房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融

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本文为人民出版社《房地产周期》导论

导读

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。市场上大部分流行的观点都是错的、被情绪化所裹挟的。

本书是我们长期研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢，以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑、独立客观的研究立场，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点，以致良知、为民生为最终目的。

《房地产周期》在人民出版社出版后，京东四次卖断货，一本专业级著作却销售火爆，说明认真扎实的研究是有价值的，严格来讲本书是十分烧脑的。我们原创性提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”被广为引用认可并正在成为业内一个标准分析框架，我们一直强调的“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”在业界广为流传。后续我们将针对重大关键问题推出一系列精心策划、数月打造的用心之作，敬请期待。一切，为了最好的研究！不忘初心。

《房地产周期》目录

导论

第一部分 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话

第一章 房地产周期研究：理论逻辑、国际经验和中国特征

第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利

第三章 从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划

第二部分 房地产市场风险：十次危机九次地产

第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示

第五章 中国房地产泡沫风险有多大？

第六章 这次不一样？——2015-2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较

第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示

第三部分 房地产政策与制度：短期调控和长效机制

第八章 为什么德国房价长期稳定、在全球独善其身？

第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择

第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析

第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释

第十二章 供需错配、人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源

第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断

作者简介

任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国金融40人论坛特邀研究员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，2015年大满贯冠军分析师。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。

夏磊，恒大研究院副院长、房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》（GB50626-2010）等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产行业首席分析师。中国人民大学硕士。

熊柴，恒大研究院城市规划组高级研究员。南开大学经济学硕士，清华大学经济学博士，中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持 1 项国家社会科学基金。

目录

1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产

1.1 房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心

1.2 那些年关于房地产的争论和误解

1.3 本书试图建立分析房地产周期的逻辑框架

2什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融

2.1 长期看人口：人口迁移的趋势、超大城市的未来、人地分离的解决之道、大都市圈战略的确立

2.2 中期看土地：香港批租制度、土地财政、地方GDP锦标赛、地价推高房价

2.3 短期看金融：利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器

3如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险

4如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制

5研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生

正文

1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产

为什么要研究房地产周期？答案显而易见，因为它太重要了！

1.1 房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心

房地产是财富的象征。从财富效应看，根据拉斯·特维德在《逃不开的经济周期》中的测算，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。我们估算2017年中国全国房地产市值约300万亿元左右，是GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。美国总统特朗普是房地产商，香港家族财阀多是房地产商，一度中国首富是房地产商，房地产领域长期以来超级富豪扎堆，居民家庭的主要资产之一是房子。

房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性，且产业链条长，房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。以中国为例，2016年资本形成总额占GDP比重约为44%，对经济增长贡献率高达42.2%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。在全社会固定资产投资的构成中，2016年房地产业投资占22.3%、房地产开发投资占16.9%，考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，我们测算房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右，房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。

房地产泡沫经常是金融危机的策源地。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，十次危机九次地产，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后许多经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未完全走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则相对要小很多。

房地产是大类资产配置的核心。美林投资时钟研究了经济周期不同阶段股票、债券、商品、现金等的收益率表现，是大类资产配置的一个基本方法。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购地还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。

1.2 那些年关于房地产的争论和误解

房地产如此重要，但是长期以来却充满广泛的争议、分歧和误解。作者有一次参加一个座谈，与在座的政府官员、企业家、学者讨论“什么决定房价？”，竟然得到了十多种答案！比如，货币松紧、土地财政、人口流入流出、学校医院优劣、就业机会、生活质量、空气、交通拥挤、是否处于交通干线，等等。房地产的相关问题，始终是社会大众、金融投资和公共政策领域的热点话题，比如，什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、中国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制，等等。

让我们来看看过去二十年社会上各种流行的对房地产的争论和误解：

自1998年房改以来，在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中，一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅，北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也是相当惊人的。据说那些早期提出泡沫破裂、崩盘论的经济学家已经没有了听众。那些一度流行的看空逻辑，比如人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房价过高、房产税试点等，都没有阻止房价的上涨，房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。究竟什么决定房价？什么造就了过去二十年一线房价只涨不跌、涨冠全球的神话？未来一二线房价会脱离地心引力一直涨上去吗？理性思考中国房地产市场有哪些潜在风险？如何促进房地产持续健康发展？

长期以来，中国城市规划政策的指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，因此，政策经常通过减少土地供应来控制大城市规模，同时，增加中小城市土地供应。但事与愿违，过去几十年，人口不断往大都市圈迁移，而土地供给错配，人地分离，造成了一二线高房价、三四线高库存。什么是驱动人口迁移的基本因素？国际上人口迁移的基本规律是什么？中国未来城市化的合理形态是什么？

长期以来，一些舆论和政策出于对“大城市病”的担忧，以交通拥堵、环境污染、资源约束为由，强调控制大城市特别是特大和超大城市人口规模。但是，当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈，这是造成北京轨道交通出行比例较低、较为拥堵的重要原因。国际经验表明，大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足，才是导致一些“大城市病”的重要原因。强行控制人口的做法，一方面与尊重市场在资源配置中的决定性作用相违背，另一方面也不利于广大人民分享大城市发展的好处。未来中国应该如何治理“大城市病”？如何解决职住分离带来的交通压力和“睡城”现象？如何优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通？

社会各界经常把当前中国房地产泡沫风险与1991年日本相比，日本在那次巨大的泡沫破裂以后陷入失去的二十年。事实上，日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，泡沫程度旗鼓相当，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从人均GDP、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看，当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似，如一线房价过高、置业人群到达峰值等。当前中国房地产市场风险有多大？会否重蹈日本泡沫破裂的覆辙？如何避免寄希望于刺激房地产重回经济高增长的风险？中国城市化和经济增长对于消化高房价还有多大空间？

1.3 本书试图建立分析房地产周期的逻辑框架

理论是应时代而生的，理论以解释、解决所处时代的重大关键问题为使命。作者曾研究了17年宏观经济、10年房地产，先后供职于高校、公共政策部门和金融机构，从学术研究、公共政策研究和商业研究等不同角度系统研究了房地产周期相关的一系列重要问题，我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实。学术研究侧重是什么，公共政策研究侧重怎么办，商业研究侧重未来预测。经过长期专注的探索，我和我的团队先后推出了数十期《房地产周期研究》系列专题报告，对每篇报告我们均进行了长期认真的推敲和雕琢，以期能够经得起时代的检验。

在一系列研究的基础上，我们试图建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来，提出了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。在此框架基础上，近些年我们进行了商业实战，在2015年市场流行“卖房炒股”时，提出“一线房价翻一倍”，事实证明当时正处于房价暴涨前夜，随后深圳、北京、上海、杭州、南京、合肥等城市房价出现了大幅上涨，这一预测被评为年度十大经典商业预测；2016年底当市场对房地产投资悲观时，我们发布报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观？》，随后2017年房地产投资超预期，房地产后周期的相关行业实现了高景气并牛股辈出，成就了漂亮50。本书是过去长期以来我们对房地产周期系列研究的一个总结。

2什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融

经济总是从复苏、繁荣、衰退到萧条周而复始地轮回，经济周期在客观世界是市场经济中由个人或企业自主行为引发的商业律动，在主观世界则是亘古不变的人性。经济周期研究是进行经济形势分析、制定公共政策以及实施反周期宏观调控的基础。现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加而成：短波的农业周期（又称蛛网周期）揭示的是农业对价格的生产反馈周期，1年左右；中短波的库存周期（又称基钦周期）揭示的是工商业部门的存货调整周期，2-4年左右；中长波的设备投资周期（又称朱格拉周期）揭示的是产业在生产设备和基础设施的循环投资活动，6-11年左右；长波的建筑周期（又称库兹涅茨周期）主要是住房建设活动导致的，20-40年左右；超长波的创新周期（又称康德拉耶夫周期）是由创新活动的集聚发生所致，60年左右。

研究房地产周期，我们首先要对关键词进行准确定义（参见第一章《中国房地产周期研究》，任泽平）。房地产包括住宅和商业地产，其中以住宅为主。房地产兼具消费品属性（居住需求，包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求）和金融属性（投资或投机性需求，在价格的博弈中获得价差，并且可以加杠杆）。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括土地政策等中期变量，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。

2.1 长期看人口：人口迁移的趋势、超大城市的未来、人地分离的解决之道、大都市圈战略的确立

房地产周期在长期是人口周期的一部分。人口影响房地产市场的逻辑是：初期，在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加（20-35岁首次置业为主，35-50岁改善型置业为主），带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。随后，步入房地产周期的右侧，随着人口红利消失和刘易斯拐点出现，经济增速换挡，居民收入放缓；随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到峰值，房地产投资长周期拐点到来。随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”，人口迁移边际上决定不同区域房市。

根据典型工业化经济体房地产发展的经验，其发展过程中具有明显的阶段性特征：1）从高速增长期到平稳或下降期。在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增长期，房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城市化水平的关联度下降，而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强，房价受居民收入和利率政策影响较大。比如，上个世纪五六十年代西方国家出现的婴儿潮，以及成功实现追赶之后日本社会的低生育率和老龄化，都对各自的住宅发展产生了显著的影响。2）从数量扩张期到质量提升期。初期，住房饱和度不高，住宅开工高速增长，以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求；随着住房趋于饱和（比如城镇户均一套），居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求提高。3）从总量扩张期到“总量放缓、结构分化”期。综合典型国家城市化过程中经济发展阶段、产业结构和人口区域分布结构的关系来看，人口空间的分布大体上经历了农村、城市化、大都市圈化集聚三个阶段。

我们研究了人口迁移的国际规律和逻辑机理（参见第二章《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》，任泽平、熊柴），这对理解未来中国人口迁移趋势、城市化布局和预测区域房价具有启发意义。研究发现：1）美国、日本等人口迁移呈两大阶段，第一阶段，人口从农村向城市迁移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升，第一个阶段与经济快速增长、产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主相关，城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是大都市圈化，人口从农村和三四线城市向大都市圈及卫星城迁移，一些中小型城市增长放缓甚至净流出，而大都市圈人口比重继续上升，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。我们还发现，在城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，这时服务业比重占据主导地位。2）大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。这也就是意味着，中国过去长期“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移和城市化规律的。3）中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，大都市圈人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。2015-2016年，全国房地产市场分化明显，一线城市和部分二线城市房价上涨明显，相当部分三四五六线城市平稳，表明中国城市化正步入第二个阶段：大都市圈化。4）由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。5）除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。

中国政府长期实施“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化战略，1980年全国城市规划工作会议提出“控制大城市规模”，1990年开始实施的《城市规划法》规定“严格控制大城市规模”，2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》和《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提出“严格控制500万人以上特大城市人口规模”。但是，从历史看，北京、上海等政府制定或预测的人口控制目标不断被突破。当前北京、上海等地的新一轮城市总体规划均继续要求控制人口，《上海市城市总体规划（2016-2040）(草案)》要求把上海市常住人口到2020年、2040年控制在2500万人以内，《北京市城市总体规划（2016-2030）（草案）》要求北京市到2020年把常住人口控制在2300万人以内。

严控北京、上海等超大城市的人口规模是否合理？从长期来看，人口控得住么？未来大城市的重点是控制人口还是改善城市规划？我们在《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》中研究发现，人口向大都市圈迁移是国际城市化的基本规律。这也就意味着，试图限制大城市人口的行政性措施是违背经济规律的，出路在于着力解决城市规划和基础设施供给不足问题。

我们重点研究了国际上超大城市人口发展趋势及其对中国北京、上海等的启示（参见第三章《从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划》，任泽平、熊柴）。研究发现：1）城市人口集聚的基本逻辑是经济-人口分布平衡。从长期来看，决定一个城市人口集聚规模的关键在于该城市与所在国家其他地区的收入差距，这种区域收入差距用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。在完全的市场竞争和个体同质条件下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。OECD城市功能区及美日韩的经验也证实这一点，全球高收入国家50万人以上城市功能区的经济-人口比值的中位数为1.01，平均值为1.07。美国、日本、韩国等高收入经济体城市人口集聚的国际经验表明，经济-人口比值趋近1，如果高于1，将面临人口净迁入，如果低于1，将面临人口净迁出。2）当前北京、上海的经济-人口比值高达1.9以上，人口增长仍有较大潜力，在北京、上海迈向世界城市或全球城市的路途中，经济-人口分布的内在平衡动力将驱动其未来人口显著增长。从全球主要都市区人口密度的国际比较看，北京、上海人口仍有较大的增长空间，分别超过1000万、400万，我们预计未来北京上海都市圈人口都将超过3000万。受人口调控政策影响，近年北京人口增量放缓，上海人口增量由正转负。3）交通拥堵、环境污染、资源约束均不是严控人口规模的理由。当人口规模超过一定水平时，城市交通情况与城市布局、城市交通设施水平及城市管理能力等更为相关。当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈，这是造成北京轨道交通出行比例较低、从而较为拥堵的重要原因。4）北京上海人口发展存在老龄化、人口分布失衡、职住分离等突出问题。从全球角度看，大量年轻外来人口涌入大都市圈是城市活力的源泉，国际大都市区的老年人口比重多明显低于本国平均水平。2015年北京、上海户籍人口60岁及以上人口占比分别高达23.6%、30.2%，北京市接近全国平均水平、上海市明显高于全国平均水平。北京市五环内、上海市外环内均集聚了接近一半的常住人口，人口密度明显高于其他大都市，这意味着北京市、上海市的核心区域人口已经严重饱和。北京、上海的就业分布相对集中，而居住分布比较分散，且二者相距较远，一些地区“睡城效应”十分明显。5）改善北京上海人口调控政策，优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，年轻移民是城市活力的源泉。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，向新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下，土地供给向三四线城市倾斜，但人口向大都市圈集聚，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。解决之道不是控制需求的短期调控，而是建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。我们在第十二章《供需错配，人地分离：一线高房价、三四线高库存的根源》（任泽平、熊柴）中对此进行了探讨，研究发现：人口向大都市圈流入是世界各国城市化的基本趋势与规律。由于人口流动主要由市场机制决定，土地供给由政府决定，实行“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”战略的结果是：一线和部分热点二线城市人口快速增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配。解决之道在于从短期调控转向长效机制，从限制需求转向供给侧改革。2016年12月中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，关键在于解决土地供需错配问题。1)以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城市战略，合理增加一线和部分热点二线城市居住用地供给，合理规划布局圈内产业、居住、交通和公共服务资源等。2)适时重启跨省换地、占补平衡：实行跨省域的耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策。3)加快推进一线和热点二线城市低效工业用地转居住用地。4)加快推进一线和热点二线城市的农村集体建设用地入市，并在符合规划和用途管制前提下，允许作为居住用地。5)严格控制投资投机性需求，对炒房课以重税。6)完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。

2.2 中期看土地：香港批租制度、土地财政、地方GDP锦标赛、地价推高房价

金融、人口因素是影响房地产需求的主要因素，而土地则是影响房地产供给的主要因素。由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且，土地供给政策及计划还可能通过预期传导直接影响当期房地产市场。因此，土地因素对房地产周期的影响主要在中期，介于人口因素和金融因素之间。土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础。如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，土地市场供求平衡对中期住房供求平衡十分重要。

在发达经济体，土地大部分为私有，在用途和规划管制下可自由交易、在获得许可后建设住宅，但各国、各地区具体政策差异较大。国内外普遍经验表明，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。德国房价之所以波动较小、长期稳定，一个重要原因就是住房供给稳定充足，1978年住房套户比达1.21。在日本，除货币宽松外，1985-1991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足，而政府对此未能有效干预。在美国，2000-2006年，严格土地供给城市的房价年均涨幅约为弹性土地供给城市的2倍左右（张智，2009）。

在中国香港，土地租批和限制土地供给制度导致房价奇高。自1842年成为英国殖民地起，香港就开始实行土地租批制度，即土地归港英政府所有，由政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者获得承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。在香港回归以后，香港的土地批租制度并没有改变，1997年7月1日起，根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，香港境内的土地属于国家所有，由香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入归香港政府支配。1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985-1994年间香港房价快速上涨的重要原因之一。2004-2011年间的住房价格大幅上涨，也与当时出台“2002年宣布取消拍卖土地，暂停‘勾地’一年，直至2004年5月再作土地拍卖”的政策规定密切相关。两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。2011年和2012年香港房价大涨，与前期土地供应量不足有密切关系。2008-2009年，新增住宅用地只有0.019公顷。2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。

相比于美国、欧洲等土地私有化，中国内地与香港的土地政策较为类似，上世纪80年代，内地改革开放，在土地政策方面引入了香港经验，效仿了土地租批和限制土地供给制度。在内地房地产发展的历程中，整个发展轨迹乃至许多关键词能看到香港模式的影子。从25年前“中国土地第一拍”在深圳落槌，到之后的制度（包括土地出让制度、预售制度、按揭制度等）、产品（包括外观、层高、园林、会所等），甚至营销模式、物业管理，内地如今这一整套房地产运作规则都是在学习香港基础上发展而来。在改革开放之初，中国实行土地公有制，即城市土地国家所有、农村土地集体所有，由于宪法规定土地不允许买卖交易，中国制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让，实行国有土地有偿使用制度，并率先在深圳、广东、上海等试点，随后在全国推广，形成了中国土地财政制度。中国土地出让先是以协议出让为主，但由于不透明容易产生腐败。2002年以来规定经营性土地出让的方式必须采取招拍挂，这些方式看似公开透明，但却不断推高地价、产生地王，助推了房价持续上涨。有观点认为，香港的土地财政与限制土地供给，是导致房价高涨、伤害民众福利和实体经济的坏例子，内地错把香港的教训当经验引进。

在中国大陆，土地政策主要由国土资源部制定，并受到住房和城乡建设部、农业部、财政部等其他部门的影响。在全国层面，土地供应总量在中长期由国土资源部制定的土地利用总体规划决定，比如《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，决定全国十五年土地供给总量。在土地利用总体规划下，有五年规划、年度计划。在地区层面，由中央划分各省指标，各省据此制定土地利用规划、五年规划、年度计划。在城市层面，除土地利用规划外，城市总体规划中建设用地等指标也列明了中长期土地供应指标，并落实到年度计划。

除了土地财政制度之外，中国大陆一线二线城市房价过高、三四线城市房地产库存过高，则与土地资源错配有关。由于“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的城市化指导思想，一线和部分二线城市建设用地规模被严格控制，而三四线城市土地供给偏多。在人口大都市圈化背景下，土地错配必然导致一二线高房价、三四线高库存。一二线热点城市每次限制土地供给均为下一次报复性上涨埋下伏笔。

为什么地方政府热衷于经营城市、对调控房价不积极？在房地产的盛宴里，谁切得了最大的蛋糕？利益结构决定博弈结构和行为模式。我们在第十章《谁是房地产盛宴的受益者：房价构成分析》（任泽平、宋双杰）中，透过房价构成，研究房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式，这有助于判断房市的博弈结构和趋势。研究发现：1）地方政府是最大受益者，政府所得占房价的6成左右，占比高。从宏观层面看，2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%；从中观城市看，2015年土地出让金和税收占房价的56.8%；从微观上市企业看，2015年土地转让金和税收占房价的56%。2）从宏观层面看，1999-2015年，国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿，十年间增长11倍，占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元，增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。3）从中观城市看，主要是土地价格推动房价上涨，各地方建安成本差异不大。通过回归分析发现，土地价格显著影响房价。4）从微观企业看，房企净利占营收比重低且在下降，土地成本持续攀升。拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。5）受益于土地财政，地方政府是房价上涨的最大受益者，占6-8成；由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化；客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用；土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

过去十多年地王频出，高地价是高房价的重要推手，为什么地王频出？谁是地王的制造者和获益者？我们专题研究了土地财政问题（参见第十一章《地王之谜：来自地方土地财政视角的解释》，任泽平、宋双杰），研究发现：1）地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政。土地出让金约为地方一般预算收入的一半，再加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心。因此，在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者，地方政府是地王的最大获益者。除非受到来自中央调控措施的压力，一般来说地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力，而在房市萧条时，出台刺激政策。2）土地财政的历史和成因。土地财政是指地方政府通过“经营土地”获得的收入，包括以出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。土地财政的形成过程可概括为：在分税制改革后，中央上收财权但把大量外部性事权留在地方，地方政府事权多财权少，在中央允许和土地收储制度下，地方政府开始经营城市土地，政府对农地征收的国家垄断和土地变更的政府用途管制是土地财政的基础。在地方政府“GDP锦标赛”激励下，受益于快速城镇化带来的房地产业爆发式增长，最终形成土地财政的独特现象。3）土地财政是地方政府的核心。2014年在不考虑土地融资的情况下，土地财政贡献了地方财政收入的35.63%。2015年国有土地使用权出让收入达到4.26万亿，2003-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比平均为49.74%。2014年与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。2015年地方债务总和为18.4万亿，土地融资规模3.68万亿。4）客观认识土地财政在调动地方积极性、推动经济增长、完善城市公共基础设施方面的积极作用。地方政府通过低成本征收农业用地，低价格转让工业用地，高价格出让商、住用地，一方面刺激投资，另一方面获得高额土地出现让金弥补财政缺口。巨额的土地出让收入用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设、基础设施建设，成为中国经济发展的一个内生逻辑。5）正视土地财政带来的待解问题。推高房价，形成资产泡沫；增加地方政府债务风险；地方政府一方面运用计划经济的方式低价购地，另一方面利用市场经济方式高价供地，形成“地价剪刀差”，提供了“寻租”空间；地价房价大涨扩大收入差距；抬高实体经济成本，开工厂不如炒房子诱发产业空心化风险。6）改革完善土地财政。建立和完善与事权相匹配的地方财政体制；减少地方政府对土地财政的依赖，扩展消费税、房产税等稳定、持续的地方主体税，保证地方政府提供公共产品的长期稳定税源；改变过去地方政府只以GDP论英雄，增加就业、创新、环保等考核权重，从“投资型政府”向“服务型政府”转变；明确农村土地产权，保护农村集体对土地的占有权、使用权和收益权，完善土地的征地范围、征地程序和补偿机制等制度建设；建立规范的地方债制度。

2.3 短期看金融：利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器

金融政策（利率、流动性投放、信贷、首付比等）既是各个国家进行宏观经济调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，利率、首付比、信贷等政策将影响居民的支付能力，也影响开发商的资金回笼和预期，对房市供求波动影响较大。国内外房地产泡沫形成大多受低利率和充裕流动性推动，而房地产泡沫破裂则大多可归因于加息和流动性收紧。

房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟。比如，如果政策为刺激房地产，下调利率和抵押贷首付比，将提高居民支付能力，通过鼓励居民加杠杆来透支住房需求；如果政策为抑制房地产，则可以采取提高利率和首付比操作，以降低居民支付能力并延迟住房消费。由于商品房具有消费升级属性，且产业链条长，因此，房地产市场的销量、土地购置和新开工投资是重要的经济先行指标。一轮完整的房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商资金放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中，情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。

住房金融政策保持基本稳定是住房市场保持基本平稳的最重要条件。例如，德国在1981-2011年间的房价平均涨幅是1.5%左右，这三十年间实际利率水平基本维持在8.5%左右。美国1991-2000年的10年间，房价平均涨幅在3%左右（最高点只有5.6%），抵押贷款利率始终在7.0%-8.1%的区间里小幅波动。住房金融政策的大幅调整是房地产泡沫产生和破灭的主要原因。比如，日本、美国房地产泡沫的形成均与低息政策和流动性泛滥刺激相关，而泡沫破灭则与加息和流动性收紧直接相关。

美国经验表明住房金融政策与住房市场波动密切相关。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：2001-2003年，美联储连续13次降息，累计降息5个百分点。至2003年6月，基准利率降至1.00%，美联储的低息政策一直延续到2004年上半年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004-2006年，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%；而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后开始连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。

日本经验同样表明住房金融政策与住房市场波动密切相关。日本的房地产泡沫，与日本央行的下调利率有密切关系：1986-1987年，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点；此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

从国内的经验来看，金融政策对国内房地产市场的影响同样非常显著。例如，1993年央行大幅加息是海南房地产泡沫破裂的重要因素。作为当年宏观调控的16条措施之一，1993年5月15日和7月11日，央行两次分别加息（一年期贷款利率）72个基点和162个基点，累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加。据《财经》杂志2007年文《上世纪90年代海南房地产泡沫警示》，当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

商品房需求包括居住需求和投机需求。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放、低利率和土地供给垄断有关，它反应了商品房的金融属性。1998年房改以来，中国一线房价涨冠全球，除了跟城镇化、经济增长和居民收入有关之外，还跟货币超发有关。房价上涨有没有泡沫，首先要区分基于基本面支撑的正常上涨和基于货币现象投机性需求的非正常上涨。过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。1978-2015年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。1978-2015年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。

但是，2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。金融属性的驱动力主要是货币超发和低利率。根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。2000-2016年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.1%、13.3%、11%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.1个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如2009、2012、2015。因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发和土地供给垄断解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了过去二十年中国一线房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，叠加一二线热点城市土地供给不足，造就了中国房价涨幅冠全球。2015-2016年房价大涨相当大程度上是货币现象，即低利率和货币超发。不断降息提高了居民支付能力。自2014年“930”新政和“1121”降息以来，房价启动新一轮上涨。2015年“330”新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。

3如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险

十次危机九次地产，我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示（第四章，任泽平、卢亮亮），包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟，时代变迁人性不变。研究发现：1）历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。2）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。3）政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。4）虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。5）如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。6）每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今，美国经济经过3轮QE和零利率才走出衰退，而欧洲、日本经济在QQE和负利率刺激下才走出低谷，中国经济从此告别了高增长时代，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，2014-2016年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估（参见第五章《中国房地产泡沫风险有多大》，任泽平、杨为敩）。研究发现：1）绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过2014-2016年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第7、8、13位。2）房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。3）库存：去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。4）租金回报率：整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。5）空置率：三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。6）房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。①从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款余额占银行贷款比重为25%（其中个人购房贷款16.9%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%，流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。

2015-2016年中国一二线房价大涨，资产价格泡沫担忧加剧。我们在第六章《这次不一样？当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较》（任泽平、熊义明），进行了比较研究，研究发现：1）与过去比：中国本轮房价大涨有五点不同。涨速快；脱离基本面。本轮房价大幅上涨背景是经济增速放缓，人口增速和城镇化明显放缓；货币超发， M2与名义GDP增速的裂口不断扩大，杠杆明显上升，先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期；区域分化明显。一线城市大涨，三四线基本持平；政策刺激，每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。2014年“1121”降息后，止跌回升，2015年“330新政”后，加速上涨，“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。2）与日本1991年前后房地产大泡沫比：涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；脱离基本面，广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；货币超发，从1986年开始，日本M2增速明显加快，利率大降；区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小；政策刺激。1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机。3）与2015年股市大泡沫比：“水牛”，货币超发未流入实体经济；“政策牛”，“刺激牛”，2014年以来不断出台刺激房地产政策；“杠杆牛”，鼓励居民加杠杆，测算表明，居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算，杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。“疯牛”，脱离基本面加速上涨。4）避免悲剧重演。地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险，尽快建立长效机制。

近年来关于“保汇率还是保房价”的讨论增多，房价和汇率之间的逻辑关系及影响机制是什么？研究了三个国家/地区应对汇率变动的不同方式，以及随后房价的变化（参见第七章《保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示》，任泽平、卢亮亮）：2014年俄罗斯模式（弃汇率、保房价）、1991年日本模式（保汇率、弃房价）以及1997年东南亚模式（汇率和房价都未保住）。通过对三个模式的分析，展望未来中国房价和汇率之间的勾稽关系及走势。研究发现：1）保房价还是保汇率这一现实命题涉及购买力平价理论、资产组合理论和不可能三角理论。2）实体经济回报率是支撑汇率和房价的根基。1997年前后的东南亚和2014年的俄罗斯均面临实体经济回报率的下降，使得汇率面临贬值压力，房价泡沫缺乏居民收入支撑而更多地呈货币金融现象。1985-1991年日元升值过快以及房地产泡沫过大导致实体经济企业外迁。3）“保房价还是保汇率”这一选择题的存在，说明房价和汇率之间存在定价错误和套利机会，必须要进行修正，否则面临持续的资本出逃。比如1990年前后日本的案例中房价存在高估、汇率存在低估，1997年前后东南亚的案例中房价和汇率都存在高估，2014年俄罗斯的案例中汇率存在显著高估。东南亚和俄罗斯汇率高估的根源是实体经济回报率下降和前期货币超发推高国内资产价格泡沫，日本当年汇率低估主要是80年代没有顺势贬值以及1985-1990年贬值过快。4）在“保房价还是保汇率”之间的选择，实际上是内部目标和外部目标之间的权衡，三大案例表明，为保汇率而收紧货币金融条件增加了国内资产价格的压力，而弃汇率则国内资产价格表现较好。比如1990年前后日本由于受美国挟持，为保汇率而选择收紧国内货币金融条件，导致股市房市崩盘；1997年前后东南亚国家由于有大量对外负债而被迫保固定汇率制，结果国内金融条件收紧、资本出逃以及汇率和房价双失守；只有2014年的俄罗斯主动选择大幅贬汇率，国内房价震荡走高。5）在金融自由化和资本账户开放的情况下，会放大国内经济结构不合理和金融体系不健全的风险暴露。根据不可能三角，资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾。对于俄罗斯和东南亚四小虎这些经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言，资本项目的完全放开具有相当大的风险。在内外部流动性充裕时，如果该国实体经济的回报率不高，资本会进入房地产等资产领域进行投机；而当流动性逆转时，由于资本项目的开放，资金可以在毫无障碍的情况下逃出去，加速货币贬值。6）在三种模式下，房价走高都是汇率升值预期导致国内流动性过剩引起的。俄罗斯在2003年后卢布随着大宗商品价格走强而开始缓慢连续升值，国际资本蜂拥而入，加上国内基准利率连续下调，房地产价格上升。日本则在签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息。1991-1996年东南亚各国在金融自由化下国际资本大幅流入。在实体回报低迷的情况下，日本和东南亚各国的过剩流动性涌入资产领域，推升股市房市价格。7）三种模式下，政府和央行干预的对象都是汇率，房价的变动则是应对汇率变动的结果。俄罗斯单一的产品结构和薄弱的外储规模决定了俄央行无法对抗国际资本外逃和能源价格下跌引发的卢布贬值。在连续提高基准利率失效的情况下，俄罗斯放弃干预卢布汇率，大幅贬值。房价则在俄罗斯央行连续5次下调基准利率的情况下维持了震荡上行的走势。日本错误的估计了日元升值的不利影响而连续宽松货币，导致了严重的资产价格泡沫。在泡沫不断膨胀的压力下，日本政府采取了严厉的行政措施和紧缩性货币政策主动挤泡沫，导致了房地产价格的暴跌。东南亚各国在巨量的外债和国际投资者的做空压力下，一开始试图守住固定汇率，为了避免大量资本外逃和提高做空成本，各国纷纷提高利率，在国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重挤压下，汇率失守，房价暴跌。8）作为大国开放经济体，中国如果面临“保汇率还是保房价”选择时，可能首先考虑国内目标，同时加快供给侧结构性改革推动经济成功转型，则是汇率和房价稳定的基础。中国既不像1997年前后的东南亚那样有大量的对外负债，也不像1985-1991年的日本那样被美国挟持，在面临“保汇率还是保房价”选择时，可能会以国内经济金融稳定为首要目标，不太可能以牺牲国内目标来保汇率。同时也需要警惕，在改革转型面临阻力时，中国公共政策可能倾向于放松货币信贷刺激房地产来稳定短期经济，这将增加房地产泡沫、汇率贬值压力、产业空心化风险以及经济金融杠杆。面对结构性和体制性问题，中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚，这是化解一切风险的根基。

4如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制

纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定？对我们有哪些启示？（参见第八章《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？》，任泽平、甘源），研究发现：1）德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”（ 陈洪波、蔡喜洋，2015）。2）充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。3）严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为，合理稳定的住房投资回报率。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。4）货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。5）实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。6）德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

1998年房改释放了中国房地产市场的洪荒之力。过去20年，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但房价越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下，我们回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训（参见第九章《中国房地产调控二十年：问题、反思与抉择》，夏磊、任泽平、甘源、黄什）。研究发现：1）过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。1998-2001年，应对亚洲金融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；2002-2007年，房地产从出现过热苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；2008-2009年，国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策；2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；2014-2016年9月，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨；2016年9月-2017年，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。2）调控的政策工具及效果。①货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发或收紧，冲击资产配置需求。②财税政策直接影响市场供应。税收政策直接影响房地产交易量，营业税、个人所得税、契税的优惠减免，对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算，也直接影响开发商的推盘节奏。③土地政策对不同城市效果不同。在三四线城市土地大量供给的同时，部分一二线城市甚至面临无地可卖的境地。④）“限购”等行政措施短期影响直接。短期限购政策对房地产成交量影响显著，但是也导致 “假离婚”等社会问题。且限购一取消，房价将迅速上涨，并未解决根本问题。3）历次房地产调控的反思：重短期调控，轻建立长效机制，所以调控效果经常反复；重抑制需求，轻增加供给；经常使用行政手段，市场机制不完善；货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。

房产税是长效机制的重要支柱，但喊了十多年“狼来了”，房产税和不动产联网却迟迟未推出。房产税是否有可能在短期推出？时机合适吗？房产税真的能有效抑制房价吗？我们的研究发现（参见《房产税会推出吗？——从历史和国际视角推断》，夏磊、任泽平、黄什、甘源）：1）从国际经验看，国内房地产税改革具有必要性和急迫性。房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前中国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。2）预计个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：①6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。②短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。③无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。④无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存。3）中国房产税历史和效果。目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

在货币超发、土地财政、人地分离、中小城市化战略等因素作用下，中国房价尤其一二线房价呈脱离基本面的泡沫化趋势，房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化；房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。

促进房地产持续健康发展，关键是从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革。1）适应房地产新发展阶段特征。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。2）建立居住导向的比较完善的住房法律体系（邵挺，2012）。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对中国有很大的启示。在中国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，“房子是用来住的，不是用来炒的”，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。3）实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。4）逐步建立城乡统一的建设用地市场和住房发展机制。建立城乡统一的建设用地市场是十八届三中全会提出的任务。在符合规划和用途管制的前提下，应允许农村集体经营型建设用地以出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。2015年开始，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，试点将在2017年底结束；土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，有望在2018年推动。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。5）改变“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的指导思想，确立城市规划的大都市圈战略导向，推进人地挂钩。人口向大都市圈迁移是城市化第二阶段的基本趋势，大都市圈相比中小城市和小城镇更节约土地、更节约资源、更有规模效应、更有活力，大力解决人地分离、供需错配的矛盾，增加大城市建设用地，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。完善大都市圈的城市规划、产业布局和轨道交通。6）实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩。长期以来，耕地占补平衡政策和城乡建设用地增减挂钩政策多局限在县域、地级市范围内、至多省域范围内，这严重限制了土地资源在全国范围内的优化配置，限制了东部地区的建设用地供给，特别是一线和热点二线城市的建设用地供给。当前耕地占补平衡政策已从早期的数量平衡发展到数量-质量-生态平衡，这意味着只要严格执行该政策，被占用的优良耕地可以得到补充平衡。并且，只要价格合理，当前日益进步的农业技术大多可以逐渐改良补充耕地质量。同时，探索并推行中西部地区外出农民工大省与东部地区农民工接收大省之间的城乡建设用地增减挂钩政策。2017年1月，《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》发布，其中一个亮点是“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充，落实补充耕地任务”。7）逐步推动土地财政向房产税的转型。推动不动产联网和房产税立法，保障税基广泛、税源透明、税率公平。不动产实名制和房产税不仅是财税改革的重要内容，而且是现代国家治理的制度基石。

5研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生

大萧条号称是宏观经济研究的圣杯，伯南克在研究大萧条时曾得出结论：“货币紧缩是大萧条的一个重要原因，货币放松是经济恢复的主导因素”。2009年当美国实施大规模QE、中国实施4万亿刺激计划时，全球曾宣称“我们找到了避免大萧条的办法！”现在看来过于乐观了，全球经济虽然逐步走出低谷，但是房市、股市等资产价格大涨以及收入分配恶化的代价十分沉重。

回顾宏观经济思想史可以发现，宏观经济学是一个伟大的学科，因为它试图拯救世界。1929年“大萧条”是宏观经济思想的第一次分野，在此之前，世界信奉古典自由主义，市场这只“无形之手”和谐地进行资源配置，政府应仅充当“守夜人”。但是大萧条却打破了这个神话，全球经济陷入长期的深度衰退，更为严重的是世界各国通过关税、竞争性贬值等以邻为壑，并从金融危机蔓延到经济危机、社会危机、政治危机最终到军事危机，爆发了第二次世界大战。经济学家普遍反思，如果能够避免大萧条或许就能够避免二战。因此，研究大萧条被称为宏观经济学的圣杯。在这一时代背景下凯恩斯主义崛起，建议政府这只“有形之手”通过积极的财政货币政策进行干预，以弥补有效需求不足。70年代的“大滞涨”是宏观经济思想的第二次分野，经济学家把滞涨归因于政府干预过多而非成本冲击，凯恩斯主义面临挑战，货币主义、新自由主义、新古典主义、供给学派、奥地利学派等兴起，古典主义精神复兴。2008年次贷危机是宏观经济思想的第三次分野，全球对放任自由进行反思，新凯恩斯主义再度兴盛，全球普遍采用量化宽松、低利率、积极财政政策等手段，甚至把货币宽松发挥到QE、零利率甚至负利率的极致，虽然避免了大萧条，但房市、股市、债市等资产价格轮番上涨积累金融风险，恶化居民收入分配。

为什么放了这么多货币，全球通胀却依然低迷？根据货币数量方程MV=PQ，货币增长无非是因为经济增长Q、物价P和货币流动速度V。广义货币供应和名义GDP增速的裂口不断张大，超发货币未流入实体经济和推升通胀。超发的货币可能核心是两个去向：一是维持国企、房地产、地方债务循环和庞氏融资滚动，资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降，金融加杠杆。二是推升资产价格P，股市、房市泡沫先后涌现。

中国2009年4万亿刺激虽然缓解了国际金融危机冲击，但遗留一大堆过剩产能，随后经历了漫长的通缩和出清，2014-2015年货币超发遗留一堆股市房市泡沫，2015年去杠杆触发股灾，一二线热点城市房价暴涨抬升实体经济成本、拉大收入差距。公共政策经过长期实践表明，结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决，供给侧结构性改革需要落地攻坚、久久为功。增速换挡期应避免寄希望刺激房地产重回高增长，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”导向，加快房地产长效机制建设。经历过改革转型洗礼后的中国经济，前景将更加光明。

本来受朋友和客户建议只打算整理出本报告集，因为金融市场是一场没有硝烟的战争，我们必须学会在丛林中不断奔跑，才能保持动物直觉和一线分析师的状态。后来在整理过去报告的时候，发现错漏颇多，因此决心重新修订，认认真真系统梳理逻辑关系和框架体系，前后竟然用了半年时间。当然即使如此，书中仍有不尽如人意之处。希望此书能够抛砖引玉，就教大家。

本项研究是集体智慧的结晶，本书的完成要感谢多年的师友和同事，他们是刘世锦、余斌、刘守英、邓郁松、许伟、邵挺、夏磊、熊柴、宋双杰、杨为敩、卢亮亮、熊义明、甘源、黄什等。著书立说是在不断探索中化石般地积累知识的漫长过程，感谢家人长期以来的理解和支持。感谢人民出版社陈登先生认真细致的编审工作，并提出了大量建设性的宝贵意见。当然不足和错误之处由作者负责。

岁月荏苒，即将不惑，终于结稿《房地产周期》。天地者，万物之逆旅；光阴者，百代之过客。前三十多年正心诚意，格物致知，探索真相，从参与研究提出“增速换挡”，到创建“新5％比旧8％好、5000点不是梦、改革牛、一线房价翻一倍、经济L型、新周期”。龙场悟道，迷途未远。旅行的意义在于沿途的风景，人生的意义在于内心的修行，周期的意义在于过程的追逐。周期不仅是技术过程，背后是亘古不变的人性轮回。

人生是一趟心灵的伟大旅程，我们一起来到尘世修行智慧。十多年来深爱宏观研究，云游四海，遍访名师。感恩生命中遇到的每个人和每件事，赞赏我们的人鼓励我们勇敢前行，批评我们的人激励我们不断完善自己，都让我们获得智慧。正法眼藏，传付何人，有道者得，无心者通。自性若悟，众生是佛，自性若迷，佛是众生。

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