海淀八里庄片区学校及踩盘分析（去过5次了）

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《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

八里庄这个片区的优势在于，公房社区里楼龄相对新一些，户型好，价格洼地，中学无坑校。下面我会从位置及交通、小区环境和房子基本情况及优缺点、价格及保值性、学校、适合人群这几个方面来聊一聊这个片区，话不多说，八里庄发车走起！

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

一、位置及交通

八里庄片区位于海淀五路居附近，在北四环内，属于四环以内，交通相对便利，不同小区离地铁远近不太一样，但是总体距离是能接受的，地铁是6号线的海淀五路居站或者慈寿寺站，交通还算比较便利，挺方便的，附近三甲医院很多，都在3km以内了，离空军特色医院、中国人民解放军总医院等等这些都很近，而且附近有家乐福和物美大型超市，生活很便利，附近也有公园玲珑公园啊，定慧公园啊，这些生活配套是很齐全的。所以位置和交通都很不错！

地铁图

二、小区环境及房子优缺点

八里庄片区的房子总体在90-98年之间吧，有个回迁小区叫定慧福里，是2009年的，除此之外，其他整体楼龄不是很新，但是海淀也算可以了，有的房子可能评估会比实际的楼龄新一些，讲真，同样的楼龄，比西城的广外片区95-96年的房子可好太多了，我去看过西城的车站西街15号院，那边楼龄也95、96的公房，看过以后就觉得，海淀的房子保养的真不错。当然没有说西城不好，我只是单纯的说我对小区环境的印象，买房子重要的还是location嘛，有很多新楼，环境好，但是卖不上价啊，西城的稀缺性是别的区域不能比的，二环内，首先建筑面积就很小，环线越靠外，稀缺性越低。另外，我之前看过丰台的学区房，同盛里那边04年的小区，环境可能真的不如八里庄这块九几年的房子，所以对我来说，八里庄片区总体环境还不错的，可以接受。当然不同小区的环境有所差异。

1、恩济里小区，92年左右吧，小区算公房里环境和管理都还不错的了，而且小区里面有小学和幼儿园，而且幼儿园很不错，对应六一小学。

2、定慧福里北区，这个就是回迁小区，还有个定慧福里南区，南区价格比北区更贵，所以我们只看了南区，讲真小区的楼有点像学生宿舍，有逃生外挂走廊，走廊会对有些房子有遮挡，电梯是两层停一次，小区环境还不错，主要是楼龄新啊，一梯多户，但是楼的质量不是特别好，外面已经有掉漆了。对应人大附小亮甲西校区小学。

3、永金里（四环外）这个是四环外的，所以价格比四环内的便宜些，98年左右的房子，也有新的06年的房子，环境还可以，对应定慧里小学，定慧里小学在八里庄片区属于比较差的小学了

4、八宝庄，这个是塔楼，90年左右，贷款年限按照57-楼龄，贷款相对友好一些，这里面有的楼是回迁的，管理不好，有的是公房的，物业管理比较好，所以会有价格差异

5、定慧北里，楼龄96年左右，分好多院，不同院的分房单位也不一样，物业管理也不一样，有的物业管理还不错，有的就一般，不同院会有价差，对应六一小学

6、西木小区 这个小区我们当时也看了，92年的，贷款不友好，南北向的房子，户型不错

7、亮甲店小区 98年的，对应的小学人大附亮甲店分校

8、恩济庄82号院 这个小区的房子比较老，90年左右的吧，而且里面有很多业主自建的平房，小区环境差一些，据说要拆了

三、价格及保值性

这块的房子一般单价在7.5到11w之间吧，具体要分小区、户型和装修及楼层，有的小区对应的小学会更好些，单价就会更高一些，永金里在四环外也会单价便宜一些，永金里便宜的小两居510w差不多可以，首付220w左右能拿下，一般的八里庄片区的小两居250左右可以，160w左右能买到一居上车。这边的房子整体保值性没有问题，毕竟在海淀，海淀的购买力比较强，另外还有学校加持，地理位置也不错，所以没有太多坑，可以考虑

四、学校

下面这张图是我们之前总结的八里庄片区的小学和初中的一个对应情况，人大附小、海淀实验小学（本部+阜成路校区）属于牛小，人大附亮甲店小学也不错，剩下的就比较一般了，人大附小、人大附亮甲店和八里庄小学的调剂多一些，海淀实验、定慧里、六一、万泉曙光小学的房子调剂少，基本可以说稳上。初中部分，八里庄片区内标红的是最好的，其次是紫色的，最差的是绿的，当然这只是我们的分析的整体感受，也可能后面成绩排名有所变化

五、适合人群

首付220左右，还能往上提一下的话，兼顾自住和学校属性，这个片区能买个小两居，这个片区可以刚需上车，位置不错，保值性没问题，带学区属性，万一以后换房有困难也能保底，毕竟二套房的首付和贷款利率都比较高。也适合改善，这边的学校比丰台朝阳的都好一些，也有面积大、楼龄新的房子，能兼顾学校和自住。首付没有那么多的，也可以考虑一居，160左右也能上车，比如永金里有55平的一居室，报价469w。

好了，这就是八里庄片区的基本情况。

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