人防车位使用权70年?大忽悠!

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　　部分开发商存在违规销售人防车位的问题。　　记者　高玉龙　摄睁大眼　三种车位大不同有产权车位　　开发商通过土地出让取得所有权建的车位,签的是《机动车位购置协议》,约定产权面积、期限等。人防车位　　所有权属国家所有,不能办产权证,也不能出售。开发商有权出租获益。签的是《地下停车位使用权租赁合同》或《地下车位使用权有偿转让合同》,租赁时限最长20年,而非70年。20年到期后,合同可续签。占用公用空间　建的车位　　该类车位、车库不符合规划要求,应属业主共用,开发商无权对外出售。　　 不少市民在购买车位时,都曾遇到过人防车位的问题。按照相关规定,开发商不得出售人防车位,并且出租期限不得超过20年。而记者调查发现,多家开发商都存在违规销售或长租人防车位的情况。对此,济南市人防办回应称,人防车位可出租但不得超过20年,超过20年以外的,属于无效期限。市民反映买车位却无法办产权　原来是人防车位　　市民唐先生在南益·名泉春晓小区购置了一套二手房,顺带购买了一个人防车位。近日,唐先生想将这个人防车位的产权变更到自己名下,没想到却被告知产权无法进行变更。“物业说产权变更要找开发商,开发商说因为是人防车位,无法进行产权变更。”　　根据2013年12月发布的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》,新建民用建筑应按照不低于地上总建筑面积8%的比例结建人防工程。而新建民用建筑确因条件限制不能结建人防工程的,建设单位应当依法缴纳易地建设费,其中易地建设费应当专款专用。　　一地产界人士告诉记者,开发商在开发建设楼盘小区时,基本都会选择配建人防工程,只有在不具备条件的情况下才会缴纳人防建设费。“开发商在小区建人防工程可以当作车位对外销售租赁,这样还可以获得一定利润,而缴纳费用则不会有利润回笼。”相关规定人防车位不能对外出售　不过开发商有权出租　　根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第三十七条规定,经依法批准结建的人防工程,所有权属于国家。未经批准,任何单位和个人不得擅自转让、租赁。“按照国家义务和人防法规定,配套建设人防工程,属于国家所有。所以从产权归属上来看,人防车位的所有权属于国家所有,不能办理产权证,也不能对外出售。”济南市人防办综合计划处处长张建表示。　　虽然开发商对人防车位没有所有权,但按照《人民防空法》第5条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。具体而言,若是开发商投资建设了小区的人防工程,其人防车位的管理收益归开发商所有。“按照‘谁开发、谁受益’的通俗约定来说,开发商有权对人防车位进行出租获益。”张建表示。记者调查多家开发商违规卖人防车位　号称使用权70年　　根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》等法规,以及张建的说法,开发商对其所建设的人防车位不具备所有权,因此也无权对外销售。但记者调查发现,目前多家开发商都存在着销售人防车位的行为。　　在位于望岳路的中国MALL·城市之星小区,营销中心的一位销售顾问告诉记者,目前小区对外出售的车位有两种,包括可办理产权的车位和无法办理产权的人防车位。“有产权的22万一个,有使用权的20万左右一个,使用年限均是70年,唯一区别就是有没有产权。”该销售顾问向记者表示,购买无产权的人防车位所签订的是人防车位使用权转让合同,该车位的土地使用权年限与房屋产权年限相同。　　位于白马山南路的宏瑞星城小区,小区出入口有一副宣传车位售卖的广告牌。据宏瑞星城营销中心工作人员介绍,目前正在销售的车位均是人防车位。“现在卖的是一期,二期的还不卖,现在是9.7万一个,下周就开始涨价。”该工作人员告诉记者,购买人防车位需要签订一份租赁协议,协议中明确车位无产权,但使用权是70年。“都是70年,就是没有产权而已。”　　泰悦·赫府小区正销售的车位中,也有人防车位。“人防车位没有产权,比有产权的便宜1万元,但同样都是70年,签的是使用权转让合同。”销售顾问表示。　　位于经十路的金科城小区目前也有人防车位正在销售,但据营销中心工作人员介绍,虽然销售的是无产权的人防车位,但与业主签订的合同可以是购买合同。“签的是购买协议,但是没有产权。”　　记者还调查了另外10余个新建楼盘,发现这些开发商均在公开对外售卖人防车位,并且与有产权的车位同样都有70年的期限,只是在销售时大部分所签订的协议为租赁协议或使用权转让协议。　　　　对开发商所销售的人防车位,泰悦·赫府小区居民宁先生有所担忧,“开发商对外销售人防车位是否合法?所签订的合同是否有效?”人防部门人防车位只能出租　租期不得超过20年　　按照《物权法》第52条规定,国防资产属于国家所有。同时,《人民防空法》第2条规定,人民防空是国防的组成部分。因此,小区防空地下室的产权应当归属国家。“所以说,开发商出售人防车位的说法是不准确的,只能说是对外出租。”济南市人防办一工作人员表示。　　对于人防车位对外出租的问题,张建表示,在地下人防工程已经竣工,并且通过验收,取得《人防工程平时使用证》的前提下,开发商可以按照合同法的相关约定,来对人防车位进行出租。根据《合同法》第214条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　“现在开发商为了宣传,大多都打着70年的旗号,实际上另外50年是赠送的,但这50年是无效的,不过20年到期后,合同可以续签。”张建说。　　也有业内人士指,部分开发商会将人防工程的造价列入小区整体成本,而被卖给了全体业主,因此小区人防车位的使用权在全体业主,开发商并不能将使用权转让或出租。“现在车位这么火,很少有人会去在意这些问题,而且要想知道开发商的具体成本,也很难。”监管空白尚缺政策制约　开发商对整改要求当耳旁风　　　市民张先生曾向市中区人防办投诉过宏瑞星城小区违规售卖人防车位的事。市中区人防办在回复张先生的投诉时表示,开发商存在违规售卖人防车位的情况,并向开发商就相关情况进行了解。“开发商明确表态,称将按《合同法》的规定执行,不超过20年的最长期限。”　　不过,记者19日在宏瑞星城营销中心采访发现,销售人员仍表示对外销售的人防车位使用期限为70年,“我们都会在合同中有所标注,人防车位的使用期限和房产期限一样,都是70年。”　　对人防车位问题,山东舜启律师事务所律师李友震认为,法律意义上的使用权是依附于所有权的,使用并不一定代表有使用权。尽管相关法律法规说明,防空工程是谁投资谁受益,但从法律意义上来说,由于开发商不具有人防车库的产权,就不能对人防车库拥有使用权。　　有业内人士介绍,目前来讲,在如何处置人防车位问题上,尚缺乏相关的法律依据。“现在江苏省就出台政策,明确开发商禁止销售人防车位,并且租期不得超过三年。目前来看,济南并没有这样的政策,这也使得相关部门在监管人防车位租售问题上存在一定空白。”三种车位你一定要搞清楚　　济南市人防办综合计划处处长张建介绍,小区内并非所有的车位都是人防车位。“一种是开发商通过土地出让取得所有权而建的车位,这种是有产权的,另外一种就是无产权的人防车位。”　　根据《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。房产公司出售的如果属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库,且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售,那么该房产公司出售车库是合法的,出售的车位也是有产权的车位。　　另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位。该类车位、车库不符合规划要求,一般均是挤占了业主的公共空间建盖或者是把业主的公共用房改为车库。根据物权法第七十四条第三款“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”之规定,该类车位、车库应属于业主共用,房产公司无权对外出售。　　而人防车位的所有权属国家所有,开发商无权对外出售。车位有无产权合同内容大不同　　本报也在此提醒市民,购买车位签署协议时一定要注意辨别。　　其中购买具有产权的车位,与开发商签署的是《机动车位购置协议》,协议中约定有产权面积、期限等内容。

　　而以租赁方式“购买”人防车位使用权时,与开发商签订的是《地下停车位使用权租赁合同》或《地下车位使用权有偿转让合同》,按照规定,其租赁时限最长只有20年,而非70年,其中超过的50年属无效期限。

（　记者　高玉龙）

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