北上广深的房价，正在吊打纽伦巴

北上广深的房价高，这是大家都知道的。

但是，到底高到什么程度？在全球算什么水平？可能大家就不太有具体概念。

近日，经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2023新版》，从中我们可以看到，北上广深的房价在全球城市中的排名。

报告选取的样本是，具有代表性的全球核心城市，包括纽约、伦敦、东京、苏黎世、首尔、新加坡、北京、上海、广州、深圳、香港等。

房价数据，来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。

先说重点：和去年相比，北上广深的房价均有所下跌。

但瘦死的骆驼比马大，如果按照使用面积来计算的话，北上广深市中心的房子，仍然傲视全球，足以吊打“纽伦巴东”（纽约、伦敦、巴黎、东京）等世界一线城市。

只是超级豪宅，仍有差距。

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全球城市房价排名：香港第一，上海第三

北京第四、深圳第五、广州第十

国内一般使用建筑面积来计算房价，但国际上一般使用使用面积来计算，所以本文的房价数据除非特别注明，一般都会换算成使用面积来计算的。

目前国内一般使用建筑面积，大多数国家和地区是套内面积或使用面积，中国香港采用套内面积。

套内面积=建筑面积-公摊面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般来说，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。

按市中心区域房价来排名的话，全球房价最贵的城市是中国香港，约27.5万元/m²。

排名全球第二的是瑞士第一大城市苏黎世，每平米约18.56万元。

排名全球第三的是中国上海，其市中心的房价，约为18.1万元元/平方米，按建筑面积计算为12.69万元/m²。

排名全球第四的是中国北京，其市中心的房价，约为16.6万元元/m²，按建筑面积计算为11.6万元/m²。

排名全球第五的是中国深圳，其市中心的房价，约为16.5万元元/m²，按建筑面积约为11.5万元/m²。

这五个城市，是全球房价最高德维尔五个城市，被誉为全球一线城市的纽约、伦敦、巴黎在这五个城市面前，都只是弟弟。

广州房价相对友好，但市中心的房价也排到全球十。

按使用面积来计算，广州市中心的房价约为12.1万元/m²，排到全球第十、中国第五，在国内仅次于香港、上海、北京、深圳。

按照外围区房价来排名的话，中国香港仍以18万元/m²位居全球第一，苏黎世以11.7万元/m²居全球第二。

上海、北京和深圳城市外围区房价分别为95514元/m²、82507元/m²和78854元/m²，位居全球第4、第7、第11，广州为50386元/m²，位居全球第32。

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全球城市房价收入比排名：

上海全球第一，广州全球第二

以上排名是按绝对值来排名的，而忽略了各地人均收入和租金水平的差异。

事实上，要衡量一个城市的房价，贵不贵，除了看绝对值，更重要的是看房价收入比和租售比这两个指标。

先来看房价收入比排名：

如上所示，按照房价收入比来排名，上海是全球房价最贵的城市，房价收入达到44。意思是，如果一个人在上海拿着平均工资的话，不吃不喝需要44年才能全款买一套市中心的房产。

排名全球第二的是广州，市中心房价收入达到37，反超北京、深圳。这意味着，如果一个人在广州拿着平均工资的话，不吃不喝需要37年才能全款买一套市中心的房产。

排名全球第三的是北京，市中心房价收入达到33。

排名全球第四的是深圳，市中心房价收入达到32。

纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，远低于中国的北上广深。

需要指出的是，国际大都市普遍征收房地产税，且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。

例如，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为104元/m²/月，外围区物业费约为80元/m²/月，相当于北上广深物业费的30倍。

但即使考虑到这些高昂的持有成本，纽约伦敦的房价收入比仍然远低于北上广深。

如果按外围区来排名的话，北山广深的房价收入比，也是远超纽约、伦敦和东京等国际大都市的

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全球城市租售比排名：

北上广深远低于纽约、伦敦、东京

再来看租售比排名，所谓租售比是指住房每年租金与售价的比值，相当于股票的市盈率，租售比越高的房子，投资价值越大。

以下是全球主要城市市中心租售比排名

全球主要城市中，租金回报率最高的是纽约，租售比达到5.4%。意思是，在纽约市中心买一套房子出租，约需18.5年（100/5.4）就能收回成本。

排名第二的是伦敦，租售比达到3.6%。意思是，在伦敦市中心买一套房子出租，需要约27.8年（100/3.6）才能收回成本。

排名第三的是东京，租售比达到3.3%。

北上广深市中心房子的租售比分别只有1.5%、1.5%、1.0%、1.1%，真的太低了。这意味着，在北京和上海的市中心买一套房子出租，需要收足66年的租金才能回本，而在广州和深圳，需要收100年的租才能回本。

当然，这个算法忽略了持有成本，如果考虑到国外城市较高的持有成本，那纽约、伦敦、东京市中心的租售比分别为3.1%、2.8%、2.5%，与北上广深的差距有所缩小。

如果按照外围区的租售比来排名的话，和市中心的排名相差不大

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北上广与纽伦东的差距，只有豪宅

从市中心普通房产来看，北上广深的房价，无论是绝对值，还是看房价收入比，都稳居全球前列，纽约、伦敦、东京都要靠边站。

但如果单看豪宅市场，北上广深与纽约、伦敦，仍然有较大差距。

例如，纽约中心区最贵的豪宅，是位于曼哈顿中央公园旁的大平层，每平米可以卖到50-100万元。

而上海黄浦江畔的第一豪宅汤臣一品，每平米大约18万—30万元左右。北京、广州、深圳的顶级豪宅，大约也在这个水平。

这意味着，北上广深的房地产市场，还没有像纽约、伦敦那样高度分化。

不过，要论豪宅市场，中国香港才是神一般的存在，就算是纽约、伦敦、东京，也完全不是香港的对手。

早在2016年6月6日，《每日经济新闻》曾报道香港山顶歌赋山道15号豪宅以21亿港元卖出，单价折合人民币约205万元/平方米。

紧接着到6月8日，香港南区浅水湾道28号已作价20亿港元售出，楼面单价达33.57万港元，折合人民币约253万元/m²，以一骑绝尘的优势，打破世界纪录。

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小结

纽约、伦敦、巴黎、东京被称之为全球一线城市，但从房价的绝对值来看，它们已经被中国的北上深超过了。

如果是按照房价收入比、租售比来排名的话，北上广深更是傲视全球。

在此意义上，北上广深市中心普通房子的价格，差不多已经见顶了。

这类房子未来有两个可能，一个是长期恒盘，慢慢等待租金的上涨，当租售比达到3%左右时，价格才有可能突破新的天花板。另一个可能是降价。

至于超级豪宅的价格，仍有继续冲高的空间，毕竟这个市场的价格弹性很大，在超级富豪的眼里，30万m²/和50万m²/，并没有本质差别。

不过，这里说的超级豪宅，是一个非常小众的市场，只有那些真正获得超级富豪认可的房子才能进入这个市场。就算是珠江新城，真正符合这个标准的小区，也不超过5个。

北上广深近郊产业新城的好房子，仍有成长空间，未来与核心区的价差会逐渐缩小，而远郊区域的房子，价差还会进一步拉大。

总之，和纽约、伦敦、东京等国际大都市相比，北上广深的房价分化现象还没有见顶。