从物业追回4000万，上海这个小区厉害了

上海内环内最大小区中远两湾城，最近又火了。

这次火是因为小区业委会起诉前物业，法院一审判决中远物业返还业主4000万。

不得不说，中远两湾城这业委会，属实牛逼啊。

中远两湾城是上海最大的小区之一，小区1万多户，近5万人，自成一个板块。

因为小区体量大，楼高、密度大，再加上多年来物业管理服务不到位，路面坑坑洼洼，一度群租盛行，在市面上一直风评不好。

电梯坏了，需要业主集资来修；没人修缮的楼，是因为租户太多，业主不愿意为租客花这个钱，就放任不管。

所以在上海房价不断走高的2020年，中远两湾城却十分平静，一直是内环内的价格洼地。

直到后来，小区成立了新的业委会，并一举换掉了原来的物业，迎来了新的万科物业入驻。

在换掉物业后，小区房价也趁势上涨，终于在2021年攀到了10万/平米，对得起内环内这个地段。

而在换掉物业的同时，业委会也启动了对前物业的收支审计。

这才有了文章开头的法院判决。

2023年1月31日，一审判决结果显示，被告上海中远物业管理发展有限公司应返还原告第三届业委会4000万元。

这其中包含了原物业公司服务小区期间的各种管理费用的实际结余，以及各种物业擅自列支的不应该由业主承担的成本与费用。

中远两湾城这么大体量的小区，物业牵涉的利益巨大显而易见。

这次业委会的胜利，也算是对如今物业乱象整治的一个典型。

有中远两湾城这样的业委会，当然是业主的福气。

但业委会一定会站在业主这一边吗？未必。

其实在不少小区，反而是业委会带头以权谋私，与物业沆瀣一气，乱收物业费。

最可怕的是，有些业委会甚至和物业一起套取房屋维修基金。

房屋维修基金是专门用来维修小区内部设施的，比如电梯等等。

换句话讲，这个是小区的养老钱。

如果这笔钱被提前乱花了，等小区真正老化出现问题的时候，业主就傻眼了。

一般来讲，小区房龄在15年之后，就会出现各种问题了，电梯和管道等各种设施，步入了需要维修的阶段。

这个时候，就需要动用维修基金，如果这个钱没了，就需要业主集资，真金白银地叫大家掏钱。

实际参加过居民投票就知道，这个究竟有多难，

所以作为业主，一定要看好自家小区的维修基金。

在北京某个小区，200万的维修基金，就被业委会以各种名目，糟蹋地干干净净。

但凡小区里能捞钱的地方，业委会也都要沾一手。

比如小区的广告牌，电梯的广告牌，公共停车位，这些原本属于全体业主的收益，都被物业和业委会搜刮到了自己的口袋。

而当小区业主准备查账的时候，业委会成员连夜辞职，卖房跑路了。

所以，不仅物业需要监督，业委会也是需要监督的。

其实说起来，业主，业委会，物业，居委，几方之间的关系很复杂，这些东西不好说得太深。

总之，业主自己的权益自己一定要上心。

而在买房的时候，就有意识地选一个物业和口碑比较好的小区，从现实的角度来讲，更具有操作性。

好的物业绝对是小区的加分项，差的物业也会直接影响小区房价。

在上海，物业可以分为四个层次：

第一个层次是老公房社区，居民是不付物业费的，小区只有保安没有物业；居住体验会比较差，管道老化、漏水需要自己找人维修，公共区域基本没人维护。

遇到低素质邻里也只能哑巴吃黄连；

第二个层次是普通商品房小区，物业费一般比较便宜。

基础的楼道、地面的清扫基本能满足，但管理还是会比较随意，门禁查得不严，车位调解基本是和稀泥；

第三个层次品牌物业，现在的新房都会挂牌自家的物业公司——如万科物业、金茂物业、绿城物业、保利物业等。

物业经理都是文化程度较高的、地产集团内部的职工，保安也是经过培训的。

另外，物业一般还会配备自己的电工、维修工，业主在成立的物业群里@一下物业经理就能随叫随到解决问题；

第四个层次国际化物业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。

这个就是豪宅专属了，业主可以体验到五星级酒店式的服务，当然费用也是不一般的。

大家可以看看自己家的物业什么水平，对号入座。

正常来讲，物业费高的，肯定比物业费低的要好。

物业费越贵，说明小区居民整体层次越高，圈层牛逼。

实际上在上海，抬头是宝华、仁恒、绿城这三种的房子，不管是什么年代，又或者二手还是新房，基本都是房子品质+物业维护双优。

而上海也有这么几个小区，生生被物业给耽误了：嘉利明珠城、祥和星宇、良辰美景、东方城市花园。

闸北公园的嘉利明珠城，地段不算差，但涂料外立面，而且好几年不更新，看着就很一般。

虹口江湾镇的良辰美景，名字很好听，98年-05年的房子都有，原来的小区规划不错。

但这么多年疏于维护，绿化稀稀拉拉，小区里车辆乱停，还衣服被子“万国旗”飘飘，给人一种满满的廉价感。

还有就是上文的中远两湾城，之前的物业不作为，小区群租全上海都知道，房价也一直涨不起来。

后来换了万科物业，洼地直接填平，房价瞬间就突破了10万。

这些都说明，好的物业不仅提升居住舒适度，还对房子的保值增值有关键作用。

那如果你家的物业不好怎么办？

从流程上看，换物业并不难：

业委会作出决议且业主投票过半—老物业解约—新物业招标—业主投票—新物业进驻。

但具体实施起来，会遇到各种阻碍，

就拿这个业委会来讲，小区有没有业委会，业委会靠不靠谱，是否和烂物业穿一条裤子，都不好说。

但无论如何要记住，我们业主才是这个小区的主人。

自己的权益自己要上心，不要想着坏人良心发现，或者靠别人出头去给你争取。