提效升级，融合联动

去年12月发布的《“十四五”现代物流发展规划》提出，加强工业园区、产业集群与国家物流枢纽、物流园区、物流中心等设施布局衔接、联动发展；分类推动物流基础设施改造升级，加快物联网相关设施建设，发展智慧物流枢纽、智慧物流园区、智慧仓储物流基地、智慧港口、数字仓库等新型物流基础设施。这为未来五年物流园区发展指明了方向。

为了深入了2023年物流园区发展动向，树立行业典范，《中国物流与采购》杂志再次启动了“物流园区综合竞争力”调研工作。通过近两个月的市场调研和评估分析，将固定资产规模、全国物流园区总面积、全国物流园区数量、今年前三季度营收及预估的全年营收等情况，作为主要的评判指标与参考依据，并按不同权重进行计分，最终确定了“2023物流园区Top10”榜单。

01 

园区规模稳步扩张

参与本次“物流园区综合竞争力”调研的物流园区的全国总面积、物流园区数量以及网络覆盖城市等指标均呈上行增势。在Top10榜单中，普洛斯、传化、宝湾这三家企业的园区总面积均超过1000万平方米，中储、顺丰丰泰、安博中国、和立东升集团4家企业物流园区面积也超过了500万平方米。

具体而言，自2020年“物流园区Top10”开榜以来，在总面积及物流园区数指标上，普洛斯已经实现“四连冠”，遥遥领先其他同行企业。自2003年进入中国市场以来，普洛斯一路突飞猛进，目前在我国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施。

位列榜单第二名的传化，有着遍布全国的智能公路港，开展业务的公路港城市物流中心达到63个，年车流量超过4125万车次，为制造企业、商贸企业、物流企业、卡车司机等提供一站式综合性的智能物流园区服务，形成全国化的地面物流服务网。

紧随其后的宝湾作为一个自有核心仓储资产的物流服务商、国际物流园区开发商和运营商，已在中国45个经济热点城市战略性布局了77座高端综合物流园区，规划、在建及成熟运营物流设施总面积超过1000万平方米，构筑了规模强大的物流设施服务网络。

除了普洛斯、传化、宝湾外，榜单中其他企业，中储、顺丰丰泰、安博中国、和立东升集团、深国际、远洋物流、盖世物流等近年来亦实现了快速发展，在物流园区总面积、物流园区数量、物流园区网络覆盖城市数量方面均稳步增长。

这也是我国物流园区发展的缩影。中信建投证券研报显示，从仓储物流设施规模看，国内通用仓库总面积过去10年保持5.7%的复合增长。

02 

聚焦数智化与绿色化

近年来，我国发布了多个有关智能仓储行业的政策规划，以加码智能仓储物流及工业4.0建设。数智化能显著提高仓储物流行业的效率、降低成本，已经成为仓储物流业高质量发展的核心驱动力。

传化以线上线下结合的平台模式建设起了一张“传化货运网”，通过线下城市物流中心网络与线上数字化平台协同发力，实现人、车、货、场、企等各种资源的数字化管理，赋能物流主体，保障产业链供应链运行畅通。

顺丰丰泰则依托顺丰的产业资源，构建智慧物流、科技创新、互联网电商、金融、大数据等综合服务体系，打造区域产业创新、协同发展的服务型园区。同时，顺丰丰泰正在探索以供应链为切入口，打造“产业链·供应链·价值链”三链融合发展的“智慧物流型”产业园区，成为服务当地客户和市场的窗口和纽带。

此外，“绿色化”同样成为物流地产行业发展新焦点。据了解，全国物流资产的绿色认证数量在2017年开始显著增长，增速逐年加快，并在2022年呈现井喷态势。今年6月，仲量联行发布的全国物流地产绿色发展进程相关报告显示，全国物流资产绿色认证数量明显增长，全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市，呈现多点发展态势。

以普洛斯为例，其一直在加快部署新能源资产，持续提升新经济产业服务能级,旗下已有多支专业团队,专注于分布式和集中式光伏、风能、储能、充换电基础设施的投资、开发建设及运营管理，提供绿色能源从生产、运营到交易的一体化解决方案,构建绿色能源体系。仅2022年，普洛期就新增150多项绿色建筑和节能认证。截至2022年12月，普洛斯在中国分布式光伏累计开发规模已经超过1吉瓦（GW）；全球范围内已获得超过480项绿色建筑和节能认证。

物流地产企业对绿色项目情有独钟，除了符合行业发展趋势和契合政策导向外，高收益也是一大动因。据仲量联行的数据，已获绿色认证的物流项目租金较周边市场平均租金高出6.1%。其中，一二线城市项目的平均溢价更为显著，达到5%至7%；而下沉城市的溢价低于2%。

03 

公募集REITs驶入快车道

仓储物流项目的投资回报期较长、资金占用成本高，一定程度上限制了行业发展。而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，无疑对于盘活存量仓储物流资产、投资良性循环等具有重要意义，吸引不少企业争相入局。

《“十四五”现代物流发展规划》提出，要加强对物流产业的金融支持，稳步推进基础设施REITs试点，鼓励符合条件的社会资本以市场化方式成立仓储物流REITs，从而有效地盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。各地区随后也出台了相关政策，将REITs的发展纳入了仓储物流的未来发展规划。

截至目前，上交所共有8只产业园和仓储物流REITs完成上市，融资规模合计228亿元，底层资产分布在长三角、京津冀等战略重点区域，是上交所REITs市场实践最多的行业之一。

中金普洛斯REIT就是首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，该基金于今年6月完成扩募后，共持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，基础设施资产出租率持续稳定在90%以上。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司在近日投资者会活动中同样表示，其子公司宝湾物流目前全力推进首单公募REITs发行工作，底层资产包括天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园4个仓储物流园区项目。未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

上交所近日组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会对REITs市场当前形势进行了梳理总结，并表示将进一步加大REITs市场服务实体经济的支持力度：一是持续培育壮大REITs市场，二是稳定拓宽增量资金来源，三是提高信息披露质量，四是优化REITs运营管理安排。

需要特别指出的是，公募REITs鼓励更多企业着眼于长期，从运营端和管理端体现自己的价值，而不是仅仅从资产升值的角度出发，这对于从高速增长迈向高质量发展的物流地产市场至关重要。（本文刊载于《中国物流与采购》杂志2023年第22期封面专题）

（《中国物流与采购》杂志第22期封面）