博时基金：公募REITs市场总市值近千亿 驶入高质量发展“高速路”

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　　原标题：从0到1再到N|公募REITs市场总市值近千亿 驶入高质量发展“高速路”

　　博时招商蛇口产业园REIT基金经理 刘玄

　　中国REITs市场自2020年4月正式启航，目前已迎来三周年。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，经历过去三年的稳步前行，公募REITs迈入扩容提质的新阶段。

　　REITs试点三年的成绩单如何？博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，三年来，基础设施公募REITs资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，底层资产覆盖了产业园、高速公路、仓储物流、光伏、保障房等多种类型底层资产。“对比国际而言，我国公募REITs发展速度并不慢，自首批项目上市不到两年，就已有了接近千亿的市值。”

　　“首发”+“扩募”双轮驱动推动常态化发展

　　随着国家发改委236号文及证监会相关措施的出台，以及首批4只公募REITs项目扩募获批，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将进一步推动公募REITs审批的常态化。对于投资者而言，公募REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一资产受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。

　　例如，博时招商蛇口产业园REIT作为首批申请扩募的基础设施公募基金，在扩募后随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于运营管理成本的管控、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平；另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

　　目前，REITS底层资产日益丰富多元。从发行REITs的资产类别来看，公募REITs的资产类型从最初的高速公路、仓储物流、产业园区等已拓宽到保障性租赁住房、清洁能源、文化旅游等领域，2023年3月消费基础设施项目也已纳入发行范围，同期，市场首批2只新能源REITs也已正式获批，REITs的市场前景日益扩容。

　　刘玄认为，具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。

　　博时招商蛇口产业园REIT成功扩募

　　在证监会指导下，博时基金参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs之一的博时招蛇产园REIT，也成功成为了首批获批扩募的公募REITs之一，在较广泛的范围内形成了示范性影响。

　　刘玄介绍，博时REITs团队在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有布局，在资产筛选时，主要还是参照958号文和236号文中的要求。实际上，上述两项政策对于底层资产的要求也比较高，能够满足门槛的项目不是很多。随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，博时公募REITs团队会在监管的指导下，继续支持不同发行主体、多业态、跨区域、跨行业资产的发行上市。

　　随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模将继续壮大，市场参与主体和资产类型将更为丰富，这些都对基金管理人的资产投资、运营能力提出了更高的要求。因此，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营重要的履职保障。

　　刘玄表示，博时基金将秉承“恪尽职守，归位尽责”的基本原则，与原始权益人建立高效的沟通机制，做好项目前期的资产培育工作，同时不断加强自身投资能力和运营管理能力建设，提升价值发现和投资专业化水平，守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。

　　项目运营核心需提升底层资产的投资价值

　　2023年以来，市场参与REITs打新的热情非常高涨。由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，“但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。”刘玄建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。“对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’。”

　　如何看待REITs的风险问题？刘玄认为，公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值，并获得投资者的认可。

　　一方面，在公募REITs存续期间，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源之一，而底层资产的经济效益又与运营管理能力密切相关。同时，基础设施项目的平稳运行也是公募REITs“募-投-管-退”机制充分发挥的前提。因此，为提升底层资产的投资价值，首先应保障运营管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升经营业绩。

　　另一方面，从目前的运营管理结构来看，基金管理人和运营管理机构完全独立，后者作为受托方管理底层资产，重要事项和日常运营需经基金管理人审批决策，多层代理下决策流程较为复杂、运营效率不高，且相比于产业方，基金管理人在基础设施及不动产项目方面的资产管理能力及产业化经验还存在较大的提升空间。因此，为充分发挥发行人在主动管理和产业运营的优势，待境内公募REITs成熟后允许成立专门REITs管理人，并允许产业方等参与合资，强化产业方角色，推动产融结合。同时，探索牌照制度等原始权益人参与REITs决策管理机制，进而提升REITs资产组合灵活性、基金扩张专业性、资产运营稳定性，促进REITs市场行稳致远。

责任编辑：杨赐

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