北京买房：理清思路，购房建议313

3、这种买回迁房的局我已经说过多次了，在当年还有点儿可能，但操作市区项目非常非常的难。尤其是知道世界上有一种东西叫计算机网络吧？自从有了官方系统之后就无法“改底单”什么的了，只可能从源头操作，否则全是扯淡。

最好的结果是你把钱交了，当成无息贷款让人家免费的用几年。房子肯定是不给你，过几年你去打官司，再打上几年把本金还给你而已。吃不吃亏的看怎么想了。

中间的结果就是交了钱之后告诉你没房了，让你再交钱换个项目你不干，也是打官司要钱。人家就告诉你没钱，打赢了也没戏。你可以去告人家诈骗，但人家早就准备好替罪羊了，所有的案子一个人扛，有的是愿意挣坐牢费的。给你两条路，要么就就接着告，最后什么都得不到；要么撤诉拿回一部分钱？请问你怎么选？

最差的结果就是告诉你这个项目没房了，但再多交点儿钱可以选另外一个，地段更好。那你就接着交钱呗，一步步的可以等着拆故宫。只要你敢给钱，人家就敢要，最后能拆到西天雷音寺去。

4、没什么可指导的，人见利而不见害，鱼见食饵不见钩。这种事儿要都敢信，那就下一步等着给秦始皇打钱呗。对了，我这儿还有解冻外星人资产的投资项目呢，感兴趣不，投资400万给个银河系的那种。

仅供参考。

二、

Q:

我现在住单位的人才租赁房，在海淀西三环外。准备买房，600万总预算，不想退租赁房，考虑单位在军博附近，准备买南四环外，主要是周末住，工作日住租赁房，对学区无需求，主要考虑环境居住品质，房子能保值，请问有什么小区好推荐的？我看了西山金茂府，感觉周末住还不错，亦庄的中信新城也有考虑，都有点远。请帮我参谋一下，西山京茂府能买吗？

A：

1、600万，考虑环境+居住品质+能保值，要求够高的，相当于什么优势都得要，还不能太贵。现实中可不太好找，小心让卖房的忽悠了。

2、西山金茂府，限价房，想不到连金茂府这么高端的品牌都来开发限价房了，这本身就挺有意思的。限价6万，两家竞标，溢价率1.09%，楼面价3万不到。说明什么？说明没什么开发商看上这地段呗。看上了也不愿意出高价，因为不认为能卖到这价格。

李嘉诚的名言，房产的价值由什么体现？地段、地段，还是地段儿。但总有人不信这个邪，就想拿钱挑战一下，那就前赴后继的试试呗。

从理论上讲，3万的成本，只要卖到4.5万以上开发商就有利润。那现在人家要卖到6万，肯定是豪华到土豪级别了呗。品质和居住环境肯定能做到，是否保值就看将来其他的富豪们买不买账了。

我是不太想的通，有高达600万资金的北京富豪们，为什么要到这个地段儿来当接盘侠。图什么呢？有可能会赚钱的人都图便宜吧，老祖宗说过：贪小便宜才能发大财。当然开发商也会利用这人性的弱点，否则人家发不了财。

反正要是我的话也就当个周末度假使，或者养老也不错。居住体验是肯定相当好，至于保值什么的没必要考虑，房子是用来住的，不是什么房子都得琢磨这个，放平心态为好，逐步适应有钱人的消费理念。

3、中信新城，自住也肯定合适，保值什么的中等吧。从现在看是没划进亦庄学区。两种可能，一是跟海淀弱学区的商品房似的，略落后一些。赌一把的话也有可能被划进亦庄，那就会把之前甩下的补回来。

现在优势劣势都是这学区，优势是稳定，甭管学区怎么波动都和这里无关。劣势是在单价不是很高的板块，有可能继续被忽视。但既然在河西的大板块，怎么也不会落后北京大盘，不会吃亏。

4、总之吧，两个完全不同的产品，西山金茂府就是纯自住，有钱人享受生活的地方，没必要太考虑保值什么的。中信新城相对可以兼顾，毕竟是亦庄，至少不亏，如果被划入学区算超值收益。

仅供参考。

三、

Q:

请问怎么看待百子湾在朝阳的位置。顺便问个盘，金泰先锋的三居1000w买了之后能跑赢大盘吗。这个钱要不要去望京买个两居呢。以及天际高尔夫在常营的三房能买吗？看单价一直5.8左右，常营还有机会起来吗？

A：

1、百子湾在朝阳的位置，有点儿尴尬。本来就偏南，河道、铁道和公路又分割了地块，导致不太好进行规划。所以当年虽然炒的火热，但之后一直就是高开低走，没达到预期效果。板块内几个不错的小区也就是跟上大盘而已，都没超出，像赛洛城为代表的还落后了。

金泰先锋属于不错的，到现在为止没有落后。今后要看广渠路以南的发展了，有点儿慢，我也不太清楚怎么规划的，没注意。但作为挺好的小区不会差，跑赢不好说，但大概率不会输。

2、是否去望京，房子是用来住的，先看自己的通勤和居住需求吧。如果是纯投资，那三居偏大了。租金和流动性一般，总价在这里也偏高，不如去望京收益会更好些。

3、天际高尔夫，看什么目的了。自住当然很好了，听这名字就是自住为主的。户型大，绿化景观都不错，环境视野也好。物业费高点儿也说的过去，不算太高。租金不错，在大户型里算收益率偏高的。但大户型产品如果租金高，那就说明升值略低，两种收益做了交换，看自己重视什么怎么取舍了。

常营板块一直挺不错的，没落后，有的还超出呢。但这里是年轻刚需为主的板块，不太适合大户型总价高的。每种产品得适应不同的板块特征，不是主流产品的话那就是自住为主了。

4、这我看不出主要需求是什么，看自己的考量吧。

仅供参考。

四、

Q:

两娃，老大6岁今年在京源小学上一年级，老二1岁，以后也会在京源上学（石景嘉园有一套小一居），目前租房在融景城住，已卖门头沟房最晚2022年5月拿到全款。想买融景城房三居，现在入手合适吗？还是等一等，老师跨校轮岗的政策有没有可能使融景城房价跌点，这样可以买大点面积。

A：

1、现在入手合适吗，等一等是等什么呢，等着跌还是等着涨？真要是下跌了还敢买吗？真要是上涨了划算不？

常规建议是既然卖了房就尽快买，谁也说不好后市什么行情。未必有大幅涨跌，但如果年初出现小阳春的话也有可能。

2、跌了买大点儿面积。这制定个方案吧，定时定量的，包括预案。也就是确定好等到什么时候，或者等到什么价格？到时候降到预期了买不买，涨了怎么办？别陷进降了等着降，涨了又后悔的怪圈儿里。拿着钱失去时机的事儿我是见的太多了，所谓等时机的基本都没等到，谁也无法预测。

3、教师轮岗，跟石景山关系不大，主要是东海。石景山没几所好学校，再因为轮岗给折腾没了就更不合适了。而且就算轮岗也是个长期见效的工程，沈阳折腾了好几年也没什么效果，想几个月就出结果，不太现实，没那么快就出成绩。

而且真要是融景城的房价下降，那就是学校质量下降了，对孩子学习不是好事儿吧？多住几平米房子没有孩子教育重要的。

4、总之我建议是尽量缩短空白期吧，或者制定好方案就按计划执行，免得倒错过时机。教师轮岗是远水，解不了近渴的。

仅供参考。

五、

Q:

我想买半投资加自住房，主要为了自己住，过几年父母过来住，但是希望房子有一定的升值空间。500万预算，我在金融街上班，希望离地铁近点，上下班方便，目前看了朝阳一号线沿线的房子，也看了南边要通19号线的房子。现在是不知道在哪个区域买更适合我的需求。我的需求：小区环境相对好些不要太乱，不想要塔楼就是一梯好多户的那种，感觉环境不是很好。然后就是房子不要太老，不考虑2000年以前的。预算：500万。

现在纠结在哪个区买。感觉朝阳区虽然设施相对完善，但是这个预算很难买到新的环境好的小区；南四环附近可以买相对高档以及小区环境好的甚至可以拎包入住的小区，但是相对偏些，您觉得南边的发展空间大不，就是几年以后会不会各方面更加完善以及会有升值空间。因为我个人还是偏向于在南边买，居住环境好一些，我上班也方便，19号线直达金融街，但是怕南边迟迟发展不起来，配套设施跟不上，这样房子升值空间也不会很大。请章哥指点！！

A：

1、地铁，板楼环境好，2000年之后，升值好，能和父母一起住，那就是两居室。500万的预算，朝阳和丰台，不是太容易。

2、南四环相对高档的小区，哪个啊？19号线的，新宫？那就是翠海明苑吧。这要咨询还是直接说小区名字吧，我岁数大了，脑子慢，猜不了谜语了。

如果是新宫，那大概率就是跟随大盘，高不到哪儿去。毕竟是两区交界，之前以为丰台会拿这里做重点，但现在看来不太像，供地量相对太少了，发展不会太快。

3、可是以500万预算，基本也就这里能满足要求，其他板块不太好买到。比如草桥，从现在看是肯定超过新宫的，但两居室商品房基本都得600以上。朝阳的话也基本都在5环外了，常营一带差不多。也不是太好买到，而且离金融街也远了点儿，贷款还受限。

这要不就买在新宫呗，翠海明苑还可以，大概率不会落后，不吃亏。或者就降低点儿要求，比如一居室，那选择就多了。否则在资金不是很多的情况下，自住和投资是相冲突的，很难二者兼顾，必须取舍。所谓的自住兼投资都是理想，现实中不好实现。

4、看看草桥一带吧，相对保值好的小区更多，一直到公益西桥，像城南嘉园的几个园都是赢了大盘的。草桥的更多，先看看吧。南部是好板块不多，但草桥、首经贸、丰科园等等还是不差的，不弱于朝阳大部分地区。

仅供参考。

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