买了村里的小产权房，遇到拆迁该怎么办？

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　　一、什么是小产权房？

　　小产权房是指未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用而建设在农村集体土地上的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发的，因此也叫"乡产权房"。小产权房不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于村集体所有，村民对宅基地只享有使用权，村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　近些年来，国家对小产权房的监管日益严格，按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。小产权房的购房合同在国土房管局也不会给予备案。

　　二、购买小产权房的风险有哪些？

　　首先，购买小产权房具有法律风险：因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，却不具备普通商品房的法律性质。所以，小产权房不能适用法律法规对商品房的相关规定和制度，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，这导致购买小产权房的人们的权益很难得到维护；同时，由于小产权房不具有合法性，不能在房地产管理部门登记备案，不可以设定抵押或上市交易；

　　其次，购买小产权房有一定的政策风险：由于小产权房的证件不齐全，有一些甚至涉及违建，可能会被相关部门整顿或责令限期拆除。那么购房人的居住权益无法得到保障，只能找开发商索要购房款。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于购房人并非合法的产权人，所以很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比有很大差距。

　　最后，购买小产权房不利于转让：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值有很大影响。

　　除了上述三种风险，在实际生活当中，由于小产权房没有正规的产权证，小产权房的质量没有保障，除了安全隐患和房屋售后的维修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

　　三、买了小产权房，遇到拆迁该怎么办？

　　1、根据《土地法》的规定，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。因此，如果是出售给了本集体成员，并且取得了相关组织认可批准的，合同有效，拆迁时会给予补偿的；

　　2、如果小产权房卖给了非本集体成员，但购买者取得了集体组织相关单位批准认可的，这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿的。但是“取得本组织批准认可”是比较困难的。

　　上述两种情况下合同是有效的，但是在绝大多数情况下，小产权房的交易合同是无效的，例如村民将小产权房向本集体以外的买方出售，属于违法行为，合同无效。买方应向卖方退还房屋，购买房屋的价款由卖方扣除相应价款后退还给买方；如果遇到拆迁，购房者无法获得补偿的，需要通过诉讼途径解决。

　　最高法行政赔偿裁定书《（2020）最高法行赔申872号》指出了城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的法律后果：

　　由此可见，非本村集体组织成员购买村里的小产权房的，不能取得房屋的所有权，遇到拆迁也不能得到相应的拆迁补偿。

　　最后，在明律师事务所要提示大家的是：小产权房是城市商品房价蹿升的产物，其本身不具有合法性，也是国家近年来严厉打击且禁止再建的对象，因此购买小产权房有诸多风险。大家在购买小产权房时，一定要慎重考虑再做决定。如果您已经购买了小产权房又不知该如何处置，可以咨询专业律师，律师会给您专业的指导和建议。（穆春/文）

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