云南城投“保壳”大作战

文/乐居财经 李奕和

一边披露着股票被终止上市的风险提示，处置资产的重组转型动作也在一边进行，云南城投还在和时间赛跑。

4月20日，云南城投（600239. SH，证券简称*ST云城）披露筹划重大资产重组暨关联交易公告，拟以公开挂牌方式出售包括龙江公司、昆明城海、红河地产在内20家公司所持有的的股权。

与这批出售一起的，还有成都华尔道夫酒店。这是国内第三座华尔道夫酒店，目前由云南城投下属公司成都银城置业所持有的。

两天前，云南城投刚发布了公司股票或被终止上市的第三次风险提示。从去年因年度报告披露的净资产为负值被戴上*ST“帽子”后，云南城投的资产处置动作就一直在持续。

但这一次，似乎有些不一样。对于最新挂牌公告的披露，云南城投称，将逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

此外，云南城投控股股东康旅集团将指定康源公司或其下属公司，按照挂牌底价和公开挂牌项下的其他交易条件竞价一次，预计本次交易将构成关联交易。

预计在两个月后的6月，云南城投将披露本次重组方案。

艰难重组与转型

此情此景，何其相似。去年4月9日，云南城投就公告，为优化财务结构，改善经营状况，拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售20家标的股权。

这20家企业包括云南城投置地、云南安盛创享投资管理、云南安盛创享旅游产业投资、成都民生喜神投资、云南城投海东投资开发等，未经审计的资产总额达195.65亿元、资产净额-22.96亿元。

而在当时这笔对外出售的一个多月前，它刚为自己11家公司的重大资产出售找到了接盘方——控股股东康旅集团。这几年来，因经营亏损、负债高企等问题，云南城投一直走在重组与转型的路上。

作为云南第一家以房地产为主营业务的上市企业，云南城投由云南城投集团（2020年10月更名为：康旅集团）收购重组云南红河光明而来，于2007年11月30日在上交所上市。

由于在昆明旧城改造被外界所熟知，上市后的云南城投迎来了快速的发展，2008年，云南城投的营收入不足5亿元，到2017年已达到145亿，9年间翻了30倍。其总资产也由2018年时的不足16亿元，增长至2019年的889亿元。

为了扩张自身的版图规模，2016年开始，云南城投发起多项收购，涉及会展、商业、旅游等资产，并先后两次收购银泰旗下商业项目引起发外界关注，累计的交易金额达300亿元。此外还试图以240亿元收购成都会展。

至2018年底，云南城投已从偏居西南的房企，布局北京、云南、广东、海南、浙江、四川、陕西等地，实现全国区域板块的布局。

激进的扩张也成为引爆云南城投债务之雷的罪魁祸首。仅2016年-2019年的短短几年间，云南城投的负债由572亿增长至833亿元，债务压力陡增。也是在2019年，其业绩开始“暴雷”，当年实现营收62.48亿元，下跌34.52%，归母净利润更录得-27.78亿元，首次由盈转负，大跌665.35%。

至2020年，受房地产收入及租金收入减少，财务费用上升，计提存货减值等因素影响，其营收继续下降至43.93亿元，归母净利润-25.86亿元。更重要的一点，云南城投2020 年度期末净资产为负值，披露了2020年度报告后，云南城投戴上了*ST的“帽子”。

连续亏损、资不抵债，云南城投试图通过出售资产、重组转型的方式扭转航向。2020年，云南城投提出成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大平台，并转型为“具有差异化竞争力的综合服务运营商”。

此情此景下，2020年1月，云南城投一口气挂出旗下18家标的公司的预案，随后因部分子公司涉及CMBS公司无力提前兑付巨额资金缩减为11家。

2021年2月，云南城投宣布确定北京银泰、控股股东康旅集团下属全资子公司康源公司为这批公司的报价方，当中康源公司以挂牌价28.87亿元接过了11家公司中的10家。

今年2月，云南城投披露重大资产重组进展，其中平阳银泰、杭州海威、苍南银泰、杭州云泰、宁波泰悦共五家公司已完成股权变更登记手续。

此次最新披露后，加上去年4月披露的外出售的20家标的公司，至目前，云南城投已三次披露批量出售旗下公司股权，仅三次批量挂牌出售的标的公司就达51家。

“保壳”前路

云南城投4月20日拟公开挂牌出售的公司股权，包括龙江公司、昆明城海、红河地产等20家。另外还包括由云南城投下属公司成都银城置业所持有的成都华尔道夫酒店。

这20家标的公司于2021年9月30日的资产总额合计达275.2亿元，此外，成都华尔道夫酒店资产账面价值6.43亿元。截至2021年9月30日，20家企业的净利润合计-1911.12万元，有15家企业的净利润均为负值，仅5家实现盈利。

随着云南城投资产的出售，于2021年三季度，其总资产已由2020年的803.37亿元，减少至454.37亿元。这次超275亿元的资产挂牌出售后，云南城投手握的资产将所剩无几。

在公告中，云南城投称，通过本次资产出售，公司将逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

这样的表述，最早出现在云南城投的2021年的半年报中，当时，其就表示：“加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备。”在此战略定位下，云南城投的资产出售与剥离还将继续。

然而，从重资产的开发商转型为轻资产运营商，云南城投的轻资产运营成色几何？

据了解，2021年中，该公司下属云南城投物业服务有限公司管理项目21个，签约面积1059万平方米，在管面积约850万平方米。此外，云泰商业管理（天津）有限公司目前管理经营13个项目，管理面积约198万平方米，商业平均出租率达84.3%。

数据显示，其2021年上半年物业管理营收1.69亿元，毛利率11.99%；商业管理营收4.93亿元，毛利率91.6%。

乐居财经此前统计数据，2021年已发布年报的49家港股物业中，平均营收为33.63亿元。而行业平均的毛利率为15%左右，除了商业管理保持较高的毛利率，云南城投轻资产运营姿色平平。

半年报中，云南城投称，一方面，公司已着手筹备“城市服务”平台整合方案，拟整合内外部资源，快速扩大物业服务与管理规模。另一方面，正着力聚焦大运营职能、搭建深度运营体系，向标准化、精细化管理迈进。

虽然轻资产转型前路茫茫，然而稍感欣慰的是，通过持续的资产出售，云南城投的“保壳”之战已初见曙光。

根据该公司今年1月29日公告，云南城投预计2021年度实现营业收入59亿元到60.50亿元，预计扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入57.20亿元到58.70亿元。

经财务部门初步测算，预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为-5.75亿元到-3.05亿元，亏损幅度缩小。更重要的是，其预计2021年度归属于上市公司股东的净资产为6.35亿元到9.05亿元。

如果截至2021年12月31日的净资产经年审会计师审计后为正值，云南城投将在2021年年度报告披露后5个交易日内，向上海证券交易所申请撤销对公司股票实施的退市风险警示。

云南城投2021年年度报告预计将在4月26日披露。如果一切顺利，该公司最快将在今年5月实现摘星，成功“保壳”。