合肥房价是涨还是跌？班长预测未来10年合肥房价走势！

不管在互联网还是生活当中，对于房价的讨论从来没有停止过，有两种观念的受众最广，一种观点认为房价会继续上涨，随时上车都不晚，另一种观点认为现在的房价里全是泡沫，破灭是迟早的事。那合肥的房价会跌吗？班长如果说会跌，必然会迎来一片叫好，但是班长向来尊重事实和说真话：合肥的房价不会跌。

一、影响房价的因素

既然是说房价，首先我们应该了解到影响房价的几点重要因素，任泽平老师对房价有过一句非常好的总结 “短期看金融、中期看土地，长期看人口”，这句话总结的非常好，也非常符合货币数量理论中的“货币交换方程式：M*V=P*Y”，简单来说就是（货币供应量）*（货币流转速度）=（物价水平）*（总供应量），所以任泽平老师的话也可以解释成“短期看货币供应，中期看土地供给，长期看实际需求”。

市场环境下对房价的影响主要就是以下三点，班长依次来给大家解释一下。

1、短期看金融：也就是货币的供应量，这个主要是由央行的货币政策决定的，说白了就是货币印的多了，就会放出更多便宜的贷款，因此每次只要央行一放水，房价就会跟着上涨，过去20年，央行发行的广义货币从2000年的13万亿涨到现在的200多万亿（截止到2020年3月），而且房价是不会统记到CPI（消费者物价指数Consumer Price Index）里去的，所以之前一直把房地产市场称为资金的蓄水池，而货币供给的变化是瞬间完成的，所以说短期看金融。

2、中期看土地：土地的供应量，由于土地都是国家的，国家供应多少土地会直接影响市场上房子的数量，一个楼盘从拍地到交房，大概需要3年左右的时间，如果供应数量过少，供不应求，后面房价就会上涨。

3、长期看人口：人口决定了购房的需求，为什么说长期看人口，是因为人从出生到结婚，大概需要25年的时间，一般结婚会买一套刚需房，等有了小孩后，会再买一套改善型住房，人口的净增长除了新人口出生，也可以是外来人口的流入，所以如果一个城市的人口是持续净流入的，那么这个城市的房价也会持续坚挺。

二、合肥房价会不会跌

从上面我们了解到影响房价的三个重要因素，每个城市基本上都万变不离其宗，我们合肥也同样如此，判断合肥后面房价涨或者跌也主要参考这三个重要因素，当然还有其他很多方方面面的因素，比如政策影响。

1、今年由于疫情的影响，对中国的经济冲击很大，央行就稍稍的拧了一下水龙头，一些大城市房价就开始纷纷上涨，对合肥也带来一定的影响，楼市突然也火爆了一下，这符合短期看金融（货币供给）现象，不过后期央行应该会非常克制，不太可能大规模放水，主要是中国企业在过去几十年借了太多的钱，而现在赚钱的机会又没那么多了，再这样下去企业们赚的钱连利息都不够还了，只能不断的借新债还旧债，到最后直接破产倒闭，所以接下来央行会控制速度，不让企业背过高的负债，所以货币供应问题不用太过于在意，而且最近两年合肥的首套房利率一直处于全国高位，首套房5.88，全国排名第2，二套6.37，也在全国排名前列，短期基本不存在继续调高利率折扣的可能，如果后期利率折扣调低的话反而会刺激房价，所以短期合肥房价不太可能会突然暴涨或暴跌。

2、近几年合肥土地供应整体平稳，从16年开始没有出现突然的大规模拍地情况出现，虽然现在地块数量看起来是不少，但是总成交面积变化不大，2016年11055亩，2017年11567亩，2018年9724亩，2019年13663亩，这里面还有不少是教育、科研、商业等用地，单纯的居住用地更少，比如2017年成交122宗地块中，居住地块共73宗（占宗成交量的59.8%），总面积为8596.4115亩（含居住地、商住地、人才公寓用地、教师公寓用地等所有含有居住性质的土地），占宗成交面积的74.3%。

2020年8月，合肥商品住宅新房存销比为4.9，存销比在全国属于最后十位，合肥住宅库存量是一直持续走低的。根据最新数据显示，截止8月底市区住宅存量为442万㎡，去化周期7.6个月，其中滨湖区库存量居首，为85.61万㎡，瑶海区去化周期最长，为9.9个月。

所以无论从土地供应、新房库存上来看，合肥的房产市场结构还是非常健康的，后期也不会突然出现供大于求的现象，因此中期看土地这方面来看，合肥的房价也没有突然大跌的可能。

3、2019年合肥人口高达818.9万人，相较于2018年增长10万人，合肥从2005年463万人，2006年468万人，2007年491人，2008年501万人，2009年510万人.......2019年818.9万人，14年人口净增350万人，未来人口将突破1000万！

数据显示从2001-2017年合肥人口增幅排名全国第一，合肥吸引力正在逐步增强。

合肥人口的增加来源于两方面，自然增加和外来人口流入，其中当以高校毕业生的价值最高，2019年安徽省高校毕业生33.92万人，其中68.44%也就是182260人选择留在省内工作，这182260位选择留在省内工作的，选择在合肥市就业的有91899人，占比高达50.42%。

从人口因素来说，城市常住人口增加越多，房价就会越稳定，人口决定了购房的需求，因此从人口因素看，合肥也不具备房价下跌的可能。

4、众所周知，中国的房产市场不是完全的市场化行为，左右楼市走向还有非常重要一点那就是政策，过去的政策都是很支持房地产行业的，房地产在过去一直是支柱产业，毕竟一套房可以拉动几十万、几百万的GDP，还可以拉动上游的钢筋水泥，拉动下游的家具家电，可以带动无数人的就业，不过过去几年，风向变了，光是2019年，国家对房价调控就高达620次，各个层次的会议也多次提到了房住不炒，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，所以政府明显是想遏制房价过度上涨的。

很多人可能会说不让上涨的话，那是不是就想让房价跌呢？其实这是大错特错的，政府同样也是100%不希望房价大跌的，总体来看，现在政府既不希望房价大涨，也不希望房价下跌，而是希望房价能平稳上涨，年涨幅能控制在一定的幅度内是最好的，年涨幅在5%以下是比较舒服的状态，这样投资房地产跟买银行理财产品收益差不多，就不会出现2016年那样很多企业家关掉企业，拿钱去炒房的事了。

合肥目前的限购限贷政策主要还是依照16年10月份出台的调控政策，可能有同学问为什么其他城市在不断加码，合肥却迟迟不行动？那是因为合肥当时出台的政策已是全国最严之一，由于房价涨幅“世界第一”的影响，合肥没有像其他城市那样由宽慢慢至严，而是调控政策出台的时候就已经考虑的非常周全了，目前合肥房价涨幅也在合理范围内，库存又无太大压力，短期出台调控新政可能性不大，因此政策方面合肥也无房价下跌的条件，合肥房价还是会持续平稳上涨。

综上所述，未来合肥房价还是以平稳上涨为主，房价涨幅也还是会远超安徽其他地级市，金融是杠杆，土地靠供给，人口是房地产最根本的需求来源，从长周期来看，住房建设量与总人口和劳动年龄人口的发展趋势关联性很强。

中国正在慢慢进入老龄化的社会，未来合肥有没有那么多刚需来支撑房价呢？班长判断，起码最近10年是不用太操心的，我国老龄人口的拐点是在2014年，意味着现在总体购房需求是在下降的，但是由于有总量大的因素，而且合肥的城镇化发展进程远未结束，还是会有很多农村人口进入省会合肥发展，由于人口基数大，这依旧是一个巨大的群体。

合肥目前的城镇化率在76.3%，广州、南京分别达到了86.5%和83.2%，以此来看合肥的城市化中期发展预计在2030年以后才会慢慢结束，即便没有重大的政策调整，未来10年合肥整体房价的年均涨幅也会在5%左右。

这里班长说的是总体涨幅，合肥的房价分化后面将会越来越严重，很多的楼盘都会达不到5%的年涨幅甚至横盘，但是也会有一些楼盘的涨幅远超5%。之前班长计算过以200万买的房为例，从预售到拿证5年左右时间卖出，不算通货膨胀，不算装饰装修费用，最低要卖到240万才仅仅可以不亏钱，算下来每年要涨4%，5年要涨20%才可以。而且5年涨20%仅仅是不亏钱，要是想赚钱，仅仅20%是不够的，因为你的首付款存银行是可以赚利息的。首付款加上税加上公共维修基金，就算存银行吃利息5年也有差不多10万收入，所以200万的房子，5年后卖出，最低要卖到252万以上才能算赚钱，算下来每年要涨5.2%，5年要涨26%才可以跑赢银行定期，当然时间拉得越长投资收益越高。因此很多楼盘做短期投资的话是很难赚钱的，不过买房还有个优点，可以强制储蓄，不买房钱未必能够一直存在银行做理财，更有可能被消费掉。闭眼买房就发财的时代已经过去了，对于区域和楼盘的选择很重要。

一言总结：现在的合肥楼市适合投资，不适合投机。