绿档沦陷的佳兆业，问题没您想象的那么简单！

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11月4日上午，部分理财产品的投资者聚集在佳兆业的办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案，随后，交流场地转移至友谊酒店。现场涉及近千名投资人、理财产品总金额约127亿元。

这是继恒大之后，又一家top级房企的理财产品出现兑付危机。相对早就千疮百孔“大红灯笼高高挂”的恒大，佳兆业截至6月仍是三道绿线，这次暴雷来得有些猝不及防。

虽然今年暴雷常常见，恒大爆，大家都知道是烂到根了，花样年爆、新力爆、当代爆都有心理准备，毕竟房企踩了红线。

绿档的佳兆业，一个百亿级的兑付就将其打出了原形。绿档企业都这么弱不禁风，我们禁不住要问：现在还有哪家房企的财报是值得信赖的？

这一次的佳兆业问题跟恒大如出一辙，可能并不是真正的经营问题，还有更深层次说不清又道不明的原因。

例如，投资者质问的：理财合同注明专款专用，钱用到哪里了？钱怎么还？佳兆业执行董事兼总裁麦凡都没有明确的答复或提供方案。

对于用于兑付理财产品的资金，有投资者质询是不是用去偿还一笔12月7日到期的4亿美元优先票据。虽然麦凡极力否认，还称财富产品的兑付是佳兆业当前的第一要务。

但是专款专用的资金用到了哪里，就显得更加迷雾重重了。

在投资人强烈的要求下，现场连线了佳兆业实控人郭英成。郭英成表示佳兆业是负责任的公司，请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间，佳兆业尽快给出方案。

最后，在投资者的要求下，郭英成给出明确的时间表和资产处置计划，表示下午会出方案。

虽然佳兆业最高层出面了，但是佳兆业的问题才刚刚揭开。

11月3日，由锦恒财富发行、佳兆业担保的多款理财产品出现兑付逾期。不仅到期理财产品出现兑付问题，一些尚未到期的理财产品的投资者也收到了延期兑付通知。

网传有投资人收到信息：目前佳兆业流动性出现问题，今天到期的产品出现的逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。

其中一位投资人表示，11月3日下午6点左右，收到了佳兆业相关方面延期兑付理财产品的通知，该笔理财产品原定于2022年1月兑付。

兑付问题，对于佳兆业仅是一个显性问题，美元债务问题才是佳兆业的财务上的真正问题。

根据wind数据，佳兆业的美元债规模达到153亿美元，是美债超百亿的三家房企之一，规模仅次于恒大。

10月26日，国家发改委和国家外汇管理局联合召集8家房地产开发企业，就美元债到期、兑付资金准备、再融资等相关情况进行摸底及沟通，其中就包括佳兆业。

处在房地产的下行周期，高息的美债对于房企就是饮鸩止渴。美债高筑的佳兆业在资本市场的信誉也受到了极大的挑战。

10月中旬以来，三大评级机构陆续下调对佳兆业的信用评级，穆迪更是在半个月内连续下调两次。

10月18日，穆迪将佳兆业评级由B1下调至B2，且将评级列入负面观察，并预计佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险。

11月1日，穆迪再次将佳兆业评级从“B2”下调至“Caa1”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”，评级展望调整为“负面”。

穆迪评级标准

而惠誉和标普都在10月27日将佳兆业评级从B下调至CCC+。评级机构给出理由是，未来一年佳兆业美元债到期规模达到32亿美元，再融资存在重大风险。

此外，不久前华置以7771万美元甩卖价值2.55亿美元的佳兆业票据，宁愿亏损7成还这么义无反顾地抛售，而也影响了佳兆业的市场信誉度。

所以，这次的理财兑付问题，仅是揭开佳兆业资金问题的开始，就算佳兆业早就开始了资金筹集的力度，但又能改变得了多少？

10月，市场上已有佳兆业寻求资产处置的消息，路透社报道称，佳兆业正寻求资产出售，出售资产包括物业管理公司佳兆业美好67.2%的股权和香港两处住宅地块。据悉，香港两处待售地块都是佳兆业一年前收购的住宅项目。

今年国庆假期，佳兆业在深圳、广州、长沙、昆明等多个城市推出楼盘促销让利活动，7天全国项目累计成交房源超7000套，成交金额超53亿元。

其中，深圳布吉的佳兆业壹都汇1.9万元/平米的噱头，更是刷爆了地产圈，一时间深圳重回1字头，成了业界焦点。

佳兆业促销信息

但是，在下行周期里，努力的也很难得到理想的结果。

11月3日，佳兆业披露，1-10月份实现总合约销售约957.44亿元，其中10月实现合约销售约81.95亿元。佳兆业2021年的销售目标是1300亿元，今年前10个月目标完成率仅73.65%。

销售目标难以完成，加上美债压力以及评级下调的叠加影响，佳兆业理财兑付违约就算今天不爆出来，用不了多久肯定也会爆出来。

但是，兑付就算爆出来了，也是佳兆业危机的第一张多米诺骨牌，后面还要带出什么问题，鬼才知道。

事情有些过于蹊跷了。

因为，截至6月底，佳兆业的净资产负债比率为93.7%、现金短债比率为1.53、剔除预收账款的资产负债率为69.9%，都属于“绿档”。

绿档的佳兆业就这么突然暴雷，问题哪有这么简单。

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