最高法最新关于烂尾楼的批复，意义重大：几十年难题，能解决了？

不知不觉，中国的住房市场化，已经过去了超过30年了：

商品房正式的概念是在1978年的时候产生的,正式提出来的时间应该是在1978年的9月份到12月份之间。而真正从商品房的实际投入和使用的年代,我们将它称之为上世纪的80年代比较合理。

1998年商品房改革，中央政府确定了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向之后，住房消费和开发规模快速提升。如今，商品房遍地，很多家庭都住上了商品房。

自从中国住房进入商品房时代以来，有一个长期存在，普遍存在，并且错综复杂，难以解决的风险难题，那就是“烂尾楼之殇”！

过去几年以来，因房企资金紧张引发项目停工，购房者买到烂尾楼的风险有所加大。

在现实中，如果项目出现烂尾趋势，金融机构、施工方、购房者都要主张权益时，谁来保护较弱势的购房者？

提起“烂尾楼”，想必大家并不陌生，它的形象与“鬼楼”、半截楼甚至房地产泡沫联系在一起，成了中国城市化进程中不那么光彩的一幕，不管哪个城市总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼。

几乎所有的烂尾楼身后，都有一段狂热的往事，而几乎所有烂尾楼本身，都标记着那些草草收场的雄心。

烂尾楼作为被冻结的建筑，在外人看来是城市奇观，而身处其中的人，却备尝等待的煎熬。

从一线城市到小县城，这些突兀的存在，除了滋生数不清的都市传说，还埋葬着许多家庭的安居梦想。

对资本家而言，烂尾只不过是资金链断裂后的一种选择，无需承担太沉重的后果。

但对于东拼西凑、贷款上车的刚需而言，望着开发商遁逃的背影，住不进属于自己的房子，心中又是何等滋味。

同一片土地上，建筑如同草木一样更替，烂尾楼终结的地方，总有新的高楼拔地而起，如果说城市发展造就了房地产，那么有些楼盘则注定是这座城市的死结，或闲置了十年，或荒废了更久，未曾离去，却融入不了。

但一些人的财富和时间，终究一去不回来。

2020年，中国青年报发表了一篇文章，题目叫《业主“自救”烂尾楼：民生之痛，监管之耻》长期以来，烂尾楼一直都是中国房地产市场发展过程中最难去除的一块顽疾。

烂尾住宅项目已事实上成为很多地方民生之痛。而作为最弱势的购房群体，烂尾楼业主在规则和合同的约束下，不仅拿不到自己真金白银买的房子，不少人还要肩负着银行贷款持续履约的压力。

鸡飞蛋打，人财两空，血本无归，而且，哭诉无门，这样的痛苦，实在是没有体验，没有资格开口评价的。

更重要的是，随着这一轮房地产行业全面的去杠杆周期到来，因为烂尾楼问题给经济环境和市场带来的矛盾和问题激化，呈现愈演愈烈的趋势。

2022年出现的集中爆发，业主抱团“断贷停供”事件，将这个矛盾推到了一个新的高度，也引起了国家层面的重视和关注。

中国住房商品化，为了发展而出台近30年的预售制，最大的隐患，也走到了不得不解决的关键时刻了。

时代顽疾，关键转折。

2023年4月21日，一个对于所有买到烂尾楼的普通群体至关重要的最新动向，不能错过：

4月21日，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确提到：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这份批复的内容意义重大，对不幸买到烂尾楼的购房者来说，终于有了“免死金牌”。

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最高法这份批复意义重大：烂尾楼业主，有救了！

4月21日，最高法院短短480字的批复，可以让很多被困在烂尾楼纠纷里面的购房者群体长舒一口气了。

同日，人民法院报刊登了一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，4月20日起施行。

此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。

说白了，这就是地方执法部门向国家意志请示这么一个关键问题：如果遇到房企出事的情况和案件，司法程序里面，谁最先能拿到钱？

这里有一个重要的背景需要交代：

众所周知，由于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止（民法典出台），消费者购房人的权利保护问题出现了空窗期。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的出台，对消费者购房人的权利保护顺位问题又一次作出了明确规定，同时，该批复吸收了《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的精神，明确规定“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

此批复在当前“保交楼、保民生、保稳定”政策背景下的出台，可谓及时雨。

文件如下：

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影响分析：接下来，烂尾楼业主维权，有法可依，推进僵局破解有望？

这次，最高法院作出三点批复。

第一条是针对包工头的，第二、三条针对购房者的。

批复内容最关键的，其实就是一个赔偿顺序的界定。

具体来看：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

也就是，法院保障包工头的钱，不能拖工程款，毕竟血汗钱。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

按照以往，房子没有过户登记都不视作购房者的财产，都得不到保障。

但法院最新批复的条文称：

房屋交付请求权＞建设工程价款＞优先受偿权、抵押权及其他债权。

大白话就是：购房者居住权得到了保障！

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这是在第二条的基础上更进一步，烂尾的房子，购房者可以要求价款返还！

这，不就是法律明确层面直接明确表态，支持烂尾业主可以退房退款？

项目不交付，购房者就有权退房退款。

这解决了过往各地烂尾楼最大的清偿顺序界定关键问题！

从法院表述的各方权利来看，房企、银行、购房者、包工头的顺序是：

购房者＞包工头＞银行抵押、房企债权人等。

以前房企项目资金链断裂，银行都有抵押物作为保障，拍卖了就能拿回全部或部分的钱，但现在法院说了，购房者的权利优于银行抵押。

一张图说明清楚：

也就是说，如果购房者因为烂尾申请退房退款，银行不能再用合同去约束和要求购买了烂尾楼的群体无条件履约还款了。

银行合同，从法律等级上，是不可能和最高法相提并论的！这才是关键！

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本质研究：不让最弱势的老百姓背负最大的责任，信心和预期的修复主线清晰

一切存量矛盾想要得到解决，其实都是需要对责任主体界定和债务顺序进行实质性调整。

过去烂尾楼问题，基本上都是购房业主群体最吃亏。

过去几十年，全国各地遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。

而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。

最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。

首先，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。

最高法还表示，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。

综合而言，在与烂尾楼相关的债权排序上，购房人的请求权是排在首位的，其次是建设工程价款优先受偿权，第三是抵押权，最后是其他债权、也就是常说的普通债权。

这个顺序一旦明确，那么银行和开发商，恐怕就要难受了，事实上也是这样的，特别是银行，期房关联的贷款风险系数骤然产生了提升。

最高法这份批复有明确的法律及现实意义。

首先，以司法解释的方式明确了购房人的优先权，为相关案件提供明确的裁判指引。

现实层面，为解决烂尾楼、开发商爆雷案件中债权如何处置提供了明确指引，一定程度上提升老百姓对楼市的信心，有利于楼市复苏。

并且对于当下各地处理保交楼事件具有非常好的指导意义。

自去年7月份多地出现“停贷”事件以来，“保交楼”逐渐成为楼市政策的重点。

2022年七月末，保交楼首次被写入政治局会议文件。

此外，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，并已基本投放至项目。央行方面还表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

各地政府也积极行动，郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金；

同时，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

此外，还有返还未动工项目土地款，优化预售资金监管等动作，助力推动保交楼。

到2022年末，各地房企停工问题得到一定缓解。但依然还存在一些难以推动的老大难情况：

据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

不看数据看现实：部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。

这也是导致当下中国很多城市和地区，基于预售制框架之下的楼市，信心和预期难以得到修复的关键原因所在。

从法律的层面定调，将责任和顺序黑纸白字界定出来，国家为了信心和预期的顺利修复，主线非常清晰。

说直白一点，那就是鼓励大家放心买，国家从法理上支持和撑腰。就这么简单粗暴。

烂尾楼后遗症需要时间和过程，几个独家观点的分享和讨论

消息，肯定是好消息，不过文章的最后，还是要给大家泼泼冷水，提高警惕认知。

烂尾楼，是脱胎于预售制的一个市场毒瘤，是长期存在的顽疾，个中关于资金周转的门道，绝非一两句话就能掰扯明白的。

特别是从2021下半年开始，房企资金链收紧，规模性民企的债务逾期成了普遍现象，资金接不上，全国多地项目出现停工。

到了2022年，全国房屋新开工、竣工面积极速下滑，达到史无前例新低。

看清一个比较残酷的现实：当下中国房地产经济和楼市在周期，环境以及多个维度因素综合叠加作用之下，是处在一个烂尾楼风险的高发特殊阶段。

最近几十年，房地产规模越做越大，但是很明显，房企竣工跟不上销售，缺口越来越大。

这既是地产黄金十年留下的后遗症，也是房企过去疯狂追逐规模的代价。

从这次最高法批复来看，国家已经开始着手，正式公开的去面对和解决烂尾楼这个历史遗留问题了。

未来，行业将朝着越来越健康、越来越靠谱的方向发展。

但是立足于当下来看，风险尚未出清，行业尚未企稳，市场依然低迷。

烂尾楼，不是小问题，必然对应的各种后遗症，是需要时间和过程的。

而且，就算保交付在国家强有力的推进下稳步前进，用未来的质量问题去缓解当下的烂尾风险这个本质，一定要看的清，看的准。

所以，立足当下，良心说话，谈两点：

第一，如非必要，优先考虑看得见摸得着的准新房，二手房，次新房。

什么图纸房，半截子楼花期房，不管包装推广宣传多么精美，能有取代，都不要贸然尝试。

买房不是小事，在这种事情上栽跟头，绝大多数普通个体和家庭都是无法承受的痛。

不想体验这种痛，就不要头铁，听人劝，吃饱饭。

第二，如果因为价差，房源，地段，学区等等的现实因素，只能考虑新房，那么不看品牌，只盯着资质和背景，很重要。

国企，央企，特别是用这样的名头公开宣传的，风险系数较低，值得信赖，毕竟这些国资背景讲究两面。

而其他民营房企，不管名头名气多大，对于绝大多数普通人来说，是不具备分辨和了解真实实力和进行风险评估的。

为了自身的财产安全和购置顺利，看懂这一条观点的逻辑，很重要。