公募REITs来了！别瞎买！先搞懂这5点！（解读）

从定义中我们就可以看到，对不动产的持有人来说，不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；而对投资者来说，不动产的投资门槛又高，中小投资者无法参与。于是，REITs就产生了。打个比方，一个收费的高速公路，收益也是比较稳定的，现在借助REITs将项目的所有权和收益权让渡出去，快速出售资产，大幅缩短投资回收期。

通过REITs的发行，能增加地方的收入，缓解经济压力，以便于投入更多建设中。对于中小投资者而言，你如果不借助REITs，你怎么会有投资公路的机会？所以，REITs的产生，也是丰富我国的金融工具、发展直接融资的又一个创新的形式。

对于任何一个投资产品，大家最关心的肯定就是收益和风险了。

刚才说了，REITs投资的主要就是不动产类项目，REITs有实打实的底层资产作为支撑，看得见摸得着。

REITs的收益主要来自2方面：

第一个就是分红收益，按照规定，REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次，这就类似包租婆收租金一年，一年给你交一次。

第二个收益是波动带来的收益。就是类似股票那样，REITs也可以在场内进行交易，中间也有价格波动带来的价差收益。不过，它的波动相对较小。

所以REITs的收益，是以分红收益为主，波动带来的价差收益为辅。

大家看到这个波动就会想到，会不会像股票那样，出现大幅下跌，最后亏损呢？REITs的这些投资项目，大多受经济周期的影响较弱，能够产生稳定的现金流，盈利也较为稳定，区别于股票、债券这类受经济周期影响较大的资产。当股市、债市大跌的时候，REITs受的影响比较小。而且，我们这次首批被选上的项目，大家可以看到，所处地方都是经济发达城市，包括北上广深一线城市，和苏州这样的强二线，有个杭徽高速，选的也是经济发达的浙江段，它们的各种业绩数据都是严格把关过的。

还有人会说，会不会有原来的大股东想通过REITs募集点钱退出项目啊，把不好的资产转移我们，这点我们监管层也考虑到了。为了防止这样，我们国家规定，原始权益人或其同一控制下的关联方也要参与配售，而且不得低于基金份额发售数量的20%，这就相当于把大股东作了个利益捆绑。而且为了保证这次试点的风险尽量降低，战略配售的份额提得很高，都在50%以上，允许机构也参与配售。

上面说的是收益是怎么来，很多人听了后还是云里雾里的，你就告诉我，一年大概能有百分之几。这里说2个数据，供你参考。

参考下海外成熟市场，对比REITs分派收益率和国债数据。REITs收益一般都是在4%到8%之间。

而我们这次首批9只REITs，从招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%。

所以，综合下来我们可以看到，REITs是一般的货币基金收益略高一点，但大家也别说抱太大希望，指望买这个二三年翻倍，那肯定是不现实的。大家作一个参考了，理性参与。

众所周知，投资除了看风险、收益，还要关注一个重要指标就是流动性。

一般来说，REITs封闭期都非常长，大家可以看下，这次要发行的9个，基本都是20年、50年、99年的。

如果真封闭这么久，那大家大部分肯定没什么投资热情了，是不是。因为太久的未来，大家觉得不确定性就大幅增加。

不过，公募REITs发行结束后，会在上交所或深交所上市交易，想要提前退出，可以通过场内卖出，就买卖股票一样。

所以，在券商场内认购是十分方便的，不用担心REITs封闭期有多长。

对于我们散户来说，最简单便捷的方式，就是通过证券账户购买，不过这个需要先开通基础设施基金交易权限。

各家券商开通的路径有差异，但大概都是按“业务办理-权限管理-基础设施基金交易权限”这么一个路径，大家点开券商APP先开通下。开通后，选择交易—场内基金—场内认购，输入你想买的基金代码进行认购就可以了。

因为这是第一次嘛，是一个全新的投资渠道，加上选的项目还是相对优质的项目，所以，认购热度肯定是比较高的。根据目前机构网下认购热度来看，从3倍多到15倍多不等。所以，这次我们散户认购应该也是会配售的。

至于具体选哪个，因为这个数量本来就少，分析的价值不大，如果要参考，你不妨参考下机构认购的热情，毕竟机构分析的维度更多，个人的话，选个你看好的行业就可以了。

另外，如果你不想这次凑热闹，后面等REITs稳定后，再直接在二级市场买入，也是可以的。或者你认购了，又不想要了，后面在二级市场卖出，也都是可以的。

最后要提醒的是，REITs一定要用闲钱，而且尽量要抱着长线持有的想法来的，前面也说了，REITs的收益主要来自分红，虽然在二级市场也能买卖，但你要是想赚差价，来玩这个完全没必要。你去买股票、买基金还波动更大呐。

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