精打细算的集思录人怎么看待新玩具REITs？

首批公募REITs下周一开售，该产品比较复杂，建议先自行百度相关基础概念。本文直接上各位集思录同学对它的理解和解读。

一个小郎中

REITS个人观点之前说了不推荐散户买入，主要是因为这个产品个人认为是比较适合喜欢固定收益的保险或者银行等机构，这个产品国内主要是基础设施基金，比如个人非常喜欢的宁沪高速可能会发这个产品，但是个人完全可以买宁沪高速，宁沪高速在a股属于波动极低的股票，个人认为未来REITS波动性可能不会比宁沪高速低。

REITS不适合散户的原因之一是非常复杂，这个产品的说明书是中金基金发的，中金基金就是个人之前推荐的中金中证500指数增强的基金公司，是一个比较优秀但是非常低调的公司。REITS的招募说明书有1600多页，这个说明书好像创造了基金招募说明书的最大规模的历史，个人是完全没有时间去看完这么长的说明书的，那么这个说明书就是给机构投资者看的，所以这个产品其实不适合散户适合机构。

REITS封闭期极长，封闭期从20年到99年不等，也就是说场内折价可能非常严重，因为折价期太长了，如果上市了之后市场不认可，那么年化折价1%也是一个非常巨大的折价，不过这个产品派息率非常高，股息率应该是比较高的，结果还是非常适合保险和银行机构，散户买入之后基本上99%会割肉然后保险和银行会接盘。

REITS每半年才公布一次估值，这是一个对散户极度不友好的地方，机构会深度研究出净值，但是散户根本没有那个能力研究，所以散户买入基本上99%会被机构割韭菜。

每一个REITS背后的资产完全不一样，也就是说买一个REITS一般要对底仓资产研究，但是散户根本没有能力去深度研究REITS的底仓资产，机构通过深度研究可以买入优质的REITS，而散户基本上只能当劣质REITS的接盘侠了。

ashunliu1

对于REITS，我的观点是：它更接近于股票，而非传统的封闭式基金。

首日会折价还是溢价不好说，但如果出现折价，是可以果断介入的品种。

无论从北美、欧洲还是亚洲，REITS都提供了不俗的长期年化收益率，虽然比不上美国股市10%左右的年化收益率，但8%还是妥妥有的。

REITS的收益率来自于两个方面，一个是每年的分红，另一是底层资产的增值，大约是6:4的一个比例。

从美国的REITS来看，不是所有的REITS都有很高的收益率，仓储物流和数据中心的收益率不错，但也有些REITS的收益率比较糟糕，连4%都不到。分红那部分基本上不会有太大变数，变数大的底层资产的增值潜力。

所以，甄别好底层资产的增值潜力，是选择REITS的关键所在。

路林

我也搞不懂敢买reits的人是怎么想的？riets就是以写字楼、商铺、公寓……等为底层资产的封闭基金嘛。现在买房收租当接盘人？封基不折价就想集思录人买入？未来的加息，会把reits的价格砸到你想象不到的低，五折的封基、7毛的分级A，老集思录人印象应该都很深刻。

影儿小白045

都不是正宗的RRITS ，REITS 是拥有和经营不动产获得租金收入和物业增值，正宗REITS 是持有物业的一部分，享受到租金收益和物业增值的权利。比如新加坡莱佛士城市购物中心，就是由REITS基金持有。

买REIT S基金的意义就是 ：花小成本投资拥有购物中心写字楼等产业的一部分并且获得租金收益，又避免了实际的物业经营和租户管理工作。也能享受物业增值收益。比起实物商业房产，REITS 可以持有更分散物业。

再看我们这些REITS，高速公路？有实际的物业增值吗？污水处理？这是公用事业经营啊，有实际物业吗？没有。仓储物流？这种标准件的竞争大，资产质量不如重地段的商业地产。苏州产业园区，这个不了解。反正不能享受到物业增值的，就不是真正REIT S。。。

REITS底层资产的特性，决定了这是一个债券那样预期收益，还这个流动性20年以上？天呐，如果场外认购拿20年，这个收益预期和流动性不匹配不划算。如果等着上市交易，对不起，这个收益预期和超长期限，大概率只能折价甩卖。

这是一个预期收益是债券，流动性危机的时候回撤堪比股票基金的品种。005613上投富时发达市场REITS ，20年跌幅17%，20年一季度跌幅28%。为什么会这样？流动性危机的时候，当然卖了预期收益低的REITS，去补仓收益弹性高的股票基金啊。

结论：收益类似债券基金，风险，高速公路 污水处理，都和企业营运水平息息相关，仓储物流，太标准件，一般来说，价格竞争比较大，流动性又比较差。逢新必炒，大概率上市几天有溢价，长期还是折价。这个流动性，尽量不要场外认购。

持有封基

这个产品比较适合保险公司等机构，因为要每年提供现金流的。上市后大概率折价，个人还是等上市后折价再买。一个封基20到99年期限，想想这个折价都不会少的。

上兵伐谋

再说说房地产投资，其实各类资产都有其特点。甲之砒霜却是乙之蜜糖。写字楼、商铺、公寓，基础公用等这些是个人投资陷阱，高昂的交易成本，流动性极缺变现难是有毒资产。同一楼盘的精装公寓仅仅是住宅楼的一半价格。租金回报却是一样的。所以，由于租金回报很稳定相对比较高。却是长期持有此类物业的riets封闭基金好的生息资产。

szsj

好多人都等着折价买，我觉得不太可能，现在招行发的养老理财产品预期只有5.6%左右，年开还不能上市交易，他们恐怕对这种基金有大量需求。对个人来说，这种基金会成为银行理财产品的替代品，而且流动性更好。

ashunliu1

不要以为期限长的REITS不好，期限越长，它就越像股票。期限越短，反而想象力不大，更像一个封闭式基金了。

咸鱼翻身有点甜

国产reits分两种一种是特许经营权类，就是高速、垃圾处理之类的，这个分红率高可能有12%，但是并不持有底层资产，每年摊销权益10年一过基本净资产归零了，清算可能还有点零头，本质上类似于借给企业一笔等额本息的贷款。还有一类是产权类，这类才是真正意义上持有底层资产，能参与资产价格变动的，比如物流基地和产业园，我们国家的reits是阉割的，所以并没有升值潜力最大的商业地产项目。这类分红率低可能只有3-4%，但好处是随着底层资产价格每年评估可能净资产也会上升。美国的reits之所以长期收益有近10%房地产价格的上涨至少有一半贡献，这一点在中国特色reits上没有了，所以reits差不多就是一个极其复杂的年化5%预期收益的鸡肋产品。

骆驼1978

把它当成高分红的股票就行了，按PB估值。

赵琦

我的建议是个人投资者可以配置10%在REITs上。两点理由：第一，中国版的REITs类似于城投债，它跟股票的相关性低、跟债券的相关性高。在中国个人投资者不断被驱逐出债券市场的背景下，这是一个值得珍惜的工具。安全套这玩意儿你可能不会用，但钱夹里面放一个备用总不会错。REITs同理。第二，中国股市有着割韭菜的传统，重噱头、轻业绩、漠视股东利益。一言不合说不分红就不分红。如果是有明确目的性的长期投资，比如积攒养老金、教育金，REITs会比股票好。

honyqian

初步看了一下，感觉国内的reits都是垃圾啊，国内企业正规的出租的税率实在太高了，增值税9%，房产税12%，所得税25%，还有管理人员的薪水，维护维修费用，直接一半租金没了。剩下的租售比已经很低了，基金还好意思要收管理费，好家伙，2/3的租金都被层层盘剥了，到份额持有人手里已经是渣了。

然后看一下条款，基本是50年封闭的封基，到期还要补交土地出让金，真不敢想像这样的品种要折价多少，唯一出路就是清盘按市场价退出，唯一出路基本只有持有10%以上份额然后提议清盘，但发起人也持有份额，通过的概率极低，清盘时间要2年，各种omg：假如不能提前清盘，真不敢想象这样的50年封基品种要折价多少，合理价可能就5折。

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