战略投资者、网下投资者、公众投资者。其中，网下发售与公众投资者发售不同于战略配售，投资人所持份额无锁定期，可在二级市场自由流通。因此，网下发售与公众投资者发售的份额将具备更高的流动性。

其中，向公众投资者可发售规模最高的是广州广河，约为4.56亿元，可发售规模最低的为首创水务，仅0.89亿元。而张江REIT等部分产品不具备网上回拨的空间。因为当前公众投资者网上发售比例已经达到了整个REITs基金扣除向战投配售部分后的30%，张江REIT、蛇口产业园、盐港REIT无法进行网下配售部分向网上回拨，其余产品尚有回拨的可能性。

背后最大推手意想不到

新经济e线注意到，在首批公募REITs火爆发行背后，从战略投资者到网下投资者，再到公众投资者都给予了极大的热情。截至目前，主要参与机构分别包括公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等。意想不到的是，券商自营资金却成为了此次网下认购的最大主力推手。

网下投资者中券商自营和保险资金为认购主力

统计数据显示，多达49家券商自营投资账户参与了网下询价，且投资标的分布较为均衡，认购金额累计达292.6亿元，占比超过五成，高达56.6%。业内认为，券商询价参与积极性高可能出于做市商做市对份额需求驱动以及券商自营的资金投向较为灵活有关。届时，场内交易流通的放开将使REITs获取更多流动性支持，也将为券商开辟新业务路线，实现持续创收。

一方面，券商可以以经纪商、做市商身份充当交易中介收取交易佣金与手续费；另一方面，公募REITs与其他金融资产相关度较低，参与大类资产配置可降低券商组合投资风险。券商自营作为重要的资本市场参与者，公募REITs可提高投资收益。整体来看，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的高分红产品，风险收益适中，较适合作为券商在风险偏好下行、低利率资产荒背景下的资产配置手段。

此外，保险机构也成为了首批询的主力投资机构，认购金额达81.00亿元，占比15.7%。主要是基础设施REITs符合保险资金的需求特征，REITs作为长久期、稳定性经营及高成长性产品，较为吻合保险资金、养老金等中长期资金需求。同样，在美国、日本、新加坡等国家，情况也是如此。

不过，机构之间的认购喜好差异也较为显著，正所谓“萝卜青菜，各有所爱。”其中，保险资金偏好仓储物流和产业园两类不动产项目。根据发售公告，新华保险、中国人寿及中国太平旗下保险产品资金累计认购普洛斯REITs 份额约28.8 亿元，占网下全部认购资金的33.7%，蛇口产园认购量前三名累计认购15.7亿元，占比为19.2%。

与此同时，基金专户因产品设计更为灵活，积极参与了网下认购，认购金额累计43.3亿元。而基金专户产品则偏好现金分派率较高的收益权类产品，投资风格较为稳健，大范围投入特许经营权类的收费公路、市政设施等项目，此类项目在特许经营权的政策保障下，现金流相对稳定。

另据业内人士透露，基于产品流动性考虑，FOF基金可能不适合配置这类资产。截至目前，监管部门也没有放行该类产品参与投资基础设施REITs。

值得关注的是，公募REITs的流动性问题也成为了各方关注的焦点。作为一种介于股、债之间的中间产品，公募REITs的债性可能更为突出，结果是受宏观环境、货币政策和利率影响较大。除此之外，基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者需关注流动性不足的风险。

此外，有市场人士认为，资本市场风险偏好也将影响公募REITs价格。比如，当资本市场风险偏好下行将带动投资者追求稳定增长类资产，公募REITs作为一种派息率高、收益稳定的金融产品，资本市场整体情绪偏低时可能迎来价格上扬。

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