无讼阅读｜如何理解不动产纠纷专属管辖的“3+4”原则

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《民事诉讼法》第33条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。对该条规定如何理解，是我国民事诉讼管辖制度的一大难点。

由于不动产是社会经济活动中的重要财产，现实中有大量纠纷案件围绕不动产展开。然而，由于《民事诉讼法》规定存在极大的模糊性，导致当事人难以判断一起纠纷案件究竟是属于法律规定所指向的“不动产纠纷”，还是属于仅仅与不动产存在牵连关系但本质上仍是其他民事纠纷。关于判断不动产纠纷的标准，各地法院在实践中也莫衷一是。

此外，《民事诉讼法》规定，协议管辖不得违反法律关于专属管辖的规定。然而，在现实中，当事人在订立以不动产为标的物或与不动产相关的民事合同时，往往忽略该条规定，约定的管辖权条款可以称得上五花八门。单就房屋租赁合同而言，笔者见过的管辖法院约定就包括租赁房屋所在地、出租人住所地/所在地、承租人住所地/所在地、“违约方”住所地/所在地、合同签订地、起诉时被告住所地/所在地等。由于法律对何为“不动产纠纷”进行清晰界定，当事人对上述约定是否有效，无法进行明确预期。实践中，一旦产生纠纷，管辖权异议往往成为涉不动产纠纷案件的“必点曲目”。而且，就笔者有限的经验来看，此类案件中当事人提起管辖权异议往往是“真”异议，并非单纯的诉讼策略。

2015年2月4日，最高法院出台了民诉法司法解释，试图对上述问题予以澄清。司法解释第28条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”据此，我国不动产纠纷专属管辖制度确立了“3+4”原则，即3类物权纠纷和4类合同纠纷适用不动产专属管辖。

不过，“3+4”原则的出台，在司法实践中也引发了新的争议问题。本文结合有关司法判例，总结目前司法实践对不动产纠纷专属管辖的理解与适用规则。

一、物权纠纷

（一）不动产权利确认纠纷

从民事诉讼的基本理论上讲，诉的种类分为确认之诉、变更之诉和给付之诉。司法解释规定的因不动产的权利确认引起的物权纠纷，应指确认之诉的类型，即原告起诉确认存在或不存在物权法律关系。因物权侵权提起的给付之诉，如诉请返还原物、排除妨害、消除危险等，不属于因不动产的权利确认引起的物权纠纷。

具体而言，从实体法上讲，当事人依据《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，向法院诉请确认物权的，属于不动产纠纷，应当适用专属管辖，而依据《物权法》第34条（返还原物请求权）、第35条（排除妨害、消除危险请求权）、第36条（恢复原状请求权）、第37条（损害赔偿请求权）之一条或数条提出相应诉讼请求的，属于给付之诉，不属于“因不动产的权利确认引起的物权纠纷”的范围，不应适用不动产专属管辖的规定，而应当适用侵权纠纷管辖的有关规定。

试举两例进行说明：

例1. 借名买房案件中，甲为实际购房人，因房屋限购政策，借有购买权乙的名义购买商品房一套，房屋所有权登记在乙的名下。后甲乙发生纠纷，甲诉至法院，请求确认其为房屋所有权人，并请求乙交还房屋。

在此案件中，甲对争议房屋是否享有所有权需要法院进行判决。确认房屋物权归属属于诉讼请求事项，应当适用不动产专属管辖。

例2. 一房二卖案件中，甲将其所有的房屋出卖给乙、丙，为乙办理过户登记手续，但将房屋交付给丙。乙向法院提起诉讼，请求丙搬离房屋，返还原物。

在此案件中，乙对争议房屋具有所有权，是乙提起返还原物请求权所依据的基础法律关系，对案件裁判结果而言，属于事实问题，并非诉讼请求事项。因此，该案不属于不动产专属管辖的范围。

从诉讼法上讲，“因不动产的权利确认引起的物权纠纷”应当指《民事案件案由规定》第三部分“物权纠纷”中，关于物权确认之诉的纠纷类型，包括以下三类：

1.第32个三级案由“物权确认纠纷”项下的全部纠纷，包括所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷和担保物权确认纠纷；

2.第48个三级标题共有纠纷项下的第1个四级案由“共有权确认纠纷”；

3.第55个三级标题“土地承包经营权纠纷”项下的第1个四级案由“土地承包经营权确认纠纷”。

如果一个争议案件中，既有不动产物权确认之诉，又有不动产物权给付之诉，因确认之诉为给付之诉的基础，此类案件也应适用专属管辖。

需要说明的是，从学理上讲，将物权归为支配权，物权请求权归为请求权属于我国民法理论界比较晚近的发展，在司法实践中，对上述问题仍未形成统一认识。因此，现实中，法院将物权请求权纠纷案件认定为物权纠纷案件，进而适用专属管辖规定的现象，仍极为普遍。

（二）不动产分割纠纷

此类纠纷，应当按照《民事案件案由规定》第48个三级案由“共有纠纷”项下的第2个四级案由“共有物分割纠纷”，确定案由。实践中存在较大争议的是，离婚案件和分家析产案件中，分割共有房屋是否应当属于不动产纠纷。对此，各地裁判口径不一。目前，北京地区法院认为，此类纠纷属于婚姻家庭纠纷，不属于不动产纠纷。北京高院《关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》第8条规定：“婚约财产纠纷、离婚后财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等纠纷属于婚姻家庭纠纷，不适用不动产专属管辖，按照被告住所地确定管辖法院。《民事诉讼法解释》第十七条规定的情形除外。”

（三）相邻关系纠纷

《民事案件案由规定》第47个三级标题“相邻关系纠纷”项下的7类四级案由，均属于不动产纠纷，包括：

1.相邻用水、排水纠纷；

2.相邻通行纠纷；

3.相邻土地、建筑物利用关系纠纷；

4.相邻通风纠纷；

5.相邻采光、日照纠纷；

6.相邻污染侵害纠纷；

7.相邻损害防免关系纠纷。

司法解释出台后，此问题在实践中争议不大，在此不作赘述。

（四）占有保护纠纷是否属于“物权纠纷”

《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”据此，《物权法》并未将占有规定为物权，而是将其视为因合同关系等产生的一种事实，是占有人受法律保护的财产利益。因此，因占有关系产生的是否属于物权纠纷，存在一定疑问。

与《物权法》规定有所不同，最高法院《民事案件案由规定》的第三部分“物权纠纷”项下则规定了六类纠纷，分别为不动产登记纠纷、物权保护纠纷、所有权纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷和占有保护纠纷。

据此，尽管从实体法角度讲，占有并非物权的一种，但在诉讼法视野下，将占有保护纠纷视为物权纠纷，当无疑义。不过，鉴于占有只是一种财产利益，并非民事权利，不能作为确认之诉的诉讼标的，因此，不动产占有纠纷均不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。也就是说，《民事案件案由规定》“占有保护纠纷诉讼”项下的4个案由，“占有物返还纠纷”“占有排除妨害纠纷”“占有消除危险纠纷”和“占有物损害赔偿纠纷”，均不适用不动产专属管辖。

二、合同纠纷

从原则上讲，合同纠纷应当适用《民事诉讼法》第23条的规定，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。同时，当事人可以根据《民事诉讼法》第34条的规定，协议选择合同纠纷的管辖法院。

但在现实中，由于对一些特殊类型的不动产，全国各地政策不统一，当事人的权利义务受所在地政策影响较大，由其他地区法院进行管辖不易查清事实，甚至作出错误判决，严重影响当事人的合法权益。因此，对某特特殊类型的不动产合同纠纷，最高法院规定为不动产纠纷。

但是，由于此类纠纷适用专属管辖，排除当事人协议选择法院的诉讼权利，故其范围应当进行严格限缩，不宜作扩大解释。否则，将对当事人的诉讼权利造成过分限制。

（一）农村土地承包经营合同纠纷

此类纠纷指《民事案件案由规定》第119个三级案由“农村土地承包合同纠纷”项下的全部纠纷类型，包括土地承包经营权转包合同纠纷、转让合同纠纷、互换合同纠纷、入股合同纠纷、抵押合同纠纷和出租合同纠纷。此外，《民事案件案由规定》第116～118个三级案由“林业承包合同纠纷”“渔业承包合同纠纷”和“牧业承包合同纠纷”案件中，尽管未被冠以“农村土地承包合同纠纷”的名义，但如纠纷案件中涉及农村土地承包问题，也应适用不动产专属管辖的规定。

（二）房屋租赁合同纠纷

关于不动产租赁合同纠纷，在司法解释未出台前，关于不动产租赁合同纠纷是否属于不动产纠纷，实践中存在不同认识。

比如，广东高院﹝2013﹞粤高法立民终字第593号民事裁定书认为，土地租赁合同纠纷属于不动产纠纷。南京中院﹝2014﹞宁民辖终字第142号民事裁定书也认为，土地租赁合同纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖。双方当事人虽在合同中对管辖权作出了约定，但该约定违反了专属管辖的规定应认定为无效。

与之相对，在民诉法解释出台前，北京地区法院认为，不动产租赁合同纠纷属于合同纠纷，可由被告住所地与合同履行地法院管辖。尽管在现实中，合同履行地往往与不动产所在地一致，但此种认识保障了当事人协议选择不动产所在地以外法院管辖的效力。

民诉法司法解释出台后，对房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷的问题进行了澄清，但又引发了新的争议：《民事案件案由规定》第97个三级案由“租赁合同纠纷”，存在两项不动产租赁合同纠纷，即（1）土地租赁合同纠纷和（2）房屋租赁合同纠纷。那么，土地租赁合同纠纷是否属于不动产纠纷？（另两项四级案由为车辆租赁合同和建筑设备租赁合同纠纷，显然不属于不动产纠纷）

根据司法解释的规定，仅有房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷，土地租赁合同纠纷仍应当认定为合同纠纷的范畴。然而，在实践中法院对此问题的看法却并不一致。

根据笔者调研的结果，对土地租赁合同纠纷是否属于不动产纠纷，目前实践中法院有以下几种做法：

1.司法解释出台前后均认为属于不动产纠纷

典型的如广州市中院和上海市二中院。广州中院作出的﹝2017﹞粤01民辖终4013号民事裁定书认为：‘本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。’”

2.司法解释出台前认为属于合同纠纷，司法解释出台后认为属于不动产纠纷

北京地区法院属于此类。2015年12月31日，北京高院出台《关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》，其中第十条明确规定：“土地租赁合同应按照不动产纠纷确定管辖。”

例如，北京三中院﹝2016﹞京03民辖终1206号民事裁定书认为：“马坊村委会系依据其与严妍签订的《农村土地租赁经营合同书》等证据提起的本案诉讼，请求判令解除双方于2015年1月1日签订的《农村土地租赁经营合同书》，故本案属于因不动产纠纷提起的诉讼，应当按照不动产专属管辖的规定确定管辖法院。”司法解释出台前，北京市三中院﹝2014﹞三中民终字第03978号民事裁定书则认为：“前东仪村委会系依据其与王宏伟签订的《土地租赁承包合同》等证据提起的诉讼，请求解除前东仪村委会与王宏伟签订的《土地租赁承包合同书》中的29.829亩土地的租赁关系等，故本案属于因合同纠纷提起的诉讼。”一中院和二中院也采类似观点。

3.司法解释出台前认为属于不动产纠纷，司法解释出台后认为属于合同纠纷

典型的如上海市一中院。在司法解释出台前，笔者共检索到上海市一中院作出的11份裁定，均认为土地租赁合同纠纷属于不动产纠纷。司法解释出台后，笔者检索到6份裁定。该院于2015年作出的4份裁定中，2份认为土地租赁合同纠纷属于不动产纠纷，2份认为属于合同纠纷；其后作出的2份裁定均认为属于合同纠纷（见﹝2016﹞沪01民辖终1638号2016﹞沪01民辖终104号民事裁定书）。

4.司法解释出台前后均认为属于合同纠纷

典型的如重庆市一中院、河源市中院等。

5.同一法院出现不同裁定

典型的如中山市中院。中山中院﹝2017﹞粤20民辖终75号民事裁定书中认为：“本案为土地租赁合同纠纷……本案诉争的租赁标的物是土地，应按照不动产纠纷专属管辖的规定确定管辖法院，即由不动产所在地人民法院管辖。双方当事人在租赁合同中约定的协议管辖条款无效。”而其作出的﹝2017﹞粤20民辖终97号民事裁定书则认为：“本案系土地租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条界定了‘不动产纠纷’，是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。土地租赁合同纠纷并非因土地的权利确认、分割、相邻关系而引起的‘物权纠纷’，故本案不属于不动产纠纷，也不是参照不动产纠纷确定管辖的案件类型，而应当属于‘合同纠纷’。因此，原审法院将本案土地租赁合同纠纷归属于不动产纠纷，并按不动产纠纷专属管辖的规定来确定本案的管辖权是适用法律错误，本院予以纠正。”

对土地租赁合同纠纷案件是否应当适用不动产纠纷专属管辖的规定，笔者认为，土地租赁合同纠纷不属于司法解释明确规定的4类不动产纠纷，原则上应当适用合同纠纷的管辖原则。尤其对于合同当事人协议选择不动产所在地以外的其他法院作为管辖法院的情况下，法院如直接认定管辖协议无效，存在过分干预当事人意思自治的嫌疑。

当然，如果涉案合同名为土地租赁合同，实际上合同标的物除土地外，还包括土地上附着的房屋，则应当适用不动产专属管辖的规定。不过，此处还应当区分“租地租房”和“租地建房”合同的区别。二者尽管均涉及土地上附着的房屋，但前者房屋属于合同标的物，应当适用不动产专属管辖；后者建造房屋属于承租人租赁土地的实际用途，房屋本身并非租赁物，故不应适用不动产专属管辖，仍应使用合同纠纷管辖的规则。

鉴于对该问题在实践中存在相互矛盾的不同认识，笔者除呼吁最高司法机关尽快出台示范性意见外，也建议广大律师同行和当事人在起诉或提起管辖权异议前，做好法律调研工作。

（三）建设工程施工合同纠纷

关于“建设工程施工合同纠纷”，《民事案件案由规定》的第100个三级案由为“建设工程合三同纠纷”，其项下还包括9个四级案由，分别为：（1）建设工程勘察合同纠纷；（2）建设工程设计合同纠纷；（3）建设工程施工合同纠纷；（4）建设工程价款优先受偿权纠纷；（5）建设工程分包合同纠纷；（6）建设工程监理合同纠纷；（7）装饰装修合同纠纷；（8）铁路修建合同纠纷；（9）农村建房施工合同纠纷。其中，第（3）项为“建设工程施工合同纠纷”，与司法解释表述一致。

因此，司法解释出台后，实践中对如何理解“建设工程施工合同纠纷”，存在一定争议。一种观点认为，该纠纷范围应仅指《民事案件案由规定》第100个三级案由“建设工程合同纠纷”项下的第三个四级案由，即“建设工程施工合同纠纷”。另一种观点认为，建设工程施工合同纠纷应当包括《民事案件案由》规定中第100个三级案由的全部9项案件类型，不仅限于第三个四级案由。

对此，最高法院法官于2015年8月27日在《人民法院报》上发表了《关于民诉法解释中有关管辖若干问题的理解与适用》一文，对上述问题予以澄清。该文表示，最高法院对该问题的观点是：应当按照不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖的建设工程施工合同纠纷，不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同纠纷项下的第三个第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，应当包括该项下的建设工程施工相关的案件：“（3）建设工程施工合同纠纷，（4）建设工程价款优先受偿权纠纷，（5）建设工程分包合同纠纷，（6）建设工程监理合同纠纷，（7）装饰装修合同纠纷，（8）铁路修建合同纠纷，（9）农村建房施工合同纠纷。”

此外，最高法院还表示，拟通过正在修改的《民事案件案由规定》予以进一步明确。

目前，实践中对“建设工程施工合同纠纷”的理解，是按《理解与适用》一文掌握的。在法院在其作出的管辖权异议裁定中，也有相当部分直接引用了该文。

例如，南京市中级人民法院﹝2015﹞宁民辖终字第484号民事裁定书、青岛市市南区人民法院﹝2016﹞鲁0202民初6025号民事裁定书等。最高人民法院在﹝2017﹞最高法民辖终336号民事裁定书中，就认定合同履行地问题，也引用了该文。

此外，北京高院《关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》直接将该文观点规定在第九条中。

对最高法院的上述做法，笔者认为，由于专属管辖是对协议管辖的否定，本质上是对当事人自由意志的一种限制，在对何为“不动产纠纷”进行解释时，应当采用限缩解释的方式，以免对当事人的诉讼权利造成过分限制。事实上，最高法院的司法解释也是这样做的。

不过，《民诉法司法解释》是在2014年12月18日通过的，于2015年2月4日起施行，而修订后的《民事案件案由规定》早在2011年4月1日即已施行。在已有在先规定且该规定在实践中广泛应用的情况下，在后出台的司法解释既然直接采用了四级案由“建设工程施工合同纠纷”的表述，就不应在对其进行扩张解释。然而，最高法院其后又发表文章，表示司法解释中的“建设工程施工合同纠纷”不能按字面含义理解为该四级案由，而应当理解为三级案由“建设工程合同纠纷”下的第（3）～（9）项，显然又通过扩张解释的方式对司法解释进行了再解释。因此，尽管最高法院的再解释存在合理性，但这种“对限缩解释再进行扩张解释”的法律解释方法，颇为值得商榷。

（四）政策性房屋买卖合同纠纷

在房地产行业宏观调控的政策背景下，各地法院应当依据当地政策，对“政策性”房屋的种类、范围进行理解，这也是司法解释将政策性房屋买卖合同纠纷规定为不动产纠纷的主要原因。以北京地区为例，政策性房屋的范围包括两限房（限房价、限套型普通商品住房）、自住性商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。

责编/孙亚超  微信号：elesun724