余姚市加快低效工业用地整治推动制造业 高质量发展的实施意见

为贯彻落实市委市政府加快低效工业用地整治促进制造业高质量发展的决策部署，聚焦我市工业空间重构，塑造新型工业化发展新格局，结合工作实际，特制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入实施新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动和土地综合整治，持续深化“亩均论英雄”改革，坚持规划引领、系统治理、产业引导，全面开展低效工业用地整治，稳住工业经济基本盘，推动空间和生产力布局优化，加快“2070”工业集聚区建设，实现优地优用，为促进全市制造业高质量发展、推进“两个先行”提供坚实保障。

二、基本原则

1、坚持顶层设计，统筹推进。坚持在全域上做加法、在贡献上做乘法，确保“扩大总量、盘活存量、配优增量、放开流量”，加强规划统筹和政策集成，运用系统观念，稳步提升工业空间利用水平，全面构建和谐有序的空间新格局。

2、坚持规划引领，谋定后动。健全“两区两线”的工业空间管控体系，明确工业发展空间和区块，优化整治标准和指标配置，激发整治动能，引导工业用地规划引领、有序改造，按成片和单宗分类推进工业用地二次开发的规划和计划工作。

3、坚持先行先试，勇于破难。工业用地二次开发既要事实清楚、合法合规，又要尊重历史、勇于改革，原则性和灵活性相结合出台实用管用政策，妥善破解各种难题，确保二次开发工作稳步推进。

4、坚持利益共享，融合发展。通过正向激励和反向倒逼相结合，统筹利益均衡，调动各方积极性；引导产业转型升级，优先满足企业提质扩容需求，推进极简审批模式，不断优化营商环境，主动吸引各方融合发展。

三、总体目标

按照“一年打基础、三年求突破、五年成示范”的总体目标，按照“拆旧、建新、提标、增效”的工作思路，围绕空间布局优化、产业结构升级、用地效益提高等目标，2024年启动工业用地二次开发2000亩以上、重点实施10个以上片区化整治项目，全年新增工业总投资规模达到50亿元以上。到2026年，全市低效工业用地得到有效开发盘活，工业用地效益取得明显提升，制造业高质量发展水平再上新台阶。

以上目标任务以年度任务（详见附件1）的形式下达各责任单位和实施单位，各单位要下定决心，加大力度，确保年度任务保质保量完成。

四、重点任务

为保证重点目标任务有序有力推进，以“规划优化、整治深化、模式泛化、政策活化”四大攻坚行动为抓手，扎实推进工业用地二次开发。

（一）实施规划引领行动

1、完善信息深化项目库管理。建立并完善余姚市工业用地一张图，完成无人机航测、建筑单体矢量化、外业权证信息采集、数据入库核实等工作，各镇街及园区同步共享基础信息，同时结合亩均效益综合评价和整治对象梳理，上下联动细化落实项目库，形成单宗工业用地二次开发、成片工业区块整治的年度总量、整治方案和时序，滚动更新项目进度和谋划新项目。（市工业用地整治中心、市经信局）

2、加强统筹编制专项规划。编制全市工业用地二次开发专项规划，在中心城区核心区、工业控制线、城镇开发边界、生态控制范围的框架下，划定工业用地二次开发“重点改造区、鼓励发展区、有条件建设区”。加强工业集聚区的资源承载能力和配套服务能力。对工业集聚区外的工业区块进行分类管控，合理划定范围，尽力支持成片且优质企业进行二次开发。积极向宁波争取大运河管控政策的优化，将成规模的工业集聚区划入到工业控制线范围内。（市工业用地整治中心、市资规局、市经信局）

3、重点突破实施成片整治。根据企业现状、意愿及工作难易程度，确定成片整治区块，加快编制成片地块实施方案，加快形成成片整治的标志性、引领性项目（2024年重点整治区块详见附件2）。对整治主体、整治模式和企业诉求进行深化细化，不鼓励以拆迁方式（公建项目除外）推进成片整治，以重建方式为主导实施二次开发，有国资平台参与的，应将资金平衡方案及可行性评估作为前置条件。成片区块实施方案以“一地一方案”形式集体决策，涉及详细规划调整的可与实施方案同步编制、同步报批。（属地镇街、市资规局、市工业用地整治中心、舜工集团）

（二）整治对象深度梳理行动

1、单宗地块。经第三次全国国土调查确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、综合效益不高、建筑危旧的存量工业建设用地。满足以下标准之一：

（1）2023年企业亩均效益综合评价为C、D档的工业企业。

（2）建设强度低效，现状容积率低于0.8的企业。

（3）综合效益低效，2023年纳税小于5万/亩的企业。

（4）列入厂中厂、园中园整治等重点企业；擅自改变工业用途，综合效益偏低，严重影响周边环境等实际现状较差的企业。

符合以上标准且面积高于5亩的低效工业用地作为第一批整治的管控性对象，同时也引导和鼓励其他企业进行二次开发。

2、成片区块。各镇街及园区积极认定集中连片、建造年份早、综合效益低的区块为成片整治区块，总面积一般不低于30亩。原则上各镇街年度整治任务不少于一个。（属地镇街、市工业用地整治中心）。

（三）开发模式优化迭代行动

面对工业用地二次开发的各种需求，必须采取多元化、多模式的改造路径，一般采用以下八种方式进行二次开发。

（1）增容提质法。工业企业通过提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间、工业设备上楼等方式增容提质，推动老旧工业区块有机更新和扩容利用。

（2）零星归宗法。支持相邻地域的企业进行联合开发，各联合体成员可打破权属界线置换土地，根据批准的联合开发方案及约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下。

（3）龙头带动法。由资金雄厚的龙头企业带头，联合周边相邻企业，共建共享道路、围墙、绿化、环保等设施，打造优质园区。

（4）政企合作法。对业主无能力或无意愿二次开发建设的低效用地，由市属国企通过合作开发、以地换房、国有收储、司法拍卖等方式，进行重新开发建设。

（5）村级共富法。对符合规划要求的村集体老旧工业集聚点，在符合工业用地整治专项规划下，通过市镇共富政策支持，鼓励村集体自行改造。

（6）规划带动法。对临近市镇工业集聚区、整治空间规模较大的老旧工业集聚点，在国土空间规划和工业集聚区规划时，将其纳入规划布点范围，有效破解规划不符问题。

（7）抱团改造法。对面积较大且无力自主改造的低效地块，通过引进行业协会或第三方，组建公司取得土地进行二次开发。

（8）工业地产法。企业自主或联合国资企业、镇村集体、第三方专业机构在老工业区块中建设一批标准厂房、小微企业园、产业集聚点等载体，引导工业集聚区外企业向整治载体集聚。

（四）创新实施政策突破行动

在省、市政策的指引下，遵循依法依规、市场导向、创新驱动的原则，先行先试，勇于创新突破，推出一系列工业用地二次开发的政策创新突破举措。

1、健全工业用地全生命周期管理机制。建立和完善工业用地全生命周期管理机制，从合法合规、亩均效益、安全环保等方面科学建立工业用地和企业评价体系。积极推行“控规+承诺制”改革，强化土地出让后的履约监管，加强工业土地二级市场的价格管理，探索土地使用权退出机制，防止新增低效用地。制订出台《余姚市工业用地全生命周期管理办法》。（市资规局、市经信局、市工业用地整治中心）

2、优化规划指标管控。对《余姚市城乡规划技术管理规定（2015）》等进行修订，在满足安全、消防的前提下，优化低效工业用地二次开发的各类规划指标，容积率宜高则高且不低于1.5。工业控制线内的二次开发项目，建筑退距可从低要求，按不低于现状的标准进行审查，制订出台《余姚市低效工业用地整治单宗项目管理办法》。在二次开发中涉及规划调整的，实行简易调整流程。除特殊地段外，对规划用途已调整的但5年内暂不实施的区域，允许企业进行二次开发。（市资规局）

3、充分释放土地要素保障。低效工业用地整治涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星地块，允许以协议方式供应给周边项目作为增资扩产用地。对单宗面积大于3亩且累计面积不超过再开发项目总面积20%的，由市政府集体决策后以协议方式供应。推动农村集体经营性建设用地入市，在妥善处理原权利人关系后，允许采用全域土地综合整治等方式，探索工业用地作为存量集体建设用地入市。在房价可控、产业优化、面积合理的条件下，支持企业采取工业地产法进行二次开发，经市政府同意后，允许将增容部分厂房按约定进行分割转让。低效工业用地再开发实施项目片区涉及土地征收成片开发的，不受工业用地比例、片区最小规模、拟征地面积占比限制。（市资规局、市工业用地整治中心）

4、妥善解决历史遗留用地。对历史形成的没有合法手续的，且在二调（2009年）、三调（2019年）均认定为建设用地的，分时间段分情形落实处置政策。用地行为发生在1986年前，按照有关规定办理确权登记手续。用地行为发生在1987年—2009年之间，符合规划且满足集体使用条件的，村集体经济组织可以集体使用方式直接办理用地手续；符合规划但不满足集体使用条件的，允许按建设用地办理土地征收等手续，落实征地补偿安置后，经认定可以协议方式办理用地手续。对已列入历史遗留用地数据库的用地，加快办理进程。（市资规局、市工业用地整治中心）

5、鼓励工业用地归宗联合改造。支持相邻地域的企业进行联合开发，各联合体成员按约定比例将产权分割登记，涉及出让终止期不一致的，可通过补缴差额年限土地价款延长年限，重新登记的不动产权证数原则上保持不变。支持“以地换房”、“以地换地”等形式进行联合开发。支持同一企业对名下多宗相邻土地进行归宗重新布局改造。探索将位置相邻的集体建设用地与国有建设用地混合开发和组合供应，整体出具规划条件、一并打包入市。（市资规局、市工业用地整治中心）

6、支持企业二次开发中的连续生产。在确保消防、施工和房屋安全前提下，对单宗土地按照统一规划，允许分栋分批建设、分批竣工、分批验收。对整体开发、分步建设的二次开发项目，支持建筑工程施工许可证分期分批办理。因生产经营需要临时保留部分违章建筑的，采取分类处置的原则，允许使用承诺制，由属地乡镇依规确定并抄送综合执法部门。有条件的镇街及园区充分利用现有资源在工业集聚区内进行生产过渡腾挪。（市资规局、市住建局、市综合执法局）

7、优化审批服务机制。精简审批流程，组建由市营商环境建设办公室、市工业用地整治中心牵头，经信、资规、住建、环保、综合执法、应急管理等多部门参与的联审小组，大力推动并联审批，采取初审5个工作日、审批30个工作日的限制办结制；建立二次开发企业服务联系机制，增设服务卡，实行一月一访。加大力度对原涉污企业开展污染调查，加快高压线入地和迁移，为工业用地二次开发创造条件。根据推进情况出台工业用地二次开发的系列配套办法。（市营商环境建设办公室、市工业用地整治中心、市经信局、市资规局、市住建局、宁波市生态环境局余姚分局、市综合执法局、市应急管理局、市供电局等）

8、加强财税政策和金融支持。大力支持成片区块二次开发，二次开发后企业新增地方贡献向属地和平台倾斜，用于实现区块开发平衡。联合开发项目涉及土地分割置换的，土地面积、产权实质不改变的，给予税收优惠支持；对违法用地及建筑物在依法补办建设用地手续时，精简流程和相关手续，同时降低原违法用地单位的回购成本。鼓励金融机构开发适用于工业用地二次开发的金融产品，加强稳定优惠的贷款支持，做到原有贷款额度不降低、年限不缩短。鼓励符合条件的低效用地二次开发项目积极申报地方政府专项债券，并在额度安排上予以适度倾斜。（市财政局、市税务局、市金融发展服务中心、市工业用地整治中心、舜工集团）

9、完善激励机制。将30亩连片整治区块项目，作为所在属地镇街及园区的市政府督查激励的一项内容，予以一定的奖励，奖励资金主要用于区块内基础设施提升等。鼓励优质企业并购低效工业用地实施二次开发，形成我市重大工业项目的，分购置、建设、投用等阶段给予一定的奖励。对工业用地整治力度大、成效好的乡镇，结合“腾笼换鸟”资金给予一定奖补。（市工业用地整治中心、市财政局、市经信局）

五、实施步骤

(一)调查摸底（2024年3月至2024年4月）

乡镇（街道）及园区要组织排摸属地工业企业现状，摸清低效工业用地、闲置用地、低效企业、需整治对象等情况，掌握企业、土地、房屋等情况，建立“一企一档”，形成工业用地二次开发工作清单。

(二)全域推进（2024年4月至2026年12月）

全面推进全域工业用地整治，2024年启动单宗项目100个以上，成片整治项目10个以上。各镇街及园区要成立工作专班，完善整治体系，提高整治能力，加快推进属地工业用地治理全覆盖，确保治理任务如期完成。

(三)总结提高（2027年1月至2027年12月）

总结全域工业用地整治的经验措施，巩固提升治理成效，提炼和推广典型经验做法，建立健全工业用地整治长效机制。

六、保障措施

（一）强化组织领导。建立余姚市工业用地整治工作领导小组，由市委书记、市长担任双组长；建立专题小组会议制度，按季度召开例会，联席会议议定事项作为相关单位在工业用地二次开发中有关手续办理、各类审计等方面的依据。领导小组办公室设在市工业用地整治中心，工业用地整治中心积极下沉各镇街及园区，各部门向前一步，积极解决推进过程中的工作难点。各镇街及园区进一步夯实主体责任，实行党政一把手负责制，全力以赴推进整治工作。各相关部门根据各自职责，落实工作任务，建立常态化沟通协调机制，加强部门协作，形成工作合力。

（二）强化倒逼机制。针对符合整治对象的企业，依法实施政策引导与严格监督。通过依法拆违、节能限电以及加强税收风险核查等差别化措施激发企业二次开发的动力。积极向上级政府争取政策支持，对过渡期后拒不执行整治的企业，将实施房土两税差别化政策，形成强有力的政策导向。

（三）强化监督考核。建立工业用地整治进度按月按季通报制度，实施项目“挂图作战、销号管理”。将工业用地整治纳入重点工作绩效考评，综合考量整治面积、亩均效益提升度、工业投资增加、重大项目落地等实质成效，调动基层积极性，加大工作推进力度。

（四）强化容错免责。实施工业用地整治容错免责机制，具体案例可向市纪委监委备案。针对工业用地整治中可能存在的经济、社会、环境、安全、廉政等风险，建立健全风险防范和各类纠纷协调解决机制，依法公开相关信息，及时化解矛盾，维护社会稳定。

（五）强化宣传引导。充分利用报纸、电视、网络等媒体开展形式多样的宣传活动，宣扬整治工作的重要性和必要性。市总商会、各地商会、各镇街及园区要积极向企业宣传低效工业用地整治的长远优势，激发企业参与整治工作的积极性，发挥先进典型的示范带动作用，营造良好的社会氛围。

附件：1.余姚市低效工业用地整治2024年年度任务

2.余姚市2024年低效工业用地整治重点区块

附件1

余姚市低效工业用地整治2024年年度任务 

单位：亩

序号

乡镇/街道

现状工业用地

工业用地

整治潜力

2024年

整治任务

1

凤山街道

7252

1325

80

2

阳明街道

11722

2781

160

3

梨洲街道

9692

3148

200

4

兰江街道

7441

2200

130

5

低塘街道

8221

2095

120

6

朗霞街道

8269

3087

150

7

泗门镇

9879

4038

200

8

马渚镇

7264

1849

110

9

陆埠镇

4464

678

50

10

牟山镇

2612

940

60

11

丈亭镇

4087

1523

100

12

三七市镇

4853

2205

130

13

河姆渡镇

4797

2034

120

14

小曹娥镇

3671

1289

80

15

临山镇

5548

2465

150

16

黄家埠镇

5059

1682

100

17

大隐镇

843

97

10

18

中意产业园

13559

3324

200

合计

120782

36790

2140

附件2

余姚市2024年低效工业用地整治重点区块

单位：亩                                                                               

序号

乡镇/街道

区块名称

改造面积

1

凤山街道

同光工业园永宁路两侧地块

88

2

阳明街道

阳明科技园舜科路南侧地块

152

3

兰江街道

肖东工业园谭家岭北侧地块

113

4

经济开发区南区舜象科技地块

189

5

梨洲街道

待定

6

低塘街道

低塘品牌家电园工业C点

90

7

赤山工业集聚点

87

8

朗霞街道

欣朗路北侧区块（暂名）

99

9

泗门镇

泗门楝树下村级工业点

52

10

马渚镇

待定

11

陆埠镇

陆埠工业园西园区

105

12

丈亭镇

丈北工业园区东区

325

13

三七市镇

三七市云山工业园

298

14

小曹娥镇

老王龙区块（待定）

156

15

临山镇

临山工业园原华孚地块

178

16

黄家埠镇

黄家埠工业A区龙腾纸业地块

47

17

大隐镇

大隐老工业点光学仪器厂周边

49

18

牟山镇

牟山工业园原铜钱桥区块

60

19

牟山村集体用地区块

11

20

河姆渡镇

待定

合计

2099

征集结果：http://www.yy.gov.cn/art/2024/5/15/art_1229289109_59084795.html