走进《民法典》,了解“居住权”

居住权

一、什么是居住权？

《民法典》第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。

二、设立居住权的意义。

1.婚姻

居住权的设立，使婚前财产房本加名字的问题有了新的选择，同时对于暂无居所的离婚一方也可通过特定期限居住权的设立为其保障住房需求。

2.安居

父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，此时可以通过无偿约定居住权的方式保障父母住房需求及出资后的权益。

3.继承

老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

4.以房养老

老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权。

房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。未来，居住权会广泛地应用到婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等民事法律领域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。

三、居住权如何设立？

1.书面合同与遗嘱。

当事人应当采用书面形式订立居住权合同。当事人可通过遗嘱设立居住权。《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。除上述规定的两种方式外，人民法院通过裁判也可以设立居住权，因为人民法院的生效裁判文书具有引起物权变动的效力。

2.原则上无偿设立。

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权是由房屋所有权人为与其有特定人身关系的人而设，无偿性是居住权制度具有的特征之一。设立居住权，一般情况下带有扶助、帮助的性质。居住权以无偿设立为原则，但法律上并不禁止当事人通过约定有偿设立居住权。

3.登记生效。

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。登记权自登记时设立。对居住权的设立，采用了登记生效的物权变动模式。当事人签订居住权合同后，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。不动产登记簿是确定居住权的根本依据。

四、居住权设立后的限制条件。

《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。鉴于居住权一般为满足特定自然人生活居住需要而设立，故主体身份上的特殊性决定了居住权不得转让、继承；为生活居住需要的目的，决定了居住权通常只具有占有、使用的权能，一般情况下居住权人不得利用房屋进行收益，比如出租。

五、居住权的消灭。

《民法典》第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。居住权消灭，居住权人的继承人不能继承已经消灭了的居住权人对住宅享有的居住权。在居住权消灭后，应当通过及时办理注销登记予以解除附加在所有权上的居住权限制，让住宅所有权人的所有权能恢复到不受用益物权限制的完整状态。

（图片来源于网络）

编辑|王美乔

审核|李兆国

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原标题：《走进《民法典》,了解“居住权”》