楼市大消息！上海二手房“价格核验”满月！部分房东躺平”拒绝降价“！二手房首付或需5成以上！

这是上海二手房市场充满变数的一个月。

一个月前，上海二手房挂牌开启“价格核验”机制，

一夕之间，过万套房源因挂牌价格而遭到下架。突如其来的新政让房东们四神无主，接下来的市场环境如何，谁也不敢妄下定论。

此前，上海中介业务员朋友圈曾流传一个段子：

“房子内的名画一起打包售出（“名画”仅仅是随手涂鸦）”

如今，段子成真了。

“名画”竟然被写进房屋买卖合同中附加的“补充协议”，只不过大多是以“装修补偿款”或者“车位买卖”的名目。

补充协议中的金额在几十万到几百万不等，一般而言这笔资金需要买家在签署房屋买卖合同之后，过户之前交付。这样的协议也是作为附加文件放进合同里的。

21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家中介，发现上海二手房调控政策连续出台之后，二手房成交瞬间跌入冰点，市场流动性堪忧。

与此同时，“补充协议”作为解决“核验价”出台之后的差价补充协议，被大小中介广泛推广。

上海二手房“补充协议”浮出水面，与过往的“阴阳合同”显然不是一回事。这是中介人员为了促成交易的一个手段，也导致成交急速下滑。

据中介门店业务员透露，7月底以来，门店成交仅有1、2套，甚至零套。价格方面有松动的也仅是一两套。目前中低价位的房源降价动力不足，总价4000万左右的房源已开始进入降价通道，二手房豪宅市场中比较受欢迎的世茂滨江花园已经有房东主动降价500万。

上海链家的监控数据显示，7月上海二手房量价齐跌，其中，全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，挂牌价环比下降8%。

像上海这样需求旺盛的市场中，房东总是心态最平稳的一方。在很大一部分房东看来，就算出售的周期会被拉长，也不能轻易降价“贱卖”。

“我在链家挂牌的房子被下架了，中介给了我两个方案：一是下调挂牌价，二是暂缓挂牌。对于这件事，我的想法是，如果达不到我的心理价格，那就不挂牌了，等一等没有关系。”7月20日，张青收到房源下架通知，她在社交平台发表一篇短文，表达自己面对新政的“躺平”心态。

张青认为，价格核验政策出台之前，其所在小区的房源出售情况比较乐观，成交价格与其挂牌价之间的差距也不大，这说明降价不是唯一的选择。“买卖房子是一个愿打一个愿挨的交易，我找不到降价的理由。我认为可以多观察一段时间，看看后面政策和市场的走势如何，到时再做决定。”

中介数次劝说张青适当下调价格以重新发布房源，但张青始终认为自己的房子非“高价房源”，也是在她坚持不调价的情况下，她的房源在网络平台遭到“冷冻”。但张青并不介意， “只要我不愿意，谁也不能让我降价卖房”。

这样的发言引起争议，两派人群在张青的社交平台评论区展开辩论。一派是张青的“同路人”，他们同样经历了房源被下架，对价格核验政策有着诸多怨言；另一派多站在普通购房者的角度看待价格检验新政，认为房东们自视过高，上海二手房价格回归理性会是必然趋势。

事实上，这一个月以来，张青不断看到房源被下架的案例，她也意识到，“躺平”不是长久之计。就在不久前，一二手房价严重倒挂的浦东前滩房源曾短暂“解封”上架，但经过价格核验二次矫正后，板块内高价房源又一次被批量下架。

可见，对于二手房市场政府是动了真格。“'躺平'可能不是最好的办法，但'躺平'能让我冷静下来，把出错的概率降到最低。”张青告诉时代财经，目前她的挂牌价仍未下调，或许是因为价格的原因，最近中介带看量也大幅减少。

但如此冷淡的开场，2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了众多从业人员的预期。

今年上半年，上海二手房市场经历了量价齐升，背后的推手则是巨量的市场资金流动规模。

如今，二手房流量冲顶之后，或许要面临过山车般的行情了。

二手房挂牌量减少20%以上

”中介门店工作人员反映，核验价出来之后，今年内网房源明显少了很多，至少20%，比如一个小区常态有10套房子在卖，但是现在也就五六套在挂牌。

当下二手房市场中的买卖双方还必须面临的一个境况：贷款审批周期与交易周期的延长。目前每一笔房贷的审批需要一两个月，过去只需要半个月；贷款下来之后，银行放款给房东，需要6个月。如若加上签合同需要半个月到1个月，整个房产交易周期就要八九个月了。

上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅，也正因此，有中介人士认为，下半年会有一个二手房购买的窗口期。

回看上半年以来上海二手房的上涨，不得不感慨市场的瞬息万变。今年4月份以前，上海的普陀区、虹口区、杨浦区在前两年积累了不少动迁户，正是这批持币待购的动迁户，带动了郊区二手房成交量的上涨，今年以来二手房成交量维持着自2020年下半年创近4年的历史新高之后的成交规模。

上半年，市区二手房涨幅10%~15%，但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例，有三个动迁小区，这批动迁户拿着动迁补偿款买房，资金流向嘉定、宝山、松江，这三个区域的二手房成交量大涨。

二手房成交量上涨，银行放贷额度也会相应上调，限贷调控在所难免，导致贷款政策周期拉长。随着调控接踵而来，二手房目前已进入调整期。不止上海，北京、深圳也已出台过二手房指导价政策，杭州、南京购房社保年限上调等。

下有对策？“附加协议”浮出水面

上海自核验价出台意味着什么？

将房子挂牌之前，房东需要拿着产证、户口本先去核验，然后政府给出一个核验价格，今后基本上是按照这个价格来交易。

比如一套房子核验价是400万，但是房东要卖500万，买家也只能按照400万的总价去申请贷款。

换言之，买家需要多给100万的首付。

一家头部中介在上海外环外的门店员工反映，月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房子，总价535万，核验价4.7万元/m²，房东售价5.5万元/m²，多出的价格部分由买家以现金形式给房东。

“三价取低”的贷款新政出台之后，有的中介怕买家资金不足，产生买卖纠纷，还暂停了递交合同，让买家稍微再等等政策走向再说。

“上个月底到这个月，我们这边暂时没有二手房成交。”一名中介门店员工表示，“三价取低”政策还是比较严的，但是也是有对策。

比如在补充协议里写清楚，房东家里有一个东西，字画或者其他奢侈品，这个东西包含在房价里一起卖给买家；

或者一个价值8万的车位卖出30万的价格。

当然，字画或者车位是以现金形式交易的。

“我们公司对客户会说以'装修补偿款'补给房东核验价之外的差价，这个协议一定要写在网签合同里面。”一名中介门店业务员说，比如一套房子的总价是500万，但是政府给的核验价格是400万，就得按照400万来交易。

多出来的100万，据中介业务员透露，可以分两种方式支付，第一种方式是以现金的形式给到房东，但由于银行有监管机制，买家也不能直接打钱给房东，只能通过购买车位或者房子里的贵重物品、装修款等方式变通。

而这样的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样。以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发，为了多贷点款把房屋交易总价做高；或者为了避税把总价做低。如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易，这对于刚需买家来说，影响比较大。

一名中介人士指出，“（装修）补偿协议是三价取低之后才出来的”。

首套房首付50%以上

“说白了，核验价是打压房东的价格，跟买家是没关系的，但是房东要卖的价格是市场价格，实际影响的是买家。”

前述中介门店业务员补充道，补充协议是买家与中介、房东协商好，加进购房合同的。

“房管局是不给你加的，需要你自己跟中介、跟房东协商好去加。”

“首套房基本要准备5成的资金，二套房要准备8成的资金。”

今年贷款政策趋严。

一个背景是，上半年上海新房的销售额远超于去年同期的销售额，由此可见，一手房银行按揭额度增长也非常快。链家数据显示，今年上半年全市新房成交套数同比去年增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长，对于银行而言，房贷压力也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率，不少二手房买家开始持观望态度。

调控政策的围堵下，买家观望情绪渐浓，火爆数月的二手房市场迅速降温，中介们的“小聪明”也失去效力。眼下，网络房源骤减，来客量一日不如一日，与几个月前门庭若市的景象相比，现在中介门店都变得十分冷清。

中介们又恢复了从前的地推模式，几乎每一个热门小区附近，都能看到中介们三五成群聚在一起，面前立着一块白板，上面写满房源信息。还有中介将房源信息表打印出来，一张张塞进小区信箱。

一系列政策出台的目的是防止房价过快增长。“其实前一两个月的房价还在上涨”。7月23日，就在“三价取低”出台之前，链家中山公园门店还成交了一套均价7.5万元/平方米的房子，但此后至今，再无成交。

兔博士APP统计的最新数据显示，二手房市场仍保持着下行的形势，8月9日至8月15日，上海二手房挂牌均价约67333元/m²，环比下跌1%；挂牌量为23273套，环比下跌3%。

深圳楼市降温！房价下调10%？

量价齐跌已成定局

除上海外，深圳房地产市场温度也骤降。

今年以来，在全国“房住不炒”的基调下，深圳持续出台相关政策整治房地产市场，实现房地产市场平稳向好。通报“深房理”案件结果、大学区改革以及教师交流制度、严查信贷资金等等，都表示深圳正在成为“楼市调控示范区”。

一套组合拳打下来，就连价格最为坚挺的学位房，也热度不再。

8月2日上午，位于百花片区的长城大厦法拍房因无人报价，最终遭遇流拍。这样的例子在如今的深圳已非偶然，近日，深圳太古城南区一套顶级装修2居室在阿里拍卖上同样无人问津，以流拍收尾。

“目前市场观望情绪加重，主要受宏观调控影响，加之深圳又推行大学区征集意见方案，普遍都看空下半年的市场行情。”深圳南山区一名房产中介告诉21世纪经济报道记者。

调控持续深入

深圳是中国内地近年来经济发展最为快速的城市之一，随之而来的便是楼市的火爆。据乐有家数据，在2010年-2019年间，深圳房价总体涨幅178%。

在这样的背景下，深圳开始出手对楼市进行调控。

今年2月，深圳首次出台“二手房指导价”政策，并发布3595个住宅小区二手住房成交指导价。在这一政策出台后，深圳多家银行也陆续跟进，将房贷与二手房指导价挂钩。

此后，深圳在楼市调控方面频加筹码。7月31日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，提出推行大学区招生和办学管理模式、建立义务教育学校教师交流制度，再次对学区房进行调控。据乐有家监控数据显示，7月深圳六大名校片区成交均价同比下跌5%。

多管齐下，深圳二手房成交量开始持续下跌。

据贝壳数据统计显示，7月深圳二手房成交仅2557套，创近17个月新低，同比下跌81%，这种情况已经持续了四个月。而在2020年深圳楼市最火爆的时候，二手房的月成交套数基本都在8000套左右。

楼市冷风频吹，深圳调控依然还在不断“打补丁”。8月7日，深圳住建局公众号发布《深圳严查信贷资金违规流入房地产领域》，表明深圳再次出手；除此之外，深圳也开始对中介行业进行整顿。

另外，7月30日，被称为深圳社会建设领域“基本法”的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。其中，公共教育方面提出：“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”

这一消息一出，深圳学区房也开始松动。据乐有家数据，在深圳6大重点学校片区中，百花片区下调价格的房源最多，占比32%，而7月底，6大名校附近房源的成交均价首次出现负增长，同比下跌5%。

接下来深圳的调控政策只会继续收紧不会放松，直到实现‘房住不炒’的目标。美联物业深莞惠董事总经理江少杰对21世纪经济报道记者表示，作为先行示范区，深圳在房地产调控方面的方法跟力度都是领先于全国的。

楼市气温骤降

在多项调控政策的接连打击下，深圳楼市交易已经逐步回归理性。

目前整个市场处在一个胶着状态，供需的两端在进行强烈的博弈，市场的需求方一直在观望等待，希望价格能够有所下跌。

随着深圳二手房成交量的持续下跌，其价格走势也开始掉头。国家统计局数据显示，5月深圳二手住宅价格环比下跌0.1%，6月环比下跌0.56%，7月环比下跌0.4%。

二手房成交基本以价换量，基本上要下调10%才能成交，下半年量价齐跌已成定局。一名福田区的地产中介人员陈林告诉21世纪经济报道记者，除此之外，新房热度也已经出现降温。

深圳市住建局数据显示：2021年7月深圳市新建商品房成交4474套，成交面积为38.55万m²，同比下降15.83%；其中新建商品住宅成交3028套，成交面积为28.75万m²，同比下降17.48%。

目前政府的调控没有任何放松的迹象，因此市场低迷的态势还会持续一段时间。九月份和十月份这个时间窗里整个楼价会有所松动，在这种情况下，观望已久的刚需客会开始进场，因此成交量可能或有提升。

从地产中介的出走也能窥探出楼市的冷暖。深房中协统计数据显示，截至6月底，全市实名登记的中介从业人员共45458人，而2020年底有47840人，也就是说，半年时间内深圳累计近2400名中介人员离开房地产行业。

二手交易低迷、新房降温、中介出走......种种迹象都表明深圳楼市的调控措施已经起到降温作用。在这种背景下，购房者自然也没有往常的焦虑。“我自己的预判是至少两三年，深圳楼市都不会有太大的变化。孩子刚出生，我也没那么着急，就慢慢看。”一名深圳500强企业的IT工作者指出。

“下半年深圳市场成交量会持续处于低迷态势，普通住宅的价格会开始慢慢往下走。”江少杰对21世纪经济报道记者分析称，学区房方面，目前来看，深圳的做法与其他城市略有差别，是在慢慢扩大学区，因此学区房概念会淡化，但是不会消失。“未来学区房的价格会有所回落，但总体上会处于一个平衡的状态。”