2022年保利发展发展现状及细分业务分析 2021年保利发展两翼业务实现营业收入230.89亿

管理团队顺利换届，核心管理团队扎根公司多年，坚持战略引领，保障公司战 略的贯彻实施。2021 年 7 月 29 日，公司公告，刘平先生被选举担任公司董事长；2021 年 8 月 17 日，公司公告聘任周东利先生为公司总经理，同时提名为第六届董事会 董事候选人；拟聘任王一夫先生为公司财务总监。

新团队坚持战略引领，积极实施组织变革，实施精益管理，运营效率不断提升。 总部层面强化引领与赋能，进一步整合地产相关业务条线，聚焦业务协同，加强相 关产业统筹规划，组建产业管理中心。中台层面实施集约化管理，成立华东、华南 两大共享中心。区域层面搭建扁平、高效的两级管理管理架构，先后成立江南、苏 通、粤中三大平台公司，覆盖无锡、常州、苏州、南通、中山、珠海等城市，对应 市场销售超 6000 亿。公司通过优化一城一策标准、推广新型建造体系以及强化关键 节点管控从而实现运营效率的不断提升。

公司通过股权激励与项目跟投相结合的长效激励机制，吸引、保留和激励核心 人才，增进核心骨干团队的凝聚力、向心力。公司分别在 2012 年和 2016 年实施了 股权激励政策。

第二期较第一期来看，无论是在期权数量还是覆盖范围上均有所扩大，对增强 核心骨干团队凝聚力、向心力有重要意义。2017 年底，公司启动房地产项目跟投机 制，进一步完善约束、激励机制，提高公司运营效率，保障股东合法权益。

实际控制人与管理层积极增持，彰显对公司未来发展的信心。2021 年 8 月 4 日 公司公告保利集团增持共计 50 万股，约占公司总股本的 0.0042%。且基于对公司 未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团拟在未来 6 个月内继续通过上海 证券交易所交易系统增持公司股份，累计增持比例不低于 0.0042%、不超过公司总 股本 2%。与此同时，公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自 2021 年 8 月 4 日起 6 个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币 800 万元、 不超过人民币 1500 万元，增持价格不超过 15.06 元/股。截至 2021 年末，公司董 事长、总经理刘平先生本次增持 276000 股。公司监事胡在新先生、王全良先生于报 告期内分别增持 55000 股，47000 股，均为二级市场增持公司股票。

2.1、 坚定住宅开发主业，销售规模稳步提升

保利发展 2006 年上市之初的销售尚不足百亿，2012 成为全国第二家销售金额突 破 1000 亿的房企；截至 2021 年，保利发展实现销售金额 5349 亿。2006-2021 年， 公司年销售金额规模扩大 65 倍，复合增速 31.9%；销售面积由 123 万方提升至 3333 万方，扩大 27 倍，复合增速 24.6%。而同期全国房地产销售金额与销售面积的复合 增速分别为 15.5%、7.3%。公司充分把握住了我国房地产行业高速发展带来的市场 机会，销售增速表现绝大多数年份均优于行业，实现了经营规模的跨越式发展。

面对过去房地产行业相对高频的周期波动，公司始终坚持以住宅开发为主的战 略路线。近年来伴随着行业整体增速的下行，公司在 2018 年升级“一主两翼”战略， 强调形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼” 业务布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。

2.2、 大局观超前，深耕核心城市群成绩斐然

保利发展起步于广州，1995 年推出了第一个楼盘——海珠区保利红棉花园， 体量超过 20 万平方米。开盘后一年项目清盘；1999 年保利花园开盘，该小区被建 设部列为“国家康居示范小区”评选范围，并与 2003 年 6 月正式成为“国家康居 示范小区”。保利花园也创下了当年广州楼市单日成交记录，排队购房者络绎不绝。 保利发展深度经营的第一个市场就是一线城市广州，公司天生具有高能级城市的 基因。早期在广州市场多年的经营经验让保利发展对高能级城市的长期市场机会 有更加超前的理解。

早在 2002 年保利发展刚刚完成股份制改革，公司决定走出广 州之时便制定了“三个为主，两个结合”的战略，提出“以房地产为主业，拓展 相关产业；以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；以住宅开发为主， 有计划地增持国家中心城市的商业地产”。彼时中国的整城镇化率还处于较低水平， 全国商品房市场均蓬勃发展，高能级城市市场机会相较低能级城市并无明显优势， 公司战略具有前瞻性。在 2013 年，保利发展进一步提出 “3+2+X”城市群布局， 布局以北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群，以成都、重 庆为中心的成渝城市群，武汉为中心的中部城市群；以及海西经济区等重点区域。 相较于近五年随着三四线市场需求的下滑，开始战略布局转移高能级城市的房企， 在核心城市群，保利发展具有超过 10 年的先发优势。

产品品质在高能级市场的竞争中尤为重要，为了保持自身产品体系长期的竞争 力，保利发展高度注重产品体系建设。公司在 2016 年首次推出“全生命周期居住系 统”， 2020 年升级为 “全生命周期居住系统 2.0——Well 集和社区”，再到以“乐、 颜、精、智、康”为核心价值的五维度美学价值新产品体系：和美精装、和趣景观 两大体系。保利发展通过对标全球领先房地产企业的发展现状、产品特点、未来趋 势及竞争差异化特征，不断升级迭代产品体系。长期的深耕经验也让公司更加了解 市场需求，针对高能级城市年轻人口持续流入的长期趋势，保利发展精准定位刚性 需求与改善需求，在保持产品品质的前提下，产品打造以 144 平米以下的中小户型 为主。目前公司形成“康居、善居、逸居、尊居”四大产品系，满足不同层次人群 的需求。

依靠丰富的市场经验与持续迭代的产品体系，保利发展在核心城市群市场竞争 力持续提升。根据 2021 年年报，公司在 38 个核心城市销售贡献达 78%。珠三角、 长三角两大优势区域签约销售合计超过 2800 亿，合计销售占比达 53%。单城签约过 百亿城市 17 个，较 2020 年增加 2 个，合计销售贡献超 3400 亿元。其中广州、佛山 合计实现销售规模超 920 亿，杭州首次突破 300 亿，南京、北京超 200 亿，东莞、 上海、郑州、武汉等超 100 亿。随着销售城市能级的提升，公司的销售均价进一步 提升至 16049 元/平，同比增长 8.8%。

从销售面积上看，根据 2021 年年报，公司在佛山销售面积超过 200 万方；在广 州、长沙、成都销售面积超过 100 万方；在武汉、杭州、青岛、南京、太原、重庆 等 18 个城市超过 50 万方；累计实现 50 万方以上销售面积城市达到 22 个，较 2020 年增加 5 个。

从公司近 5 年城市销售面积内部排名变化上看，也可以体现公司进一步提升城 市能级，更加聚焦核心城市群的战略思路。公司在传统强势城市佛山、广州、成都、 武汉、青岛依旧保持了较高且稳定的销售规模，在杭州、南京、长沙、天津、郑州 等强二线城市的销售面积提升趋势明显。

2.3、 拿地强度灵活调整，受益供给侧改革，市场份额有望进一步提升

相较于销售规模的稳步增长，保利发展投资端的调整更为灵活。公司在 2015-2017 年连续三年拿地金额增速持续高于销售增速，三年拿地强度持续提升，拿 地金额/销售金额分别为 43%、58%、89%。尤其在 2017 年，公司充分发挥多元化拿 地能力，先是完成中国航空工业集团有限公司旗下 11 个项目收购，对应建面 538 万 平，后公司又以现金方式收购保利（香港）控股有限公司 50%股权，进一步扩大业 务规模。

公司 2017 年单年新增项目 204 个，对应拿地金额 2765 亿，总新增容积率 面积 4520 万方，同比分别增长 88%和 128%。2018 年后随着行业长效机制持续推进， 中央对“房住不炒”的态度进一步强调，房企金融监管也更加审慎，公司主动调整 了拿地节奏，整体拿地力度有所下降。受“三道红线”、“房贷集中管理制度”、行业 出现信用危机，预售资金强监管等一系列事件影响，房地产行业在 2021 年出现了较 大的调整，多数高杠杆房企陷入资金困境，现金流周转困难，经营性支出几乎停滞。

而保利发展依旧保持了一定的投资力度，全年新增项目 145 个，新增容积率面积 2722 万平方米，对应投资金额 1857 亿元。尽管拿地金额与面积分别同比下降 21%、15%， 但考虑行业处于特殊时期，保利发展拿地体量仍然非常可观。相较灵活调整的投资 力度，公司拿地权益比例维持相对稳定，长期保持在 60%-80%之间，这也是源于公 司较强的项目运营能力。

保利发展拿地同样坚持“核心城市+城市群”深耕战略，始终聚焦具有长期人口 流入潜力的重点城市群。尽管已经实现全国化布局，但公司在重点一、二线城市的 拿地面积占比长期保持在 60%以上。2021 年公司重点补充销售贡献高的优质区域货 值，2021 年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为 54%，较 2020 年提升 7 个百分点。同时公司避开 2021 年 1 季度一批次集中供地拿地高点，在第二批、第三 批供地热度下降后加大拿地力度，全年新增项目平均楼面地价为 6821 元/平方米，同 比下降 8%，新增项目利润率预计有所回升。

尽管拿地以高能级城市为主，但公司投资保持定力，严控项目成本保障利润率 水平。虽然行业大的周期影响在所难免，但公司也尽量做到不在市场过热时盲目追 高，尽可能在市场相对低点拿地。

受益供给侧改革，市场份额有望进一步提升。本轮行业供给侧改革仍在持续， 作为稳健经营的龙头央企，2021 年下半年行业信用风险暴露以来，保利发展在土地 市场的优势持续显现。根据中指研究院数据，2021 年 6 月至 2022 年 4 月底，保利发 展共获取住宅用地及含住宅的综合用地 90 块，对应总拿地金额 1256.2 亿，位居行业 第一。

分城市群看，公司在重点布局的几大城市群均有所涉猎，且依旧保持着较高的 拿地份额。根据中指研究院数据，2021 年 6 月至 2022 年 4 月底，公司在珠三角城市 群总拿地金额 260 亿，位列第二；在长三角城市群总拿地 380 亿，位列第四；在粤 闽浙城市群拿地 242 亿，位列第二；在京津冀城市群总拿地金额 90 亿，位列第九， 在长江中游城市群拿地 102 亿，位列第 5。

值得注意的是，在本轮供给侧改革过程中，除了保利发展、中海地产、万科、 龙湖集团等全国型龙头房企以及滨江集团、越秀地产、建发房产等市场化区域型房 企保持了拿地力度外，有更多带有城投性质的地方性国企拿地体量排到了前列。我 们认为相较更加市场化的传统房企，这类企业的项目周转速度相对较慢，未来的拿 地力度或较难长期保持。

2.4、 存量土储充沛支持公司灵活调整拿地销售节奏

根据保利发展 2021 年披露项目表，公司国内项目总可售容积率面积 2.19 亿平方 米，累计签约面积 1.32 亿平方米，对应的剩余可售容积率面积为 0.87 亿平方米。公 司 2021 年销售面积 3333 万平方米，剩余可售面积可至少满足公司未来 2 年销售需 求。分区域看，剩余可售面积中一、二线城市占比 65.3%。武汉、佛山、广州、成都 的剩余可售面积在 300 万方以上；长沙、昆明、青岛、东莞等 6 个城市可售面积在 200 万方以上，公司布局的重点城市货值依旧充沛。

在行业供给侧改革的大背景下，我们认为保利发展作为市场化经营的头部央企， 依靠多年的城市群深耕经验，未来在土地市场竞争力预计持续提升，货值将得到进 一步补充。从更长的周期看，无论行业未来股权融资放开与否，公司都有望逐渐吸 收本轮供给侧改革退出的民营房企市场份额，获得长期稳定的发展机会。

3.1、 多元业务有序发展，营收占比持续提升

公司 2016 年提出以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的 “一主两翼”的战略定位，前瞻性开展战略布局；为迎合行业发展新趋势与市场新 特点，公司在 2018 年将“一主两翼”战略进一步升级为“以不动产投资开发为主、 以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。公司新的战略规划进一 步明确两翼业务的发展不仅仅是作为新的业绩增长点，而是强调在新的行业格局下， 实现多业务的进一步协同，全面提升公司服务城市、居民的能力，真正践行美好生 活同行者的理念。

随着公司两翼业务商业模式的逐步成熟，经营管理能力的显著提升，其营收体 量持续增长。2021 年公司两翼业务实现营业收入 230.89 亿，同比高增 39.83%，增 速显著高于地产主业同期增速，收入占比提升至 8.1%，较 2020 年提升 1.75%。全年 具体来看，保利物业在管面积达 4.65 亿平方米，合同面积达 6.56 亿平方米，合同管 理项目 2428 个。全年实现营业收入 107.8 亿元，同比增长 34.2%。保利商业已开业 购物中心 35 个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等 38 个城市；开业面积 247.5 万平方米。保利酒管截至 2021 年末已开业酒店、会议中心 20 个，客房数近 5000 间。公司在营长租公寓项目 43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。不动 产金融方面，公司基金累计管理规模超 1700 亿元。

3.2、 综合服务翼：完善人居产业链条，绑定核心城市群长期价值增长

截至 2021 年底，公司综合服务翼已经涵盖物业、建筑、经济、商业、酒店等 10 大业务板块，其中建筑、物业、代理、资产经营等业务营收规模已达百亿量级。

保利综合服务业务围绕人居产业链与城市综合开发展开，从客户与社会需求出 发，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。公司在进一步强化与主业协同的基 础上，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化核心城市群产业布局和资源 配置，未来有望实现与区域价值的长期绑定。

保利物业是公司综合服务翼中的唯一上市平台，2019 年成功登陆港交所 （6049.HK），保利发展合计持有保利物业 72.28%的股权。根据中指研究院 2021 年 中国物业服务百强企业排行榜，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第五，在 具有央企背景的物业服务企业中管理规模排名第一。保利物业有三个主要业务板块， 即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。截至 2021 年底，保利物业已进 驻全国 29 个省、自治区与直辖市的 196 个城市。

保利物业凭借母公司资源优势与自身经营管理能力，营收体量与管理面积持续 增长，保利物业 2021 年实现营业收入 107.8 亿元，同比+34.2%，归母净利润 8.46 亿 元，同比+25.6%。截至 2021 年底，保利物业在管项目总面积约 465.3 百万平方米， 在管项目总数 1786 个，合同管理项目总面积约 656.3 百万平方米。近年来市场化外 拓能力不断提升，第三方项目面积贡献占比持续提升。

值得注意的是，保利物业已经形成在高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通 物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种业态的全国化布局和领先优势。2021 年公司在公共服务领域继续保持高速的发展态势，重点项目包括广州市广州塔景区 综合提升项目、嘉兴市南湖街道公共服务、忻州市五台山景区、上海轨道交通 15 号 线、西南政法大学渝北校区、北京医院、成都大学附属医院等。保利物业进一步帮 助完善公司的人居产业链，卡位核心城市群产业资源，实现长期价值增长。

保利发展自持类业态规模也在持续增长，保利商业目前形成“保利广场”、“时 光里”、“若比邻”三大产品体系，覆盖城市多元群体消费需求。截至 2021 年末，已 开业购物中心 35 个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等 38 个城市；开业 面积 247.5 万平方米。保利酒店与万豪、洲际、希尔顿、雅高等酒店管理集团形成战 略合作关系，拥有共二十五个国际酒店品牌特许经营权。保利酒店旗下拥有 4 个自 主酒店品牌：雅途、郡雅、悦雅、诺雅。截至 2021 年底已开业酒店、会议中心 20 个，客房数近 5000 间。保利公寓起步相对较晚，但目前也已覆盖海、广州、杭州、 成都等核心城市，在营长租公寓项目 43 个。

根据公司 2021 年年报，公司披露的主要自持业态中，酒店全年实现经营收入 9.7 亿；持有写字楼全年实现经营收入 9.2 亿；持有购物中心全年实现经营收入 5.2 亿； 持有展馆全年实现经营收入 2.2 亿，持有公寓全年实现经营收入 0.6 亿，合计 27.1 亿。

3.3、 不动产金融翼：规模持续扩张，协同赋能潜力较大

截至 2021 年底，公司不动产金融翼涵盖创新服务、资产服务与产业投资 3 大业 务板块，旗下公司包括信保基金、保利资本、太平保利，累计基金管理规模超 1700 亿。具体来看，保利资本累计管理规模近 600 亿元，累计投资项目超 130 个，荣膺 “2022 中国房地产基金综合能力优秀企业”。信保基金投资遍布五大核心城市群，平 台布局北上广深一线城市，累计投资项目超过 200 个，累计管理基金规模近 1200 亿 元，获评中诚信国际 AA+主体信用等级，得到客户与合作伙伴广泛认可，品牌价值 逐步攀升，蝉联“2022 中国房地产基金综合能力优秀企业”荣誉。不动产金融翼以 产融结合为经营理念，产融协同赋能潜力较大。

公司以产业金融服务为基础，继续 提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产 融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用。信保基金围 绕不动产投资和不动产上下游产业投资布局，为投资者与合作伙伴提供差异化、精细化服务，满足不同投资策略及资产配置需求。保利资本则以地产主业为依托，发 展地产产业链母基金，向上投资地产供应链，向下通过物业平台赋能，广泛发挥资 源赋能优势，打造产业生态集群。公司战略合作的中信证券、太平资产、太平人寿 等金融机构也将对公司的投资起到保驾护航的作用。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）