顺义老破小，跌掉了郊区二手房的尊严

最近一则二手房降价新闻，将顺义楼市拉回了大众视野。

几天前，北京青年报麾下的一名记者，在走访了几家中介门店，采访了一些业主之后，报道了一个让人大跌眼镜的现象：

相较去年9月，顺义老城区的二手房正在猛烈下跌。

原文是这样描述的：

“顺义城区的东兴一区、龙府花园等8个小区的房价都下降了，降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。”

特别是东兴一区，同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元。

我在链家上看了一下，东兴一区的社区长这样。

不难看出，小区是早期公房时代下典型的经济实用房外立面。

老旧的外立面，人车不分流的社区，逼仄的户型，板塔拎不清等缺点，证明了这个小区至少有20年起步的楼龄。

但与此同时，它也有着显著的优点，比如低密的社区，以及身处配套齐全的老城区，还有一个距离不到400米的地铁顺义站。

综合来看，这是一个顺义老城区老破小的典型代表。

我通过中介内网看了一下这个小区过去一年里的成交情况。

东兴一区的最新成交在6月底，标的物是一套80平左右的两居室，总价290万。

折合3.6万/平

基本信息和北青报提到一致，也算是交叉验证了信息的真实性。从4.3万元/平方米跌至3.6万元，这意味着不到一年之内，这个城区老破小的跌幅达到了：

16%

这样的跌幅比例，在一向平稳著称的北京楼市来说，已经蛮令人惊讶了。一定程度上，它反映出顺义二手房市场老破小的行情趋势。

东兴一区的身上有两个标签，分别是郊区和老破小。

这两个标签，在今年的北京楼市里，都是两个热门的话题。

首先是老破小，上个月，热搜上一直有一个数据，说的是今年北京二手房市场里，传统老破小占总成交量的比例跌破了50%。

与此同时，次新房在二手房的成交占比，却逐渐攀升。

这条热搜，引起了很多人的共鸣，很多网友在讨论区控诉了居住在老破小的心酸。

一定程度上，它可以解释东兴一区成交价格下跌的原因:

老破小的居住感受，并不舒适。

一位二手房经纪人表示，东兴一区的挂牌比较多，打折比较狠的房源，往往是高楼层的房子，业主卖房的理由里，有一条是家里的老人受不了爬楼梯。

这是大多数郊区老破小无法避免的硬伤。

其实不止如此。

了解顺义的朋友会知道，顺义可以粗旷的分为老城区板块，和顺义新城板块以及后沙峪的别墅板块。

顺义老城区，一直像是独立在北京之外的小王国。特别是老城区居民的生活圈子，也早已习惯了内部闭环。

内部的人不愿出去，外面的人自然不会进来。

顺义分区规划

顺义新城成了发展重心

但实际上，顺义却是承接朝阳望京，互联网和和科技产业外溢人口的重要区域。特别是地铁15号线，早晚高峰的时候，地铁车厢里，满满当当都是二十多岁的年轻人。

他们大多数在望京工作，但都住在顺义。

因为顺义老城区的内部闭环，导致绝大多数的人口，都涌向了顺义新城。作为承接北京疏解人口最多的区域，顺义的新增人口80%都选择了顺义新城。

马坡板块，后沙峪以及仁和等板块。

而这些人，毫不例外的选择了顺义的新房市场。

统计了一下2018年以来，北京顺义区新房的供应量和成交量，可以看到新房的成交量在不断增加。

顺义的新房成交量不断攀升

甚至在2021年，达到了北京各区住宅成交的第二位。

对比起顺义4万+的老破小，仁和板块的龙湖云河砚，公园都会，虽然配套不成熟，但3万+的价格，加上更舒适的居住空间显然更能获得刚需买房人的芳心。

最近，中海顺义后沙峪限价6万的新盘，也同样得到了大家的关注，原因就是产品和位置，都比郊区老城区的二手房，更吸引人。

中海后沙峪地块的区位

一边是新城的新建住房的成交量越来越多，一边是老城区老破小成交价降到冰点，这就是顺义楼市。

而顺义只是北京郊区的一个缩影，这样的情况在大兴昌平和门头沟房山，都在同步发生。

大兴旧宫老城区的二手房卖不动，但德贤路沿线的兴叁号院可以卖到7万+；门头沟老城区无人问津，但四道桥板块金茂龙湖和金地一个月能卖出几十亿货值。

综合来看，郊区的楼市竞争比城区更大更激烈，与此同时，消费属性更强烈，这意味着，新房远比老破小更吸引人。

老破小的竞争力，在新房面前不值一提，并且处境会越来越艰难。

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《这可能是北京未来最值钱的地铁线》